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2016/07/08(金) 00:00

三井不レジなど5社JV「ザ・ガーデンズ東京王子」(864戸)は坪260万円台

投稿者:  牧田司

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「ザ・ガーデンズ東京王子」完成予想図

 三井不動産レジデンシャル(事業比率30%)・近鉄不動産(同20%)・大和ハウス工業(同20)・三菱地所レジデンス(同20%)・長谷工コーポレーション(同10%)の5社JVマンション「ザ・ガーデンズ東京王子」を見学した。東十条駅から徒歩5分、日本製紙王子倉庫跡地を中心とする総開発面積約43,000㎡で計画されている商住複合開発で、マンションは北区最大級の3棟全864戸。ユーザーがどのような反応を見せるか注目される。

 物件は、JR京浜東北線東十条駅から徒歩5分・東京メトロ南北線王子神谷駅から徒歩6分、北区王子五丁目に位置する敷地面積約32,000、11~18階建て全3棟総戸数864戸の規模。専有面積は65.07~85.09㎡、価格は未定。設計・施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は平成30年2月下旬~9月下旬。

 最大の特徴は、東十条駅から徒歩5分の駅近の総開発面積約43,000㎡という大規模な商住複合開発であることだ。マンション敷地内には保育施設が併設されるほか、敷地地には賃貸マンション、サ高住、大型商業施設が建設される。外周約1.1キロは遊歩道として整備され、北区景観百選に選ばれている既存樹のサクラ約300本も「さくらプロムナード」も残される。メインゲート「ガーデンズゲート」は地域にも開かれた通路となる。

 建物はL字型の3棟構成で、2つの大きなガーデンが設置され、共用部分には和紙作家・堀木エリ子氏による巨大な手すき和紙を採用する。

 基本性能・設備仕様では、両面アウトフレーム、食洗機、突板フローリング、玄関窓、連窓ハイサッシ、リビング天井高2.5~2.6mなど。

 販売代理の1社、長谷工アーベスト東京支社 受託販売部門プロジェクトマネージャー・小野毅氏は、「反響はすごくいい。2路線が利用できる駅近物件、敷地が広く戸数が多い、商業施設が併設される、駐車場の設置率約50%などが評価されている。5月21日からの事前案内会はすべて満席。1週間で約150組の来場者がある。来場者の約4割が地元、足立区と川口市のそれぞれ10%が続き、その他の広域からも集客ができている。竣工までには完売できる」と話した。分譲開始は8月下旬。

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◇       ◆     ◇

 まず、価格。ズバリ坪単価は260~265万円と見た。最初の頃は270万円もあると見ていたが、野村不動産の「プラウドシティ大田六郷」が坪250万円で販売開始された時点で、この「東京王子」も低めに価格設定されるだろうと読んだ。

 小野氏によると「現時点で競合はない」と話すが、第1次取得層にとって坪単価250万円の壁は厚いと見ている。いかに住宅ローン金利が低いとはいえ、借金をすることに変わりはない。グロスで6,000万円を超えてくるとユーザーは二の足を踏むと見ている。

 価格が高いか安いかは市場、ユーザーが判断することだが、23区内の駅に近い物件がことごとく坪300万円を超えてきている現状を考えれば、このマンションもあるいは〝安い〟と判断されるのか。

◇       ◆     ◇

 シアターがなかなか面白い。小野氏は「パノラマシアター」と説明したが、画面は180°展開され、しかも足元から映像が映し出されるので、空を飛ぶ大きな観覧車に乗っているような気分にさせられる。記者は〝ムービングシアター〟と名付けた。

 模型は65分の1。外周は約1.1キロメートルだから、模型を1周するだけでも約17メートルもある。接客スペースも個室なのがいい。

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