「リストレジデンス武蔵野御殿山」

　リストグループのリストデベロップメントが9月24日に分譲開始した「リストレジデンス武蔵野御殿山」を見学した。三鷹駅から徒歩6分の「武蔵野市御殿山」アドレスで、敷地の南側は御殿山通りを挟んで玉川上水という閑静な低層住宅街の一角。第1期供給34戸のうち30戸前後が契約見込みとかで、好調なスタートを切った。

　物件は、JR・東京メトロ三鷹駅から徒歩6分、武蔵野市御殿山2丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に位置する敷地面積約3,275㎡の3階建て全45戸（事業協力者住戸2戸含む）。専有面積は58.11～92.10㎡、9月24日に登録を締め切った第1期34戸の価格は8,090万～、坪単価は491万円。竣工予定は2023年7月上旬。デザイン監修はプランテック。設計・施工・監理は川口土木建築工業。販売代理は伊藤忠ハウジング。

　物件パンフレットによると、1995年以降武蔵野市で供給されたマンションは137物件で、そのうち「御殿山」アドレスは6物件で、九年ぶりの供給という希少立地。従前は畑。現地周辺は低層住宅街。敷地は30ｍ×100ｍくらいの南北に細長い形状で、敷地南側は、一方通行の御殿山通りを挟んで玉川上水隣接。「風の散歩道」は徒歩3分。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2550ミリ（1階）・2450ミリ（２・3階）、ディスポーザー、食洗機、ハンズグローエ水栓、フィオレストーンキッチン・洗面天板、良水工房など。

　7月にモデルルームをオープンし、これまでの資料請求は1,734件で、来場者は259件。来場者の約6割は三鷹市、武蔵野市居住者。評価ポイント低層、井の頭公園まで徒歩8分、平置き駐車場18台など。9月24日に申し込みを締め切り、第1期34戸のうち30戸前後が成約の見込み。

敷地南側

「風の散歩道」（市のホームページから）

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　土地は入札で取得したというが、よくぞ仕入れられたものだ。現地周辺は何度か歩いたことがある。絶好の住宅地だ。玉川上水はフェンスで囲われているので降りることができないのは残念だが、自然林がそのまま残されている。太宰治が入水自殺したのはもう少し下流の武蔵野市下連雀だ。当時は水量も豊かだったのだろう。

　敷地形状が南北に細長いので、プランニングは難しいだろうとは思ったが、設備仕様レベルを上げて富裕層をターゲットにしたら坪単価は600万円を超えても不思議ではないと考えていた。坪500万円を切ったのは驚いた。（それでも三鷹駅圏最高値だが…駅北口徒歩2分の物件は坪500万円くらいだと聞いたが、これまた納得）

　敷地の南側正面には樹高にして十数メートルはありそうな桜の巨木が植わっている。南側の住戸は75㎡の2スパンと83㎡、84㎡の全4スパンだが、小生が企画担当だったら、3スパン1戸100㎡にして2億円くらいで勝負する。売れると思うが、どうだろう。

現地