「ジオ板橋大山」　

　阪急阪神不動産が分譲中のマンション「ジオ板橋大山」を見学した。ハッピーロード大山商店街から一歩入った、お茶の水女子大学国際学生宿舎跡地の事業期間（居住期間）70年の定期借地権付き分譲マンション（総戸数285戸）。昨年12月から販売を開始しており、年明けからも勢いは変わらず成約数は100戸を突破している。

　物件は、東武東上線大山駅から徒歩6分、板橋区仲町の第1種住居地域（許容建ぺい率60％、許容容積率254.52％）に位置する敷地面積8,000㎡超、10階建て総戸数285戸。専有面積は55.85～88.65㎡。3月10日現在の先着順で分譲中の住戸（９戸）の専有面積は68.42～72.16㎡、価格は6,190万～7,430万円（最多価格帯6,300万円台）。平均価格は6,900万円台。借地期間は2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）。月額地代は13,350円～14,080円、月額解体準備金は11,640円～12,270円。竣工予定は2025年2月。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売代理は伊藤忠ハウジング。

　昨年6月からのエントリー数は約1,700件、9月からオープンしたモデルルーム来場者は約500件、12月から第1期（1・2次）を供給。追加供給も含めて約100戸を成約済み。

　現地は、お茶の水女子大学国際学生宿舎跡地で、事業期間（居住期間）は70年。敷地南側と西側に接道。隣地との間隔は東側が約14m、西側が約16m。建物はコの字型で、標準階の住戸プランは南向きが8戸、東向きが13戸、西向きが12戸。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、御影石キッチン天板、Low－E複層ガラス、廊下960ミリ（一部除く）、防犯ガラス（一部）、浴室タオル掛け2か所など。共用施設はブックラウンジ、ワークラウンジ、パーティラウンジ、ゲストルームなど。他に棟内児童福祉施設の開設が予定されている。

　販売担当の同社住宅事業本部首都圏マンション事業部販売グループ・生方遼氏は、「フラッグシップの位置づけ。販売は順調で想定内。御影石キッチン天板は当物件の標準仕様。販売は伊藤忠ハウジング様に委託していますが、今後供給予定の物件については自社での販売体制を強化していきたい」と語った。

緑道

エントランスホール

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　同社単独のマンション見学は2017年の隈研吾氏がデザイン監修した「ジオグランデ元麻布」（19戸）、2018年分譲の「ジオ元赤坂」（22戸）以来久々だった。

　坪単価はこれくらいだろうと予想していたのでぴったりだった。少し気になったのは、同社に限ったことではないが、モデルルームを約68㎡にしているように、全体として専有圧縮型が中心だったことだ。

　これは、坪500万円をはるかに突破している池袋駅圏や東武東上線のマーケット、大山の地域特性を考慮した結果だと思う。ストライクゾーンを外さない戦略と見た（冒険もしてほしかったが…100㎡超でも何戸かは売れるはず）。商品企画では御影石キッチン天板、浴室タオル掛け2か所、タンクレストイレなどに同社のこだわりがみられる。

　定期借地権付きはネックにならないはずだ。平成3年（1991年）に借地法と借家法が改正され、定期借地権制度が創設されてから30年が経過した。すっかり市民権を得ている。最近の首都圏マンションでは東京建物の「西早稲田」（454戸）や三菱地所レジデンス「市谷加賀町」（228戸）が人気になっている。

　平成6年に分譲された首都圏初のサミュエル「グランビューあざみ野」（34戸）は定借期間は確か40年のはず。カウントダウンが始まった。中古市場でどのように評価されているか分からないが、残存期間の賃料に換算した価格で取り引きされているのではないか。

販売部隊を拡大というのは正解だと思う。販売部隊を持たない大手（系）マンションをたくさん取材してきたが、貴重な顧客情報が蓄積されず、物件によって商品企画が異なり、売れ行きにばらつきがみられる。

　マンションだけでなく、同社はビル事業なども首都圏で強化するというから見ものだ。

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