ここ最近ずっと考えているのは、どうしたら郊外マンションが売れるかということだ。念頭にあるのは一般的な夫婦と子どもが1～2人の家族が無理なく取得できる「3,500万円以下のファミリーマンション」だ。居住面積を70㎡とすると、坪単価165万円以下だ。
この坪165万円以下というマンションはこのところの地価・建築費の上昇でほとんど絶望的になってきている。これが記者を悩ませている。
●マクロデータ
マクロデータでみてみよう。
まず、首都圏マンション市場の概観から。不動産経済研究所（不動研）の調査によると、2016年上半期（1～6月）の首都圏マンション市場動向は、①供給量が前年同期比19.8％減の14,454戸となり、微増となった埼玉県以外の都県は二ケタ以上の大幅減②初月契約率は平均68.4％で、前年同期の76.1％より7.7ポイントダウン。上半期としては7年ぶりの70％割れ③1戸当たり価格は5,686万円で、430万円（8.2％）の上昇④3.3㎡（1坪）当たり単価は270万円で、前年同期より22.8万円（9.2％）上昇――などとなっている。
郊外マンションの価格動向については、2015年の平均分譲価格（坪単価）は神奈川県が5,080万円（238万円）埼玉県が4,295万円（196万円）、千葉県が4,050万円（180万円）となっており、2016年上半期も上昇傾向が続いている。
供給量も激減している。これまでもっとも供給量が多かった2000年（全体で9万5,635戸）には神奈川県の供給量は約25,000戸で、埼玉、千葉県は約10,000戸だったのが、2015年には神奈川県が約8,000戸で、埼玉県も千葉県は4,000戸を割り込んだ。
こうした結果、2000年は全供給戸数のうち34.2％に当たる3万2,754戸が66㎡以上で3,500万円以下のファミリー向けマンションだったのが、最近では戸数も比率も減少し、その比率は20％を割り込んでいると思われる。
これほど市場が縮小しているのは需要がないからではない。国土交通省の調査によると、全国の住宅不満は平成5年の35.4％から平成25年には22.1％へ13.3ポイントも改善はしているが、マンションの主な需要層である賃貸居住者の住宅不満は50％を超えるはずだ。賃貸の質が劣っているからマンションへの移住を考える〝賃貸脱出派〟が分譲市場を支える構造に変化はない。
それでも需要が潜在化したのは、供給サイドが需要に見合う商品を供給できないからだ。住宅ローン金利が2.95％（固定金利選択型10年）と史上最低水準にあり、それだけ買いやすさは増しているものの、借金をすることに変わりはなく、将来の経済・雇用不安などの理由から需要が顕在化してこないというのが現状だ。
●プレーヤー
次にマンション市場のプレーヤーの動向について考えてみる。
長谷工コーポレーションの「CRI」の調査によると、大手デベロッパー7社の今年上半期の供給量は7,678戸で、前年同期比5.1％減だ。
大手のメインターゲットは富裕層・アッパーミドルだ。大手が後半供給を伸ばすかどうかわからないが、昨年の1万6,961戸（全体に占める供給比率41.9％）を下回ると見ている。タワーマンションの供給が増えそうになく、中堅所得層向けの一部の物件で売れ行きが芳しくないからで、年間では1万6,000戸を下回るのではないかと見ている。
一方で、中堅のメインターゲットは第一次取得層だ。後半戦のカギを握るのは、この第一次取得層向けのマンションが売れるかどうかにかかっているのだが、これは悲観的に見ざるを得ない。中堅の供給シェアはリーマン・ショック前の2007年は73.4％だったのが昨年は58.1％にまで低下している。大手の寡占化が進行し、全体として大手の動向に左右されるのが中堅だ。
どちらかと言えば、大手は大量宣伝・大量集客によって需要を喚起し、地引網のように顧客を獲得する戦法を得意とする。中堅はこの戦法が取れない。徹底した差別化を図り、きめ細かな対応で大手と互角に戦ってほしいと願うほかない。
●社会・経済状況の変化
需要が顕在化しない理由を、社会・経済状況からアプローチした。
最近の労働力調査では就業者、就業率、失業率などの数値は改善が見られるが、正規・非正規の雇用形態に変化はそれほどみられない。
総務省の調査によると、1990年に881万人だった非正規雇用者数は、2015年に1980万人と2倍以上になっており、正規・非正規雇用者の合計に占める割合は1990年の20.2％から2015年には37.5％へと2倍近く上昇している。正規は1990年代の半ば以降ほぼ一貫して減り続けている。
一般労働者（正社員・正職員）の平均賃金1,958円／１時間であるのに対して、正社員・正職員以外の平均賃金は1,258円／１時間とかなりの差がある。非正規雇用の増加は高齢者だけでなく、全階層でも増加しているのが特徴だ。
世帯構成も激変している。1980年（昭和55年）には専業主婦世帯1,114万世帯に対し共働き世帯は614万世帯だったのが、2015年（平成27年）では共働き世帯が1,114万世帯なのに対し専業主婦世帯は687万世帯となっており、ほぼ正反対の関係になっている。
少子化が進んでいるのに待機児童・学童保育問題が大きな課題になっているのは、このようにバブル経済の崩壊による経済・社会構造が一変したからだ。
これら就業のあり方も含めた雇用の問題、待機児童・学童保育の問題を解決しないと、第一次取得層向けマンション市場の本格回復は難しいと言わざるを得ない。
●若年層の意識
若年層の意識はどうか。厚労省の2013年時点で若年層（15～39歳）の意識調査では、現在の生活に「満足している」「どちらかといえば満足している」人の割合は約6割にのぼる。その理由は、経済的な豊かさ（5.7％）より精神的な充実（82.6％）を挙げる人が圧倒的に多い。
一方で、日本の未来は明るいかという問いでは、「（どちらかといえば）そう思わない」と回答した人が45.1％と半数近くを占め、「（どちらかといえば）そう思う」と回答した人（19.2％）の倍近くある。
不安の理由は、財政悪化や社会保障制度に対する不安を挙げる人が72.9％にのぼり、経済不安（60.9％）、雇用不安（49.2％）などとなっている。
経済的な豊かさより精神的な充実に重きを置き、いまの生活には満足している一方で、社会保障制度、経済不安、雇用不安などから明るい展望を持てない若年層の姿が浮かび上がる。
さらに、若年層の意識を探るのに何か手がかりがつかめるかもと思い、第155回芥川賞を受賞した36歳の村田沙耶香氏の「コンビニ人間」を読んだ。村田氏の体験をもとに描かれた小説で、主人公は、コンビニで働いているときだけ存在感が感じられる36歳の恋愛経験のない独身女性だ。
読んでみてさっぱり理解できなかった。選考委員の山田詠美氏が「十数年選考委員をやってきたが、候補作を読んで笑ったのは初めて。そして、その笑いは何とも味わい深いアイロニーを含む」と語っているが、記者はどうしてこのような作品が選ばれるのかということも含めて「訳が分からない」というのが正直な感想だ。奥泉光氏の「主人公の孤立ぶりには慄然とさせられる」や、村上龍氏の「（主人公は）実はどこにでもいる」という選評に近い。
芸術作品も時代を反映するとすれば、「コンビニ」の内も外も狂っているのがいまの社会なのか。
