「広尾ガーデンヒルズ」
美女なら小野小町か、山に例えるなら富士山（不二山）－億ションの最高峰「広尾ガーデンヒルズ（広尾GH）」のリノベーションマンションを見学した。コスモスイニシアが公開を開始したもので、南向き66.71㎡の2LDKが何と15,900万円（坪単価787万円）。価値観は人それぞれだが、著しく上昇している新築・中古相場からして、記者は少なくとも坪1,000万円以上、坪1,500万円でも驚かない。
物件は、東京メトロ日比谷線広尾駅から徒歩5分、渋谷区広尾４丁目の第2種住居専用地域（建ぺい率60％、容積率300％＝当時）に位置する敷地面積約6.6ha、イーストヒル～M棟全1,228戸のうちの11階建てL棟（94戸）。専有面積は66.71㎡（2LDK）、価格は15,900万円。竣工は1984年1月。売主は三井不動産、三菱地所、住友不動産、第一生命。施工は清水建設、大林組、鹿島建設、三井建設、三菱建設。設計は三菱地所設計、圓堂建築設計事務所。駐車場は37台。管理はいずみ建物。
主な基本性能・設備仕様は、セントラル給湯、天カセエアコン2台、天井高2400ミリ、居室カーペット敷きなど。
同社は今年3月に取得。5月からリノベーション工事を行っていた。リノベーション内容は、キッチン ・ユニットバス ・洗面化粧台・トイレ・壁、天井クロス・玄関タイル・浄水器・照明などを交換し、玄関に新たにニッチを設けている。
同社流通事業部商品企画部建築課チーフの髙橋晴彦氏と鈴木暁子氏によると、管理組合の規約により水回り部分の移動や、カーペット敷部分の変更は不可などの制約は受けたものの、設備機器、建具などを一新し、LDKに隣接する居室（6.3畳大）はLDKと一体利用できるようにガラス引き戸にすることで現在のニーズに対応したという。
リノベ後のLDK
主寝室（7.6畳大）
窓からの借景
窓からの借景
◇ ◆ ◇
「広尾ガーデンヒルズ」は、昭和57年11月の第1期分譲開始時にモデルルームを見学し、抽選会の模様を取材した。竣工後も外観は何度も見ているが、完成後の建物の中に入るのは今回が初めてだった。
分譲開始時の昭和57年といえば、供給が激増する一方で、2戸に1戸の割合で売れ残るなど最悪期だった。マンション業界を救済するため二重価格表示が許されたのもこのころではなかったか。
最悪の市況下ではあったが、「広尾」は爆発的に売れた。当時の記事を紹介する。「１期187戸の専有面積は約44～156㎡、価格は3,590万～１億5,770万円（最多価格帯7500万円台）、坪単価は251万円だった。抽選は57年11月９日に行われ最高209倍、平均40.8倍で即日完売した。来場者は4,754組…申込者の属性は、①年齢は35～60歳で、ほぼ５歳刻みで同じ比率②年収は800万円台～１億5,000万円台が約半数③居住地は城南、城西が35％、その他都内が24％④職業は大手企業の管理職以上、会社経営者、医者、外国人、弁護士、不動産、サービス業など⑤買い換えは約60％――など…抽選日当日…ほとんどの人が（抽選に）外れて帰る中、7,000万円台の住戸を引き当てた銀座クラブの独身の美人ママ（39歳）が興奮気味に次のように語った。『7,000万円台のマンションが当たりました。嬉しくって歓声を上げそうになったのですが､周囲の人に悪いと思い、トイレに駆け込んで喜びをかみしめました。私、今日が39歳の誕生日なんです。資金計画？ 四谷の30坪のマンションを売れば何とかなります。これで４回目の買い替えです。現地には30回ぐらい足を運びました』」
坪単価251万円というのは当時でも割安感はあったが、マンション不況下で坪200万円を超える物件は都心の一部に限られており、専有面積が広めの住戸が多かったため、お金持ちしか買えなかった。それでも40㎡台の住戸は3,000万円台で買えた－今なら準都心部でも40㎡で6,000万円はするはずだ。「広尾」の販売時期、価格などを以下に紹介する。
販売時期 分譲ゾーン 戸数 最多価格帯 坪単価
57/11 イーストヒル 227戸 7300万円台 251万円
58/4 ノースヒルＬ棟 94戸 7400万円台 254万円
58/9 ノースヒルＮＯ棟 188戸 7800万円台 262万円
59/2・6 センターヒルＧＨ棟 162戸 9600万円台 292万円
59/2・9 ウエストヒルＩＪＫ棟 272戸 6800万円台 262万円
60/4 サウスヒルＤ棟 79戸 1億2900万円台 426万円
60/9 サウスヒルＦ棟 63戸 1億6000万円台 420万円
当時の記事
◇ ◆ ◇
あれから40年。39歳にして4度も買い替えした銀座の美人ママさんは結婚されたのか。転売に成功していたら、4～5億円が転がり込んだはずだ。ひょっとしたら5つも6つもマンションをお持ちかもしれない。お元気ならもう80歳のおばあちゃんだ。
さて、ここからが本題。冒頭に坪単価は最低で1,000万円、1,500万円でも驚かないと書いた。レベルの高い単棟型のいわゆるビンテージマンションは100棟はくだらないだろうが、「広尾GH」のような優れたランドスケープの多棟型のマンションはほかにまずない。空前絶後だろう（三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス「三田ガーデンヒルズ」に注目しているが、ランドスケープは「広尾」に迫れないと思う＝この「三田」は坪単価1,300万円と予想したが、もっと高くなるか）。
「広尾」の基本性能・設備仕様は時代遅れの部分があり、駐車場台数が少ないのは難点だが、敷地内外のケヤキなどの樹木はまだまだ成長段階だ。景観の美しさは見事という他ない。それだけではない。真夏の地表温度を20度は下げ、エリア一帯の気温も2～3度は下げているはずだ。
最近の駅近タワーマンションなどは信じられない価格になっているが、緑環境、外観の気品・風格などは「広尾」の足元にも及ばない。「広尾」の中古の坪単価を最低で1,000万円とはじいたのは、新築が異常な値上がりをしており、つられるように中古価格もまた著しく上昇しているからで、そのように評価しないと釣り合わないからだ。
そして、この秋、われわれを仰天させる高単価のマンションが続々供給されるはずだ。第一弾の広尾駅から徒歩2分の三菱地所レジデンスの定借「ザ･パークハウス南麻布」のモデルルーム見学会が8月22日に行われる。
街並み
街並み
街並み
歴史は繰り返す――バブルから何を学んだのか（2008/10/27）
