国土交通省は2月28日、2023年1月の新設住宅着工戸数をまとめ発表。総戸数は前年同月比6.6％増の63,604戸となり、4か月ぶりの増加となった。利用関係別では、持家は16,627戸（前年同月比8.3％減、14か月連続の減少）、貸家は 24,041戸（同4.2％増、23か月連続の増加）、分譲住宅は22,698戸（同25.0％増、2か月連続の増加）。分譲住宅の内訳はマンション11,990戸（同69.6％増、2か月連続の増加）、一戸建住宅10,576戸（同3.9％減、3か月連続の減少）。マンションの分譲住宅に占める割合が戸建てを上回ったのは令和4年4月の50.3％以来9か月ぶり。首都圏と関西圏のマンションが大幅に増加したため。

　首都圏マンションは6,642戸（同124.6％増）で、6カ月連続の増加。6,000戸を超えたのは令和2年9月の7,721戸以来2年4か月ぶり。都県別では東京都4,093戸（同211.3％増）、神奈川県1,384戸（同41.1％増、埼玉県736戸（同308.9％増）、千葉県429（同10.8％減）。

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　持家の減少が止まらない理由がよく分からない。令和4年累計の戸数は16年ぶりに分譲住宅に抜かれた。このままだと令和4年度累計でも分譲に抜かれる可能性が大きい。消費マインドが冷え込んでおり、建築費もじりじり上昇を続けているが、それならば分譲住宅も影響を受けるはずだ。

　持家志向に変化が生じたとは思えないのだが、いまの20～30代の世代は分譲と賃貸、新築と中古にこだわらない層が増えているのは間違いなさそうで、あるいは賃貸居住者の住み替え志向はマンションや分譲戸建て、さらには賃貸へと向かっているからかもしれない。

　首都圏マンションの着工戸数が増加しているのはよく分かる。ここ数年、適地の不足、建築費の高騰などから漸減傾向にあったが、コロナ禍でも売れ行きは堅調だったことからデベロッパーが仕入れを強化し、攻勢に転じたと思われる。ただ、価格は一部のアッパーミドル、富裕層向けを除けば、購入検討者の取得限界にあり、市場がさらに好転するかどうかは不透明だ。今後の金利動向、消費者マインドに注視する必要がありそうだ。

　マンション市況の過去のターニングポイントは年明け、年度明け、夏休み明けに集中しており、今年1月の同社の調査によると、供給量は前年同月比37.1％減の710戸で、初月契約率は54.6％と低調だったのは気になる材料だ。

　もう一つ注視しなければならないのは、着工戸数は必ずしも実需向けでなく投資向けもかなりあるということだ。不動産経済研究所の2022年の首都圏マンション供給戸数は29,569戸だが、着工戸数は52,379戸だ。供給と着工で戸数は異なるのは当然だが、かりに不動研の戸数を捕捉率とすれば56.5％にしか過ぎない。

　残りはどうなったかだが、1つは、不動研の調査は専有面積が30㎡未満は調査対象外であるということだ。同社の投資用マンション市場動向調査では供給量は年間6,000～7,000戸台となっていることからもよく分かる。もう一つは、最近増加している再開発マンションなどの地権者住戸、さらにまた一般分譲せず縁故販売で市場には出回らない物件もあること、分譲せずリートなどへ一括で売却するケースも少なくないことがその理由として考えられる。

　記者は、最近の着工増は専有面積が30㎡未満の投資用分譲マンションの着工増が主な要因だと考えているのだが、どうだろう。ファミリー向けと比べて価格（単価）は信じられないくらい高いが、それでも売れているということは投資利回りが高いということだろうか。

　この投資用マンション市場の今後を考えるうえで興味深いリリースがオリックス銀行から2月27日に発表された。

　アーバネットコーポレーションがZEH-M Oriented仕様の投資用マンションの設計・開発を、メイクスが個人投資家への販売を担い、同行はアーバネットコーポ向けの開発資金および個人投資家向けの物件購入資金に対して、貸付金利を優遇した融資（総額4億1,700万円、金利優遇0.1％）を行った「メイクス氷川台アジールコート」37戸が2022年12月19日から販売開始し、全住戸が竣工までに完売したというものだ。

　メディア向け内覧会も同日行われたようで、不動産流通研究所のWEB「R.E.port」が28日に報じている。坪単価は400万円を割っている模様だ。記者は見ていないが、価格は安いと思う。