「南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業」完成予想図

　野村不動産、タカラレーベン、清水建設が参加組合員、及び特定業務代行者として参画している「南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業（施行者：同再開発組合）」の起工式が5月12日行われた。

　事業地は、JR総武線小岩駅から徒歩1分、江戸川区南小岩六丁目及び七丁目地内に位置する敷地面積約8,954㎡、10・22・33階建て延床面積約88,857㎡。用途は住宅、商業、業務、駐車場など。住宅は601戸(地権者住戸含む)。全体竣工は2026年1月。設計・施工は清水建設。

　再開発組合は2012年7月の準備組合設立、2014年10月の都市計画決定を経て2016年12月に設立認可を受けた。

　10階建てI街区、22階建てII街区、33階建てIII街区からなり、I街区は商業施設となる。本地区に隣接する「南小岩七丁目西地区（市街地再開発事業/名称：アルファグランデ小岩スカイファースト）」、2016年8月に準備組合が設立された「南小岩七丁目地区（市街地再開発事業及び区画整理事業の一体施行）」とともに回遊性や賑わいの創出、住環境や地域の安心・安全性の向上を図ることになっている。

　野村不動産、タカラレーベン、清水建設は住宅保留床及び商業保留床を取得する参加組合員、及び特定業務代行者として参画している。

現況写真

完成予想図（左はスターツが分譲して人気になったマンション）

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　「当日は取材なし」を事前に知らされていたが、野村不動産取締役兼専務執行役員・山本成幸氏、タカラレーベン代表取締役社長・島田和一氏が神事に出席されるのだから、突撃取材を敢行し、ダメもとで坪単価を聞き出そうと起工式の最後尾で神事が終わるのを待ち構えた。

　ところが、その場に居合わせた清水建設のRBA野球のエース・治下氏（元三重スリーアローズの人気選手）と歓談しているすきに関係者はみんな懇親会場に向かうバスや車に乗ってしまい、結局取材は空振りに終わった。（懇親会場は近くだと考えたのがまずかった。「小岩」は電車や車で移動しなければ宴会ができないそのような街か。多摩センターは数百人を収容するホテルがある）

　ただで起きる記者ではないので、来年に分譲されるマンションの坪単価を予想する。

　小岩は、江戸川を渡れば千葉県の市川市。市川駅圏で駅近のマンションが分譲されたらまず坪350万円はくだらないし、本八幡駅圏で現在分譲されているマンションは坪300万円強だ。

　葛飾区と市川市のポテンシャルは、やや市川が勝っていると思うが、似たようなものか。それでも「本八幡」以下はあり得ないはずで、つまり坪300万円以上と読んだ。

　記者が比較検討するのは、いま三菱地所レジデンスが分譲している足立区の「北千住」の再開発タワーマンションだ。北千住駅に4分、電車に乗って大手町駅に16分、東京駅に24～25分という利便性がユーザーに支持されているのか、億ションも含めて信じられない売れ行きを見せている。

　一方の「小岩」の街並みは「北千住」と互角（あまりよくないという意味）で、東京駅までの電車の時間も24～25分だからほぼ同じだが、大手町へは30分かかるので、利便性は「北千住」に軍配が上がる。

　なので、総合評価では「北千住」にかなわないとみて坪380万円以下とした。ただ、近接する「南小岩七丁目地区」の再開発もあるので、数年後の街並みは一変する。この将来価値を評価して坪350万円と予想したが、どうだろう。もう少し低い330万円だったら申し込みが殺到するのではないか。

　野村不動産は同じ沿線の平井駅でも再開発マンションを分譲するが、「平井」のほうが高くなるはずだ。

起工式