「Brillia 東中野Parkside Hills」完成予想図
東京建物（事業比率60％）と三菱地所レジデンス（同40％）の共同事業マンション「Brillia 東中野Parkside Hills」を見学した。中野区立東中野小学校跡地の整備計画に基づく良質住宅の供給を目的とした全97戸。坪単価は極めて割安と思われる368万円。〝住むなら東中野！〟だ。
物件は、JR中央・総武線東中野駅から徒歩8分、東京メトロ東西線落合駅から徒歩5分、都営大江戸線中井駅から徒歩9分、中野区東中野5丁目に位置する敷地面積約3,998㎡の8階建て全97戸。現在分譲中の住戸（9戸）の専有面積は65.17～82.33㎡、価格は6,873万～9,400万円（最多価格帯7,200万円台）、坪単価は368万円。竣工予定は2020年9月下旬。施工はNB建設。設計はINA新建築研究所。
1月にモデルルームをオープンし、これまで供給した49戸のうち約40戸が成約済み。
現地は、比高差が4層くらいある傾斜地で中野区立東中野小学校跡地の一部。「東中野区民活動センター等整備基本方針」に基づき、区が東中野区民活動センターと中野区立おかのうえ公園を整備し、区が使用しない土地については「企画提案公募型事業」により両社が事業者として選定されたもの。公募要件として「各住戸の専有面積（壁心面積）は65㎡以上とし、そのうち半数以上の住戸については、75㎡以上とすること」が求められている。
この要件を満たすとともに、任意提案としてマンション内に保育園とコミュニティルーム、屋上テラスを設置し地域住民に開放することを盛り込んだプランが評価された。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーン天板、カップボードなど。トイレは掃除がしやすいLIXIL製。
ゲストサロン所長・H氏は「地元近隣居住者以外にも都心アクセスに魅かれた中広域からも集客は出来ています。JR山手線高田馬場駅や新宿駅からも徒歩20分前後でアクセス可能ですし、お買い得だと思います」と話している。
模型（左側の住棟の上が屋上テラス、その裏が公園と東中野区民活動センター
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立地条件から坪単価は400万円を超えると予想した。シアターを見た段階ではもっと高くても売れると考えた。しかし、モデルの設備仕様はそれほどでなかったのでいま一つよく分からなかった。
Ｈ氏に説明を受け、なぜ単価がこれほど安いのか理解できた。一つは、区からの土地の取得価格が17.6億円、容積率100％当たり73万円／坪（オリンピック選手村は8万円／坪）と安かったことがあげられる。
もう一つは、「東中野」は総武線なので中央線沿線の居住者からは〝格下〟と見られていることだ。記者は、新宿へ4分、東京へも24分、東西線を利用すれば大手町へ17分という利便性と街のポテンシャルを考えたら坪400万円以下はあり得ないと考えたのだが…。
さらに言えば、区の面積要件や区民に開放する施設を併設したのもマイナスに働いたと思われる。マンションの屋上に15時までとはいえ第三者に開放することなど常識的には考えられないことだ。
東中野区民活動センターと中野区立おかのうえ公園
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中野区にひと言。「良質なファミリー向け住宅の供給を目的」とする公募条件は理解できる。「中野区住宅白書」や「中野区の住宅・住環境の現状と課題」を読むと、区が抱える問題がよくわかるからだ。
問題点をいくつか列挙すると、①30歳代の夫婦2人世帯や18歳以下の子どもを含む2人以上の世帯の転出超過が続いている②持ち家で3.9％、民営借家で20.1％が最低居住水準以下③木造の共同住宅が23区平均の13.9％を大幅に上回る25.2％④木造賃貸住宅が10代、20代の単身者や高い家賃負担ができない高齢者などの受け皿となっている－などとなっており、マンションは単身世帯が5割強、旧耐震基準は全体の3割を占めていることなどから、多様な世代や世帯構成に対応した居住の誘導やコミュニティの形成が課題としている。（同区がミニ開発やワンルームの草刈り場になった気の毒な歴史も背景にある）
だからと言って、今回の物件に「各住戸の専有面積（壁心面積）は65㎡以上とし、そのうち半数以上の住戸については、75㎡以上とすること」はあまりにも短絡的と言わざるを得ない。「面積が広い」＝「良質」というのはある意味では正しいが、〝先立つものは金〟だ。プロのデベロッパーに任せたほうが間違いなく優れたものができる。今回のマンションの間取りが平凡で、多くの住戸の間口が6ｍになっているのも区の縛りによると思われる。
30歳代ファミリーの転出を防ぐにはどうしたらいいか、近隣区のアッパーミドル・富裕層を引き付けるには何が足りないか、木密エリアの解消・劣悪な居住環境をどう改善するかなどを民間と連携して総合的に進める必要がある。
このままでは、アッパーミドル・富裕層の港、渋谷、千代田などへの転出やファミリー層の武蔵野市、杉並区、世田谷区などへの流出を阻めないのではないか。
現地周辺（奥のクレーンが立っているところが現地）
