「幕張ベイパーク」完成予想図

　三井不動産は9月14日、「幕張ベイパーク」の分譲第一弾となる「幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス」のモデルルーム見学会を行った。全体で開発面積が約17万㎡超で、2029年度までに約1万人、住宅4,500戸の首都圏最大級の街づくりを整備する計画の成否を占うプロジェクトだ。

　物件は、JR京葉線海浜幕張駅から徒歩15分、千葉市美浜区若葉三丁目に位置する地上37階建て448戸のタワー棟と49棟のレジデンス棟の全497戸。専有面積は59.77～106.77㎡（平均81㎡）、価格は未定。設計・施工は熊谷組。デザイン監修は光井純＆アソシエーツ建築設計事務所。竣工予定は2018年12月中旬。売主は同社と野村不動産、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、東方地所（千葉銀行系）、富士見地所（京葉銀行系）、袖ケ浦興業（千葉興銀系）の7社。販売開始は11月下旬。現在の問い合わせ件数は3,000件超。

　敷地内にはサ高住、保育所、コミュニティコワーキングスペース、コンビニなどが併設される。街全体のコンセプト「ミクストユース（複合利用）」の象徴となる物件として位置づけられている。

　タワー棟は免震工法を採用。ワイドスパンが中心。モデルルームは75㎡と106㎡。天井高はタワー棟が2600ミリ、レジデンス棟が2450ミリ。

販売センターの階段

販売センター

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　今後分譲されるプロジェクトの販売事務所になる販売センターは非常によくできている。2層で延べ床面積は約2,700㎡もある。階段は上りと下りで3.5メートル幅。白を基調のデザインが美しい。シアターには最初に「この街には、自由がある」「この街には、未来がある」などと印象的なフレーズが流れた。座席は固定だが、画像が動くので浮遊感を感じる（三井不動産レジデンシャル「パークタワー晴海」や大和ハウス「プレミスト湘南辻堂」は座席が動く）。

スカイビューラウンジ

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　さて、価格について。同社は「価格は未定」としか話していない。なので以下は記者の独断と偏見による意見だと受け止めていただきたい。

　モデルルームを見学した際、記者は単刀直入に坪単価を聞いた。「坪200万円でどうですか」とかまをかけた。スタッフからは「今のところ坪200万円超を考えています」との返答。ここに別の記者が現れ、「75㎡で5,000万円台後半だとか」と話した。えっ、とっさに記者は計算した。75㎡で5,000万円台の後半ということは坪単価250万円くらいになる。これはありえない、聞き間違えか言い間違えか。

　いくら人気の海浜幕張で「自由がある」「未来がある」街づくりが今後行われるとしても、徒歩15分だ。〝75㎡で4,000万円台の後半〟ならわかる。坪220万円くらいだ（この前、大和ハウスが記者見学会を行った辻堂駅から9分の「プレミスト湘南辻堂」も坪単価は220万円台に収まるはずだ）。

　しかし、価格が高いか安いかは、消費者が決めることだ。そこで、オープンしたばかりのコミュニティアウトドアパーク「PARK MAGIC」を利用していた地元の人らしき女性4人組にインタビューした。事情を話し、「皆さん20代、30代でよろしいですね」と声を掛けた（女性にインタビューするときは見た目より10歳若く言うのが鉄則）。

　記者は〝挑発〟した。「首都圏のマンション価格は東京が一番高く、神奈川、埼玉、千葉の順。浦和とか大宮は条件がいいところは坪300万円を突破していますが、千葉県はそんなところはありません。千葉県は埼玉県よりイメージが低い。それは県と政治家の責任（あなたたちの責任でもと口に出そうなのをこらえた）。皆さん、ここの20坪で価格が4,500万円はどうですか」と尋ねた。一様に「高い」「ここ（若葉地区）はいいイメージがない」と答えた。一方で「埼玉県より千葉県のほうがイメージが低いというのは理解できない。あなた（記者）、埼玉の人」とあからさまに嫌悪感も示した。

　これ以上書かないが、この街と比較する材料はある。JRの線路を挟んだ対面には「幕張ベイタウン」がある。その第一弾「パティオス」は千葉県が主導し、大手デベロッパー、ゼネコン、商社などによる6つの企業連合が共演して圧倒的な人気を呼んだ。あれから約20年。賃貸、定借も含めて9,000戸を20年かけて整備してきた。

　それと比べて「幕張ベイパーク」は規模は半分だが、時代が異なる。都市間競争は益々激化する。取材を終え、駅まで汗みずくになりながら坪250万円はあるか、それば絶対ないなどと自問自答した。

　駅に着き、タバコが吸いたくて喫茶店に入った。よく利用するSカフェだった。いつもは216円なのに270円だった。Sカフェ本社に聞いたら「東京などの駅に近いところではSサイズ216円が多いが、郊外のショッピングセンターなどではSサイズがある店は少ない」とのことだった。つまり、競争がないところではメーカーは価格を自由に設定できると理解した。幕張もそうなのか。いや、三井は絶対そんな高値では売らない、常識的な坪200万円を少し超えるくらいの値段を設定すると思う。

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　「PARK MAGIC」に入るとき、「赤羽西を担当しました…」と同社千葉支店事業部主事・長戸早紀子氏に声を掛けられ、一挙にあの素晴らしいプランがよみがえった。長戸氏は今回、街の活性化の仕事をされているようで、ならば坪単価は多少上方修正すべきかとも思った。同社千葉支店はこれまで業界をリードするマンションを供給してきた実績がある。〝高い〟という記者の判断を覆してほしい。　

「PARK MAGIC」　　　　　　

三井不レジ、キッチンを動かせる画期的商品「Imagie（イマジエ）」開発 「パークホームズ赤羽西」に採用（2015/9/8）