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2018/02/15(木) 15:00

いでよ 商品企画を世に問うマンション このままでは底這い市場必至

投稿者:  牧田司

 昨日(2月14日)、不動産経済研究所が今年1月の首都圏マンション市場動向調査をまとめ発表した。

 新規発売戸数は1,934戸(前年同月比39.7%増)で、月間契約率は65.2%(同3.6ポイントアップ)となった。1戸当たり価格は5,293万円(同23.4%ダウン)、坪単価は260万円(同19.3ポイントダウン)となり、即日完売は三井不動産レジデンシャル「パークホームズ山王二丁目ザ レジデンス」1期4戸の1物件にとどまった。

 この数字をどう読むかだが、その前に、この種のマクロデータに一喜一憂してはならず、慎重に読む必要があることを示そう。

 同研究所の前月2017年12月の首都圏マンションは6,480戸の供給量に対して月間契約率は72.5%となり、好不調ラインの70%を上回った。しかし、この中には、即日完売した「ザ・タワー横浜北仲」1 期730戸と、大和ハウス工業他「プレミスト湘南辻堂」1 期120戸が含まれており、この2物件を除くと月間契約率は68.3%となり、「マンション市場は不調」となる。

 マクロデータをそのまま鵜呑みにすると間違った判断をしてしまう好例だ。

 話を戻すと、1月の即完物件が1物件、しかも4戸のみとは情けない。記者もいやな予感をしていたのだが、このままではこの先悲観的な見方をせざるを得ない。年初は株価の上昇で始まり、日経平均は3万円もあるのではといった景気のいい観測も流れ、デフレ脱却宣言も近いと思われたが、世界同時株安に引きずられるように日経平均株価も急落した。

 それでもわが国のファンダメンタルズは悪くないので、これ以上マンション市場が悪化するとは考えていないが、目先市場は、安倍総理が経済界に要請している春闘の「3%の賃上げ」が実現するかどうかにかかっている。

 実現すれば、3月末に発表される地価公示も上昇・回復基調であるのは間違いなく、過去もそうだったように、市況は活気づく。

 逆に賃上げが不調に終われば、期待感は一挙にしぼみ、このままの底這いが続くのではないか。消費増税は再々延期というわけにはいかないだろうが、10%増税が実施されることになれば多少の駆け込み需要は期待できるかもしれないが、その反動のほうが怖い。

 そうなると、それはそれで結構なことだが、消費者は価格が安い中古(既存)市場に向かう。不動産流通各社も必死で攻勢をかけている。政府の「流通倍増」の後押しを受け、新規店舗の開設からインスペクションやら買い取り保証、つなぎ融資、ホームステージング、ハウスクリーニング、設備保証などなど至れり尽くせりのサービスメニューを用意。新規需要層への切り崩しを狙う。

 そこで、マンションデベロッパーにお願いだ。ビルや商業施設の見学会はたくさん行われているが、マンション見学会は最近減っているような気がしてならない。価格競争ではなく商品企画力を問う見学会を頻繁に行えば、業界は活気づき消費者にも伝わる。需要は創造するものだ。

 

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