「シティタワー綾瀬」
住友不動産が先月から分譲を開始した、綾瀬駅前の千代田線沿線のタワーマンションとしては1995年以降、千代田線を最寄りとする、かつ、徒歩１分の単独事業主の物件では、最高峰・最大規模の「シティタワー綾瀬」のモデルルーム同社の総合マンションギャラリー北千住館で見学した。販売担当から約1時間、一般のお客さん向けと同様の丁寧な説明を受けた。これまでこのような詳細な説明を受けたことはないので、デベロッパーは消費者に何をアピールするか、消費者の関心事は何かを知ることができた。
物件は、東京メトロ千代田線綾瀬駅から徒歩1分（50ｍ）、足立区綾瀬三丁目の商業地域（建ぺい率80％＝防火地域内の耐火建築物による緩和あり、容積率500％＝東京都総合設計制度による割増あり）に位置する敷地面積約3,643㎡、32階建て全422戸。これまで約50戸が成約済み。現在先着順で販売中の住戸（19戸）は17階以上で、専有面積は58.93～74.18㎡、価格は7,600万円～12,800万円（最多価格帯7,600万円・9,900万円）。坪単価は約450万円。完成予定は2025年11月中旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。
現地は千代田線綾瀬駅東口から徒歩1分。道路を隔てて西側はイトーヨーカ―ドー、東側は東綾瀬公園と一体的な整備が行われる東口駅前交通広場。
主な基本性能・設備仕様は、都の総合設計制度適用、制震構法、ダブルアウトフレーム、内廊下方式、二重床・二重天井、リビング天井高2650ミリ（一部住戸除く）、ディスポーザー、天然石キッチンカウンタートップ、食洗機、二重サッシ（南向き）など。共用施設はテレワークラウンジ、ハーティルーム、キッズルーム＆ペアレンツスペース、ゲストルーム、フィットネスルームなど。モデルルームは約72㎡の2LDK。デザインは白が基調。
また、同じギャラリーで顧客対応している、京成電鉄本線千住大橋駅から徒歩5分の42階建て「シティタワー千住大橋」（462戸）は60戸超が成約見込みで、現在先着順で分譲中の住戸（17戸）の専有面積は54.99～75.68㎡、価格は6,500万～12,800万円（最多価格帯7,300万円）。坪単価は390万円。
単純比較はできないが、2013年分譲の「アクア ヴィスタ」の坪単価は182万円だった。10年間で倍増だ。
エントランスホール（天井高は約7.8ｍ）
モデルルーム
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担当者の説明で〝なるほど〟と感心したのは千代田線の利便性だ。大手町駅へ直通21分もさることながら、始発駅なので10分間くらい待てば座れる（※）ことと、朝7時台～8時台の電車の運行本数は49本（うち始発は9本）で、山手線の36本より多いことだった。
※2023年5月時点、状況によっては変更する場合あり
市場の説明も、これは当然だが怠りなかった。大手町駅を起点とすると、綾瀬は代々木上原、池袋、押上、白金高輪と大手町直通21分以内の始発駅と言う意味では同じだ。価格相場は読者の皆さんもご存じだろうから省略するが、押上を除けばみんな坪単価は500万円をはるかに突破している。綾瀬駅北口ではいよいよ坪400万円超に突入したということか。担当者はまた、足立区は待機児童ゼロで、犯罪率も減少していることなども話した。
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総合設計制度についてはもっと時間を割いてほしかった。
同制度は1970年に創設されたもので、敷地内に一定割合以上の公開空地を設けた建築物の容積率制限や斜線制限、絶対高さ制限を緩和する制度。容積率はおおよそ1.5倍増となる。東京都では、これまで777件の建築物がこの制度により許可されている。
説明する意義は、都の許可件数は激減しており、他方でこの制度の適用を受けた建築物の資産性と大きな関連があるからだ（同様の特定街区、再開発等促進地区計画、高度利用地区、都市再生特別地区などを活用するケースもあるが）。
平成22年に許可要綱が改正され、許可要件が厳しくなったことにより、以前は年間数十件あった許可件数は、ここ10年間はもっとも多い年で11件にとどまっている。制度の許可を受けた共同住宅も減少しており、令和2年度は7件のうち1件、令和3年度は11件のうち6件、令和4年度は5件のうち4件だ。この制度の適用を受けた同社のマンションはデベロッパーのなかでトップクラスのはずだ。
もう一つ、関連することだが、この物件は断熱性、省エネ性、再エネ設備・電気、維持管理・劣化対策、みどりの5項目を★の数（最大で15個）で評価する東京都の「マンション環境性能表示」制度の適用を受けている。★の数は12個だ。「みどり」は★1個なのは商業エリアなのでやむを得ないか。
天井高ももっとアピールすべきではないか。いま供給されている首都圏マンションのうち天井高約2650ミリ以上は2割あるかどうかではないか（以前は4割くらいあったが）。マンション購入検討者は今も昔もいわゆる3K（交通便・価格・環境）、3P（PRICE・PLACE・PLAN）が物件選好の要素だろうが、記者はこれに3S－つまり将来の（S）、資産形成と生活スタイル（S）を見据えた総合設計力（S）が必要だと思う。
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以下は蛇足。モデルルームは北千住駅の近く。取材を終え昼食をとった。牛ホルモン盛り合わせと冷やしトマト、ランチビール2杯で〆て1,474円。安い！コンロの炭は本物で、後の祭りだったが〝火に氷〟の威力も知った。〝住むなら北千住〟だ。
牛ホルモンは、記者の故郷・三重県の松阪市が本場なので小さいころからよく食べたが、大人になっても自分で焼くようなことはしてこなかったので焼き方が分からず、一度に肉をコンロに架けた。すると、だしぬけに火の手が上がり、慌てて肉片を皿に取ったら、表は真黒、裏は生焼け。残りの2片は手遅れ。焦げ付いてはがすことができず、肉が炭化するのを茫然と眺めた。
北千住の飲食型
北千住の飲食街
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駅近で坪182万円 23区で希少の低単価「アクア ヴィスタ」（2013/10/1）
