「レーベン小田原SKYS THE TOWER」

　MIRARTHホールディングス（ミラースHD）は3月27日、商住一体の「レーベン小田原SKYS THE TOWER」のメディア説明会を開催した。2022年に分譲し人気になった「レーベン小田原THE TOWER」に次ぐ市内第2弾で、市内最大規模、最高層の19階建て全286戸。モデルルーム来場者約180組の5割に相当する90戸を第1期1次で成約するなど記録的な歩留まり率をマークするなど、驚嘆のマンションだ。

　物件は、JR・小田急線小田原駅東口から徒歩5分、小田原市栄町2丁目の商業地域に位置する敷地面積約5,618㎡、19階建て全286戸（一般販売対象外住戸76戸含む）。専有面積は26.00～173.31㎡、第1期1次（90戸）の価格は3,000万円台から2.8億円、坪単価は385万円。竣工予定は2028年2月下旬。売主は同社（事業比率65％）のほか東京建物（同35％）。施工は飛島建設。販売代理はタカラレーベン。

　昨年11月11日からエントリーを開始し、これまで資料請求は約1,000件。モデルルームオープンは11月22日からで、これまでの来場者は180組。販売開始は3月13日で、第1期1次（90戸）を成約。第1期2次（戸数未定）を4月から販売する。

　現地は、「小田急EPO」の跡地で、2020年から市や地権者と協議を進め、敷地の共同化を図り、公開空地や建物の東西軸に地域住民に開かれた幅約7ｍ×60mの貫通通路と自転車通行路を設けるなどして総合設計制度の適用を受けている。建物の1・2階は商業施設10区画。

　主な基本性能・設備仕様はZEH-M Oriented、低炭素建築物認定、直床（18・19階は二重床・二重天井）、リビング天井高2400ミリ、食洗機、フィオレストーンキッチン天板など。共用施設はゲストルーム、スカイズラウンジ、フィットネススタジオ、コンシェルジュ室、カラオケルームなど。

　説明会の冒頭、タカラレーベン代表取締役・秋澤昭一氏が挨拶したほか同社都市開発事業部建替ソリューション部長・桑名宏武氏、同社マンション事業本部商品企画部 商品企画課課長代理・鷺山清志氏、同部首都圏・中部支社営業推進部第2営業部長・平岡篤氏がそれぞれ物件について説明した。

　秋澤氏は、第一弾の「レーベン小田原THE TOWER」も紹介しながら、「地域課題の解決の役に立ちたい。街の価値を牽引していく」と語り、同社グループのPurposeである「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」とLong-term Visionである「地域社会のタカラであれ。」を強調した。

　桑名氏は、2020年から市や地権者約20名との協議を重ね、商店街の再生、土地の共同化、公開空地の確保、敷地東西軸の貫通通路の開設などにより優良建築物等整備事業に認定されたこと、1・2階にはデジタルサイネージによる情報発信を予定していることなどを語った。

　商品企画担当の鷺山氏は、従前の「小田急EPO」でも通路があったことから貫通通路を設け、公開空地では様々なイベントを実施し、防災機能も充実させたと語った。

　販売担当の平岡氏は、「モデルルーム来場者は人数を抑制した（1日12組）。成約者の約6割は市内居住者で、うち3割は都内の息子や孫を呼び戻したい意向を持っており、2割は〝とりあえず買っておこう〟というセカンドハウス利用を考えている人もいらっしゃる。プランは30タイプ用意したこともあり、面積を増やしたり減らしたりする方が多いのも特徴」などと話した。

低層階

ホール

スカイラウンジ

秋澤氏

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　説明会のスピーチは4氏がそれぞれ5分、トータルで20分というのは少し長いと感じたが、秋澤氏は話す前にしばし数秒間言いよどんだ。第一弾の苦労話を思い出したのだろう。パーパスやミッションを何度も口にした。

　他の方々も物件に対する思いはよく伝わってきた。この種の見学会では用意された原稿や配布資料を読むだけの人が多いのに対し、自らの言葉で語ったのが印象に残った。

　平岡氏が来場者の180組のうち90戸を成約したことを事もなく語ったのには飛び上がらんばかりの衝撃を受け、さらにまた坪単価は385万円と明かしたのには絶句した。

　今回の歩留まり率がいかに高いか。業界ではモデルルーム来場者に占める成約者の割合＝歩留まり率を重視しているのだが、実際は底引き網＝一網打尽漁法が定着している。価格に転嫁されるクーポン券を乱発し、売れないと意味不明の〝堂々陥穽（わがパソコンが勝手に陥穽と変換した）〟とし、〝新価格（値下げ）〟をする。

　データはないが、大量供給・大量在庫市場を形成していた昭和57～58年、田の字型プランからの脱却を志向していた日本ランデッィクの城南か川崎のマンション数百戸が即日完売したのだが、そのときの歩留まり率が5割だったのを記者は鮮明に覚えている。当時と現在は集客方法が異なるので単純比較はできないが、今回は歴史的な歩留まり率ということができる。率はまれに2割を超えることがあるが、ほとんどそれ以下にとどまっているのが現状だ。

　坪単価がまた凄い。第一弾の記事も添付したので読んでいただきたい。あの時は〝単価については触れない〟という条件付きで取材したので明かせないが、今回の単価は385万円と平岡氏は話した。一般販売対象外の76戸を含めて全戸数の約3割を成約したことになる。

　記者はアッパーで350万円と予想したのだが、見事に外れた。しかし、記者は的を外していないはずだ。第一弾の取材のとき街中を歩いたのだが、地域経済が疲弊しているのを感じた。同市の人口は1999年をピークに減少の一途だ。現在は18.6万人。新幹線で東京まで約30分という地の利はあるにせよ、坪385万円というのは一般的な市民の取得限界を超えている。成約者のうち50歳以上が過半を占めているのはそのためだ。

　こんなことを書くと市民に怒られるかもしれないが、小生などは「小田原」といえば、〝小田原評定〟と蒲鉾（伊勢の蒲鉾のほうがおいしいと思う）しか思い浮かばない。同市の令和5年度の段階別課税標準額が3,000万円以上は183人（全体の0.2％）で課税総額は107億円（1人平均5,800万円）だ。地元出身のメディアの方が「朝起きて車で20分の芦ノ湖のホテルで朝食を食べるのを日課にしているお金持ちがいる」と話した。素封家はどこにでもいるということか。アッパーミドル・富裕層をターゲットに絞り込んだ同社の戦略がズバリ的中したということだ。

　市に商業地域でも建築物の高さ規制があることは知らなかった、市が平成18年に定めた地区計画には「小田原駅周辺地区では、総合設計制度対象建築物等においても、小田原城天守閣の標高以上の高さは認めないこととする」としており、天守閣の68.3ｍ以下と定めた。今回の建物は地盤面が城より低いので19階建てになったのだろうが、天井高が2,400ミリというのはこの地区計画の影響もあるはずだ。

モデルルーム

現地

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