新型コロナの感染拡大が住宅市場にどのような影響を与えるか現段階では何とも言えないが、最小限に収まっても2020年は2006年年以来14年ぶりに分譲住宅が持家戸数を上回る可能性が高くなった。
先に発表された2020年2月の分譲住宅の着工戸数は20,362戸(マンション9,353戸、建売住宅10,907戸)となり、持家19,557戸を上回り、令和元年9月に続いて分譲が持家を上回った。
2020年1~2月の住宅着工戸数でも、分譲住宅が38,218戸(前年同期比9.2%減)となり、持家の37,594戸(同12.4%減)を624戸上回っている。
カギを握るのは持家トップメーカーの積水ハウスと建売住宅トップの飯田グループホールディングスの動向だ。
積水ハウスの2020年1月期決算は過去最高の売上高・利益を更新し絶好調だが、戸建て住宅の1棟単価は3,993万円(坪95.8万円)で、2015年度比10%増加している一方で、消費増税、新型コロナの影響などからここ半年は受注が前年比マイナスになっている。今期売上高は前期比11.5%減を予想し、戸数でも前期の10,663戸から9,300戸へ減少する見込みだ。分譲住宅も前期2,589戸から2,350戸へ減少するとしている。
同社は、先に発表した2022年度を最終年度とする第5次中期経営計画でも、第一次取得層向けの戸建て事業を強化するとしているが、全体的には高級ブランド、CRE・PRE、ライフスタイル提案、新規事業、国際事業、フィービジネスなどを強化して戸建て住宅や分譲住宅の落ち込みをカバーする戦略を打ち出している。
一方の飯田グループホールディングスはどうか。同社の2019年3月期の分譲戸建て計上戸数は、積水ハウスの戸建て住宅の約4倍に当たる41,602戸だ。分譲戸建ての住宅着工に占めるシェアは全国で29.5%(首都圏は33.3%)に達する。
圧倒的なシェアを占めているのは、徹底した規格化によるローコスト住宅(同社は「好価格」と呼ぶ)を実現しているからだ。グループの1棟当たり平均分譲価格は約2,700万円で、大手ハウスメーカーやデベロッパーの物件と比べると半値以下だ。
このところの地価の上昇で利益率は下降気味で在庫も増加しているが、圧倒的な価格競争力を武器に戸数を伸ばそうとするのは間違いない。
もう一つ、分譲マンションはどうかだが、全国の着工戸数はここ6年間11万戸台で推移している。新型コロナの影響で10万戸を割り込むのではないかと思われるが、リーマン・ショック後の2009年の約7.7万戸までは減少しないのではないか。
居住形態が異なる分譲マンションと建売住宅を一括りにし、それを持家と比べるのもどうかと思うが、新型コロナの影響を最小限に見積もっても、2020年は持家も分譲住宅も20万戸台の前半にとどまり、僅差の差で分譲住宅が持家を上回るとみた。新型コロナ感染が収束しV字回復するのを期待したいが…。