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2015/03/24(火) 00:00

「池袋」人気を牽引するか 住友不動産「グランドミレーニア」

投稿者:  牧田司

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外観

 全国マンション供給№1になったためかどうかはしらないが、このところ新規・竣工物件の見学会回数でも他社を圧倒している住友不動産が3月24日、年度末では「高田馬場」「インペリアルガーデン」に次ぐ3物件目、池袋の「グランドミレーニア」の記者見学会を行った。

 物件概要などは分譲開始前の記事を参照していただきたい。分譲開始したのは、先に竣工した豊島区新庁舎と一体開発の「Brilliaタワー池袋」の分譲開始からやや遅れてからだった。

 繁華街の立地であることから記者は売れ行きに注目していたが、これまたすごい。これまでに311戸を供給して300戸を契約済みだ。発売済みで未契約住戸の専有面積は43.43~71.01㎡、価格は6,000万円台前半から9,000万円台後半。坪単価は400万円台。

 契約者の居住エリアは豊島区が約26%、周辺区が約19%、その他東京が約24%、年齢は20歳代から40歳代の一次取得層で約63%、投資用は約1割。

◇       ◆     ◇

 記者は、西武不動産が池袋に本社を構えていたころはしょっちゅう取材で出かけていたが、最近はほとんど行かない。たまに東京芸術劇場で行われるコンサートに行くくらいだ。池袋はあまり好きではない。

 しかし、最近はどういうわけか「住みたい街」にランクインしているという。同社の物件の売れ行きのいいのにも驚いた。

 建物は、エントランス・ホールのワインレッドと黒の壁のコントラストが気にいった。歌謡曲にはうといのだが、井上陽水作詞、玉置浩二作曲の「あの消えそうに燃えそうなワインレッドの…」を思い出した。

 パンフレットには〝駅近くのレジデンシャルゾーンという都心居住の好立地にふさわしいアヴァンギャルドなタワーライフを表現〟とある。新宿や渋谷に押され気味の池袋の反撃の狼煙をあげるのか。

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エントランスホール

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 「池袋」のマンション単価が400万円とすると、山手線のマンション単価ランキングはどうなるか、記者の勝っ手で値付けしてみた。値付けは居住環境をもっとも重視したが、そもそも山手線駅圏で住宅地としてふさわしい地域は多くないので、食や文化などの要素を含めた街のイメージから総合的に判断した。

1位・東京…1,200万円 池袋が坪400万円ならその4倍の価値はある

2位・品川…750万円 リニア始発駅、アジアヘッドクオーター特区の将来性

3位・新宿…700万円 歌舞伎町はこわいが、やはり魅惑的な街だ

4位・原宿…680万円 純然たる居住を考えたら評価はもっと高いか

5位・渋谷…650万円 ヒカリエに駅前再開発で新宿に迫るか

6位・恵比寿…620万円 やはり恵比寿ガーデンプレイスの力は大きい

7位・有楽町…580万円 東京・銀座駅圏と考えればもっと高い評価も可能

8位・目黒…550万円 東建のマンションは坪600万円の声あるが…

9位・目白…530万円 住宅地ならもっと高い評価が妥当か

10位・代々木…500万円 代々木ゼミナールで全国区になったが…

11位・神田…490万円 由緒ある街。駅に広場なく魅力はなし

12位・浜松町…480万円 駅前の再開発、浜離宮の価値は大きい

13位・新橋…460万円 駅前の再開発も決まった。更に前進可能

14位・大崎…450万円 再開発タワーマンションはまだまだ増えそう

14位・田町…450万円 浜松町、品川と連続する街。もっと評価されていい

16位・高田馬場…420万円 何を重視するかだが、住むなら池袋より上

17位・池袋…400万円 他の駅との比較からしたらこれは割安か。歓楽街のイメージ

18位・上野…390万円 駅間競争で守勢一方。地盤沈下しているが底力あり

19位・秋葉原…380万円 いかがわしい街のイメージが強すぎるのが難点

20位・五反田…380万円 いまひとつアピールできるものがないのが弱点

21位・西日暮里…370万円 交通の要所ではあるが、これ以上の評価は

21位・巣鴨…370万円 住むにはいいところだが…強調材料なし

21位・駒込…370万円 良好な住宅地を形成しているが…

24位・大塚…360万円 巣鴨、駒込と同様、商業施設が乏しい

25位・日暮里…350万円 西日暮里と同じ評価。乗換駅のイメージ

26位・御徒町…330万円 アメ横のイメージと松坂屋のブランドが一致せず

27位・新大久保…320万円 無国籍タウン。評価が難しい。グローバルなのはいい 

28位・田端…220万円 駅前がプア。高台と下町が分断されている工場街

29位・鶯谷…200万円 駅西側の高台はともかく、風俗街のイメージは致命的

 ここまで書いたが、田端や鴬谷の人からはおしかりを受けるかもしれないし、池袋が17位というのも低すぎるのかもしれない。住友不動産が値付けを間違ったか、記者の他の駅の評価が高すぎるのか。いずれにしろ、これから都心部のマンションの単価は大幅にアップするはずだ。

メインエントランス.jpg
メインエントランス

 

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