長谷工総合研究所「CRI」最新号№546（2024年2月6日発行）の特集記事で、最寄り駅からの徒歩時間別分譲マンション単価の推移を示した図表に目が留まった。

　図表は、首都圏の20階以上の超高層物件を除いたデータで、「駅徒歩5分以内」「駅徒歩10分以内」「駅徒歩15分以内」「駅徒歩16分以上・バス便」それぞれの㎡単価を07年から23年の17年間の推移をグラフ化している。

　分譲平均価格は07年の4,644万円から23年は8,101万円へ74.7％上昇しており、専有面積圧縮が進行していることを考慮すると、坪単価の上昇率はそれ以上であることが予想されるのだが、「駅徒歩5分以内」の単価上昇が突出している。

　詳しく見てみよう。07年は、「駅徒歩5分以内」は坪単価に換算すると198万円（図から推定、以下同じ）、「駅徒歩10分以内」205万円、「駅徒歩15分以内」161万円、「駅徒歩16分以上・バス便」165万円となっている。

　その後、14年くらいまではいずれも横ばいか微増にとどまっているが、15年以降は著しく上昇し、とくに19年を境に「駅徒歩5分以内」の上昇幅が目立つ。23年は、「駅徒歩5分以内」492万円、「駅徒歩10分以内」360万円、「駅徒歩15分以内」271万円、「駅徒歩16分以上・バス便」261万円となっており、19年比の上昇率は「駅徒歩5分以内」が65.7％、「駅徒歩10分以内」が35.3％、「駅徒歩15分以内」が8.4％で、「駅徒歩16分以上・バス便」は1.1％マイナスとなっている（単価が下落した分だけ基本性能・設備仕様もダウンしていると思うが）。

　分譲価格そのものは、19年から23年まで35.5％の上昇だから、「駅徒歩5分以内」がいかに著しく上昇しているかが分かる。

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　駅距離によってこれほど単価差があることに注目したいのだが、その前に注意すべきことが一つある。データには、20階建て以上、いわゆるタワーマンション（タワマン）は含まれていないということだ。全供給量に占めるタワマンの比率はどれだけあるか知らないが、ひよっとすると4～5割くらいに達するかもしれない。ほとんどが駅徒歩10分以内で、単価も相対的に高いタワマンを含めたらデータは違ったものになるということだ。単価差はもっと拡大しているはず。同社がどうしてタワマンを除いたのか、これは分からない。

　このことはともかく、これほどまでに単価が異なるのはなぜか。消費者の物件選好が変化したのか、それともデベロッパーの用地取得、戦略によるところが大きいのか。

　コロナによって消費者の物件選好が変わったのかについては、正直よく分からない。変わったようで変わっていないとも読める。

　例えば、SUUMOが2014年12月12日～2014年12月15日に行った首都圏在住者アンケート調査（有効回答400件）。物件選びで重視したポイントは1位：家賃・価格91.5%、2位：間取り82.0%、3位：最寄駅からの徒歩分数76.0%、3位：面積・広さ76.0%、5位：路線・駅やエリア74.5%、6位：立地・周辺環境74.0%、7位：通勤・通学時間72.0%、8位：築年数（新築含む）59.5%、9位：住戸の向き・方角59.0%、10位：設備・仕様58.5%の順だ。

　一方、三菱地所ハウスネットが2022年6月10日～6月22日に行った「コロナ禍における住まいへの意識調査に関するアンケート」（調査数：2,239名）では、「特に考え方に変わりはない」は60.3％にのぼり、「スーパーやコンビニが近い場所に住みたくなった」16.7％、「自然・公園が近い場所に住みたくなった」15.7％、「駅から近い場所に住みたくなった」13.7％、「治安のよいエリアに住みたくなった」13.1％、「医療機関の近い場所に住みたくなった」11.7％、「自治体のサービスが充実したエリアに住みたくなった」10.７゜％、「郊外に住みたくなった」7.4％、「都心部に住みたくなった」7.1５、「閑静な住宅街に住みたくなった」6.3％などが続く。（他の調査ではテレワーク用のスペースを求める声が多い）

　このように、コロナ以前とコロナ禍で住宅選好に変化が起きたとは思えない。これほど駅距離によって単価差が激しいのは、〝駅近〟〝資産性〟を全面に打ち出した、マンションデベロッパーの牽強付会そのものの販売戦略が奏功していると判断せざるを得ない。

　日照権はまったく考慮されず、用途規制もほとんどない〝なんでもあり〟の商業地域立地の物件よりも、広さやみどりを中心とする住環境を重視する消費者がもっと増えていいような気がするのだが…。小生が2018年に書いた「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の記事は却って〝タワマン〟ブームに火をつけることになったのか。

また怒り沸騰 「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本は買うな！(下)（2018/2/8）

住友不も反論「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本は買うな！(中)（2018/1/25）

羊頭狗肉だ「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本は買うな！（上）（2018/1/24）