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2017/12/01(金) 17:26

駅から15分 克服できる商品企画 大和地所レジ「ヴェレーナ浦和ザ・ハウス」

投稿者:  牧田司

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「ヴェレーナ浦和 ザ・ハウス」完成予想図

 大和地所レジデンスが12月下旬に分譲する「ヴェレーナ浦和 ザ・ハウス」を見学した。浦和駅から徒歩15分とややあるが、周囲は低層住宅街で希少な中層マンション、戸建て感覚のオープンエアリビング付き1階住戸、6,6mのワイドスパン、屋上ペントハウスプランなどの特性をアピールできるかどうかが成否のカギを握る。

 物件は、JR京浜東北線、湘南新宿ライン、上野東京ライン浦和駅から徒歩15分、さいたま市南区太田窪二丁目に位置する6階建て全52戸。専有面積は65.26~80.20㎡、価格は未定。竣工予定は平成31年2月下旬。施工は森組。設計はオンズデコ一級建築士事務所。

 現地は、第一種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)に位置。元企業の研究所跡地。周辺も同じ用途地域だが、ほとんど戸建て用に土地は細分化されており、高い建物が建つ可能性は低い。

 建物は美しいシンメトリーのデザインが特徴。住戸プランは一部を除き6.6mのワイドスパン、角住戸にコーナーガラスを採用し、1階オープンエアリビング付き、屋上ペントハウスプランなどとし、御影石のキッチンカウンター、食洗機などが標準装備。廊下はメーターモジュールを採用している。

◇       ◆     ◇

 駅から徒歩15分(バス2分徒歩3分)と学区の小学校・中学校の距離がマイナス要素と思われるが、これをどう覆すか。

 第一は価格だ。同社は未定としているが、記者は坪単価220万円なら十分勝負できると思う。70㎡で1階住戸は5,000万円、その他は4,700万円くらいだ。最上階の13~16mスパンペントハウスタイプとルーフバルコニー付きで6,500万円でも売れるとみた。それだけの商品企画力がある。

 第二は、この優れた商品企画をどうアピールするか。1階住戸と最上階住戸はよさが分かるから問題はない。他の住戸をどうするかだ。設備仕様・仕上げは他の郊外型と比べても勝てるはずだ。駅と反対側の徒歩15分なら坪単価は280万円だろうし、低層の良好な住宅街なら300万円はする。これをきちんと説明できるか。

 メーターモジュールを採用した郊外のマンションはまず埼玉県にはないし、6.6mスパンもない。

 ついでだが、記者も見学し記事にも書いた「ヴェレーナグラン大宮大門町 瑞景」は残り1ケタもないようだ。記者が予想した坪単価280万円よりずいぶん低いようだ。

 

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