「プラウド日本橋人形町パサージュ」完成予想図

　野村不動産が6月中旬に分譲する「プラウド日本橋人形町パサージュ」を見学した。同社初の共働き世帯に特化したマンションで、これまで周辺で分譲した顧客ニーズを商品企画に反映しているのが特徴。駅から徒歩2分、無駄を省いた２LDKで60～65㎡のプランが光る。圧倒的な人気を呼ぶ予感がする。

　物件は、日比谷線人形町駅から徒歩2分（他に５駅が利用可）、中央区日本橋人形町三丁目に位置する敷地面積約364㎡の14階建て全39戸（非分譲3戸含む）。専有面積は60.43～65.76㎡、価格は未定だが、坪単価は430万円くらいになる模様。施工は新日本建設。入居予定は平成30年8月中旬。

　現地は北側道路の100坪強の敷地。敷地南側は同社が分譲した14階建て「プラウド日本橋人形町ディアージュ」（38戸）が建設中。

　建物は１フロア３住戸で、プランは60.43㎡、61.55㎡、65.76㎡。65㎡のタイプは主寝室を約7.3畳大、リビングダイニングキッチンは約15.2畳大確保しているほか、廊下幅は1280ミリ（約1.2

畳大）と広めで、収納も多くしているのが特徴。このほか、大理石の玄関、キッチンカウンター、洗面化粧室、浴槽のカウンターはインド産サファイアブラウンの御影石、食洗機、リビングドアは框ドア、ドア把手はコロンボ製、ガスコンロはショット社製、エアコンは2基、奥行き2ｍのバルコニーなどが標準装備。

　販売担当者は、「周辺で分譲した当社のマンションのお客さまの声を企画に反映した物件。人形町界隈ではたくさん供給されているが、2LDKといえば50㎡台しかなかった。60㎡台にすると主寝室やリビングを広くし、収納も増やせることがお客さまによく伝わっている。設計をはじめとするトータルな評価がものすごく高く、お客さまの滞在時間も長い。朝から晩まで4名のスタッフはてんてこ舞い」と話している。

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　モデルルームを見て企画意図がすぐ理解できた。細々と紹介しないが、主寝室を7.3畳大確保したこと、玄関・廊下を広くし、収納をきちんと確保していること、仕様レベルを落としていないことなどがストレートに伝わってきた。

　もう一つは、単価とグロスの設定だ。同社がプレス・リリースしたとき、「坪単価は420万円でどうですか」と同社に尋ねた。答えは返ってこなかったが、ほぼ予想した通りだ。

　同社が3年前、「プラウド日本橋三越前」（88戸）を分譲したとき問い合わせの多さとレベルの高さに驚いたが、その後、周辺物件の単価はどんどん上昇し、坪400万円どころか、東日本橋、馬喰横山あたりでも軒並み400万円を突破した。

　その後市況が変化し、各社とも価格修正を余儀なくされた。プレス・リリースを読み、北側道路であること、狭小敷地であること、南側にマンションが建つことなどを考えて、「高値挑戦はしない。面積を圧縮し、グロスも抑える」と読み、坪420万円を導き出した。

　予想より坪10万円高かったが、仕様レベルを考えたらこれは納得の価格だ。ローン金利がただ同然とはいえ、アッパーミドル層にとって〝20坪で1億円〟というのは購入に抵抗があるはずだ。同社はそうしたユーザー心理を巧みに読み企画に反映した。

　いまのところ第2弾、3弾の具体的な物件は上がっていないが、〝プラウド〟がコンパクトマンション市場に参入すればそれこそ全員参加型の市場になる。広めの2Lで新たな需要を創造するかもしれない。

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　同社は前期決算で654戸の完成在庫（うち402戸は未販売）を出し減益となった。遠い昔のことは分からないが、少なくとも〝プラウド〟では過去になかったことだ。

　在庫が増えていることに対して、記者は絶対に同社はてこ入れをすると思っていた。今期は6,000戸を計上する予定だ。在庫を減らすのはもちろん新規物件も完全に売り切る策に出るはずだ。

　今回の「プラウド日本橋人形町パサージュ」は同社の積極姿勢を示すマンションになるのは間違いない。「日本橋三越前」同様、瞬く間に売れるのではないか。一つだけ気になったのは浴室サイズが1317だったことだ。これはやむをえないのか。いずれにしろ、同社の今後の動きに注目したい。

野村不動産　共働きをターゲットにした「プラウド日本橋人形町パサージュ」分譲（2017/4/27）

驚！問い合わせ4500件突破 「プラウド日本橋三越前」（2015/2/27）