「ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森」完成予想図

　住友不動産が分譲中の「ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森」を見学した。業界初の赤坂御用地隣接マンションだ。

　物件は、JR中央線四ツ谷駅から徒歩10分、信濃町駅から徒歩9分、新宿区南元町の第一種住居地域・第二種住居地域に位置する7階・地下2階建て全139戸。専有面積は55.84～154.87㎡。2期（戸数未定）の価格は未定。坪単価はＡ棟、Ｂ棟が600万円以上となり、未供給のＣ棟はそれを下回りそうだ。竣工予定は平成28年10月中旬。設計・施工は西松建設。

　現地は、四ツ谷駅と信濃町駅のほぼ中間。四ツ谷駅からだと、左手に若葉東公園、迎賓館正門を見つつ、右手の学習院初等科－みなみもと町公園を抜けたＴ字路の角。対面には東宮御所正門警備派出所がある。

　建物は、御用地の森に面したＡ棟、みなみもと町公園に面したＢ棟、北西向きのＣ棟の3棟構成で、Ａ棟は前面道路の形状にそうような緩やかなカーブを描く雁行設計。総戸数の半数以上はＡ棟が占める。

　モデルルームはＡ棟の81㎡。バルコニーの奥行きは約3ｍ。御用地の森が眺められる（東宮御所そのものは見えない配慮もされている）。隣戸との壁はコンクリート壁でほぼ完ぺきにプライバシーが保たれるようになっている。設備仕様は同社の他の〝ガーデンヒルズ〟と同様、最高級仕様。

　昨年12月に第1期34戸が分譲され、Ａ棟の3階前後が人気になっているという。最上階の5戸はプレミアム仕様で、スカイルーフテラス付き。

鳥の目線からしたら間違いなくこのように見える

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　すごいマンションだ。皇居が見渡せる三菱地所レジデンスの「千鳥ヶ淵」もすごかったが、こちらはほぼ正面に東宮御所の正門があり、こんもりとした御用地の森が眼前に広がる。よくぞ建ったと思った。従前は公立学校の共済組合の建物だったそうだ。

　通りの安鎮坂には街路樹のユリノキ、トチノキなどの巨木がそびえる。車も人通りも少なく、信じられないほど静か。

　「千鳥ヶ淵」では〝唯一無二〟の見出しを付けたが、赤坂御用地に面した分譲マンションもおそらく初だ。青山通り沿いにはひょっとしたらマンションはあるかもしれないが、御用地は北側だ。御用地を東側に見る外苑東通り、西側に見る外堀通りにはマンションはない。

　この立地条件に驚き、記者の相場観は壊れた磁石のように右に左に振れた。普通なら坪500万円だろうが、そんな価格では失礼だとも思った。Ａ棟の81㎡のタイプで約14,000万円（坪600万円）と聞いて納得もした。最上階は坪1,000万円くらいになるのではないか。

　現地周辺のマンションの供給事例では、2011年分譲の大京のマンションがある。これもレベルは高かった。

　参考までに同社のパンフレットから「ロイヤルグリーンベルト」を紹介する。迎賓館が11ha、赤坂御用地が50ha、神宮外苑が27ha。これに隣接・近接する公園や明治記念館も含めれば、広さが約115haの皇居に匹敵する。

７階相当からの眺望

圧倒的人気呼ぶか　大京「ライオンズ外苑の杜」（2011/7/11）