京都・鴨川（クレーンが見えるのが現地）

　三菱地所レジデンスが10月9日、京都・鴨川に面した西日本最高価格の7億円超を含む「ザ･パークハウス京都鴨川御所東」のプレス向け発表会を行った。

　集まった記者は約40人。数人の記者が質問した。そのほとんどが価格（坪単価）に関するものだった。それに対して、同社は「価格は未定」を繰り返した。はっきりしない答えにいらだったのか、ある記者が「価格（坪単価）を出さないと会見にならない。７億円台と言われても７億1,000万円台もあるし7億9,000万円台もあるではないか」と言い募った（東京ではこんな鋭い質問をする記者はあまりいない）。

　報道陣がいらだつのも当然だ。わざわざ京都まで行って、プレス向けリリースをもらって、事業説明を聞いてモデルルームを見て、それを記事にするだけならそのままリリースを引き写せばいい。

　京都の鴨川に面した一等地のマンションがどれくらいの価値があるのか、それを価格に置き換えて記事にしたいと思うのは当たり前だ。わたしもそのうちの1人だ。

　でも、わたしは黙っていた。それは、地元の報道の方がどのような質問をするか知りたかったからだし、関西圏のマンション市場を把握していないのに質問するのも失礼だと思ったからだ。

　結局、しつこい報道陣の質問に同社は「億ションは全体の6割を超える」「南向き80～120㎡台で7,000万円台から1億9,000万円台」「坪単価400万円以上」と答えた。

　この種の発表会でデベロッパーが坪単価を発表するかどうかはまちまちだ。多くのデベロッパーは公表するのだが（坪単価の意味を知らない記者もいるが）、なかには「未定」で通すところもある。最近では東建の「目黒」がそうだった。

　「価格未定」は一種のじらし戦法だが、地所たるものそんな姑息な手段を取るべきではない。「価格未定」のダイコンを主婦は買う気になるだろうか。それと一緒だ。

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　しかし、同社が現段階で「未定」とするのもよく分かる。一般的な実需向けマンションなら相場というものがある。ところが、今回の物件は「今後、京都御所に近いこれだけの規模で、鴨川に面したマンションは出ないのでは」（同社）ということのようだから、「ザ･パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」と同様、限りなく〝唯一不二〟のマンションになるのだろう。これに価格を付けるのは難しい。

　もう一つ、同社が「未定」としたのには理由がありそうだ。それは「6割はセカンドハウス需要」と呼んでいるからだ。あのバブル期には、はっきり覚えていないが、熱海では坪単価600万円のリゾートマンションが分譲された。150戸くらいがすべて億ションという物件も伊東で分譲された。セカンドハウスとはそのようなものだ。

　となれば、鴨川に隣接する価値は果たしてお金に換算できるのか、できるとしたらいくらになるのか。この問いに誰が正答できるか。「千鳥ヶ淵」の単価800万円を的中させたが、それは近くに三井不動産が分譲した事例があったからだ。「それより下回ることはない」と考えはじき出した単価だった。

　今回は比べるものがない。「京都」は「東京」と同様、世界レベルの都市であり観光地だ。その都市の一等地の〝唯一無二〟のマンションに値をつけよというのが無理な話ではないか。欲しい人はいくらだってお金を出すのではないか。

　それでも単価を予想しよう。今回のマンションで、鴨川に面している東側の「別館」は26戸（全体で85戸、そのうち10戸は事業協力者向け）ある。この住戸の坪単価は500万円どころか600万円、700万円でも驚かない。「千鳥ヶ淵」を超えるのは皇居に失礼だろうが、京都御所・鴨川の価値はそれに近いものがある。

　ただ、南向きはよく分からない。いま京都のマンションの相場（坪単価）は300万円を突破してきているようだ。となると立地条件を考えれば「坪400万円以上」（同社）というのも納得だ。

　つまり、鴨川に面した東向き住戸とそうでない南向き住戸を一括りで論じられないのがこのマンションの特性だ。

　これらを総合的に考えてあえて予想すれば坪単価450万円でどうか。500万円も考えられるが、現時点でそれだけの価格設定をする勇気が果たして同社にあるか。価格を決めるのは市場だ。市場から叩かれるリスクもある。

　個人的な意見を言わせてもらえれば、かつて住友不動産がやったようにオークションというのがもっともフェアな値付けではないかとおもう。

　ひとつ注文したいのは、「千鳥ヶ淵」の時も書いたように、購入動機がいかがわしい人、素性が怪しい人には売ってほしくない。この価値を分かる人だけが買ってほしい。モデルルームの出来栄えは素晴らしい。これについては明日書く。

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　報道陣がしつこく質問した7億円超について。

　「西日本最高価格の7億円」のニュース価値はほとんどないと思う。東京やシンガポール、ドバイなどと比べて高いのなら分かるが、たかだか7億円で驚くような話ではない。京都に失礼だ。日本の恥をさらすようなものだ。

　バブル期だが、東京では10億円以上でないと本物の億ションと言われなかったし、最高価格は1戸44億円だ。

建設現場