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2018/01/24(水) 11:43

羊頭狗肉だ 「マンションは『駅7分以内』しか買うな!」の本は買うな!(上)

投稿者:  牧田司

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「不動産格差」

 さて、皆さんは昨年5月、帯に「マンションは『駅7分以内』しか買うな!」という惹句が大書きされた日本経済新聞出版社の新書版「不動産格差」(長嶋修氏著)が発刊されたのをご存じか。これまで6刷を重ね「販売冊数は3万冊。この種の本としては好調」(同出版社)のベストセラーだ。発売当初、書店の店頭に平積みされたその本を見て記者は驚きかつ嫌悪感を覚えた。いかにもぼったくりバーの客引きか年増女のストリップティーズのようなうたい文句ではあるが、読者心理を巧みに読んだ「帯」であるのも確かで〝(この本を)買うなら今でしょ〟と内なる悪魔がささやいた。

 しばし逡巡したのち、結局は正義が勝った。無視を決め込んだ。年間100件から200件のマンションや分譲戸建て現場取材を続けてきた記者だ。いくら高価な白粉や口紅で塗りたくり挑発しようと、その裏に透けて見える毛をむしり取られたブロイラーのような、100円ショップのおろし金のような、腐臭すら漂う素肌を一瞬にして見抜く眼力が備わっている(積りだ)。そんな安直な本に誘惑されてたまるか。

 もともと記者はこの種のマンション本はほとんど読まない。丹念なフィールドワークが生命線であるはずなのに、それを怠り、大方が国土交通省やら経済産業省やらその他民間の調査機関のデータを寄せ集めつぎはぎし、自分の都合(売るため)に加工しているのが落ちだ。所詮はほとんどが伝聞旧聞のたぐいに過ぎない。

 ここ数年、「駅近」マンションが人気になっているのは記者もよく知っている。富裕層・アッパーミドル向けの高額マンションが売れるのは結構なことだ。それを煽る記事もたくさん書いてきた。その一方で、郊外マンションを応援する記事にも心血を注いできた。記者はユーザーの見方ではないかもしれないが、敵でもない。マンション適地の価格・建築費の上昇で、普通のサラリーマンが東京23区でも買えなくなってきたことに心を痛めている。

 それから半年。「駅7分」は忘れかけていたが、のどに刺さった小骨のように、奥歯に挟まった焼き鳥の小片のようにずっと心のどこかにわだかまっていた。そして、つい先日、わずか1年4カ月で500戸近くを成約した野村不動産「オハナ淵野辺」の取材をしているときだ。だしぬけに〝お前は駅7分を忘れたのか。誰の味方だ、それでも記者か〟と、今度は内なる天使が呼び掛けた。

 今度はためらいがなかった。なるほど。二流三流の出版社や受けだけを狙った名も知れぬ著者だったら無視するのだが、発行者は天下の日経新聞(出版社)だ。著者は国土交通省や経済産業省などの各種委員会委員を務めたこともある業界にはよく知られた不動産コンサルタントの長嶋氏だ。これはもうほっとけない。反論あるのみだと決断した。書かない、書きます、書く、書くとき、書けば、書け、書こう!

 すぐ本を買った。代金はタバコ2箱分だが、自腹を切るのは癪に障るので会社に請求することにした。

 読んでグリコのようにおいしくはないのだがまた驚いた。件の「駅から7分以内」は、何とたった3行しか書かれていないではないか。次の通りだ。

 「売買・賃貸とも、5年前は『駅徒歩10分』で良かったのですが、昨今は『駅徒歩7分』が目安です。7分を超えると、極端に買い手が少なくなります。新築マンションデベロッパーも、昨今は徒歩7分を超える用地仕入れには非常に慎重です」(113~114ページ)

 5年前までは駅から徒歩10分でよかったものがどうして今は7分なのか、7分を超えると極端に買い手が少なくなるのは本当か、長嶋氏は全く説明していない。

 これでは羊頭狗肉ではないかと怒りがせりあがってきたが、ぐっとこらえた。

 「富裕層やアッパーミドル向けが投資や資産性を優先して購入する」という条件付きで、この長嶋氏の主張に同意する。交通利便性は重要な物件選好の要素の一つだし、都心部の高額マンションの値上がりはまだ序の口だ。お金持ちはどんどん都心の「駅近」はもちろん№1マンションを買えといいたい。

 しかし、長嶋氏も「不動産の売買価格は株価などと異なり…」(92ページ)と書くように、マンションは金融商品では断じてない。買わずにはいられない事情がみんなある。死ぬまで暮らせるほど賃貸は安くないし、なによりあらゆる居住性能が劣る。

 データは少し古いが、アットホームの2012年の住宅購入者に対するアンケート調査を紹介する。アンケートほどあてにならないものはないが、アットホームのそれはとても面白い。記者はいつも腹を抱えながら読む。

 このアンケートは非常にまじめなもので、的確に住宅購入者の意識を捉えている。住宅取得層の素顔がよくわかる。調査対象は、この年に住宅を購入した20~40歳代の首都圏に住む男女600人で、世帯年収は平均886万円。

 これによると、マンションも戸建ても購入理由は「家賃がもったいない」が50%前後でトップ、以下「金利が低い」「自分の家を持ちたかったから」「税制優遇があるから」と続き、「資産を持ちたかったから」は6番目18%に過ぎない。

 購入動機は、トップの「いい物件があったから」はともかく、「結婚」「出産」「賃貸借契約更新」「子供の進学」「親と同居」「転勤」などだ。不動産の資産性を考慮する余裕などないことが分かる。

 購入価格は中古マンションの平均2,851万円からもっとも高い新築マンションでも4,479万円だ。親からの援助も平均で682万円。重視するのはもちろん「価格」がトップで、「間取り・部屋数」「交通アクセス」「広さ」「日当たり・風通し」などと続く。

 最寄り駅までの所要時間は、マンションは「徒歩3分以内」と「徒歩5分以内」を合わせると41.5%だが、「徒歩10分以内」が20.3%、「徒歩15分以内」が13.4%あり、それ以上も7.7%ある。戸建ては「徒歩10分以内」がもっとも多く20.3%で、「徒歩3分以内」と「徒歩5分以内」「徒歩10分以内」を合わせても35.9%しかない。約64%の人が「徒歩10分以上」になっている。

 実につましい購入者像が浮かびあがるではないか。一生に一度の買い物をするためにみんな涙ぐましい努力を行っている。

 長嶋氏もこのようなデータを知らないはずがないし、東京23区内の「徒歩7分以内」の子育てファミリー向けなら6,000万円以上ということもご存じのはずだ。知らなければマンションについて語る資格はないし、知っていて「7分以内」と強弁するのであればもう何をかいわんや。

 長嶋氏はこの住宅取得層に冷水を浴びせかけた。これが許せないのだ。

続く

(次回は、具体的事実に基づいて「駅7分」に反論を加える)

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