7月の住宅着工　前年同月比二ケタ、11カ月連続増加

 　国土交通省は8月30日、平成25年7月の新設住宅着工戸数をまとめ発表。総戸数は前年同月比12.0％増、11カ月連続増加の84,459戸となった。内訳は持家が31,475戸（前年同月比11.1％増、11カ月連続増）、貸家が31,012戸（同19.4％増、5カ月連続増）、分譲住宅が21,361戸（同4.3％増、3か月連続増）。分譲住宅の内訳はマンションが9,977戸（同0.6％増、3か月連続増）、一戸建住宅が11,305戸（同8.4％増、11か月連続増）。

　首都圏マンションは、東京都が2,762戸（前年同月比37.3％減）、神奈川県が602戸（同63.5％減）、埼玉県が627戸（同283.9％）、千葉県が526戸（同54.7％増）。

　今回の結果について国交省は「リーマンショックを受けた大幅な下落（平成21 年度）以降、緩やかな持ち直しの傾向が続いてきたが、このところ、消費マインドの改善等もあり、堅調に推移している」としている。

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　マンションの着工戸数は過去最高だった平成2年度は約24.8万戸（首都圏は約8.9万戸）で、バブル崩壊後の最高記録は平成17年度の約23.1万戸(首都圏は約12.5万戸）だ。最近の首都圏マンションは平成23年度が約69,000戸、24年度が約72,000戸で、今年度も前年度並みになると予想される。過去最高だった平成17年度にもバブル期の水準にも届かないので、決して多いわけではない。消費増税の駆け込み需要を見越した着工であり、市場の回復を反映した数字だ。

　バブル期は首都圏近郊の各県でリゾートマンションが約1万戸ぐらい着工されていたし、価格が桁違いだったことを別にして戸数そのものに限ってみれば、単身者・DINKS需要が劇的に増加している現在の市場構造からすれば、やや東京都に集中しすぎている傾向はあるが、最近の着工戸数を吸収する力は市場には十分あると見る。

　戸数はともかく、もう一つ注視しなければならないのは売れ行きと価格上昇だ。民間の調査機関の調べによると、マンションの売れ行きを計る月間契約率（その月内に分譲されたマンションが月末までに何％売れたかを示すデータ）は80％を越えている。デベロッパーは「売れ残り」の印象をさけるため全体の供給戸数を数回に分けて供給する（期分け）するのが一般的になっているので、高い水準をマークするのは当然だが、それにしてもこのところの売れ行きはバブリーな様相を呈している。月間契約率が80％台というのはバブル期なみの数値だ。坪単価が300万円前後の都心部や準都心部のタワーマンションが数百戸単位で飛ぶように売れている。郊外部の一次取得層向けの物件も総じて好調だ。流れに乗り遅れまいとする消費性向が見て取れる。これは異常だ。

　好調な市場を背景に、この秋分譲のマンションが軒並み価格アップするのも懸念材料だ。1年前の相場と比べ少なくとも1割、立地条件の恵まれたものは2割は上昇すると見ている。消費増税の対応策としてローン減税や現金給付も予定されているが、建築費上昇・価格アップで対応策は吹っ飛ぶ。記者は都心・準都心部で坪単価250万円、郊外で坪単価200万円が一般的なサラリーマンの取得限界とみているが、いまは限界点に近づいている。

　消費増税がどうなるか分からないが、2020年の東京オリンピック招致が決まれば9分9厘実施が決定されるのではないか。消費を促す、サラリーマンの住宅取得能力を引き上げる具体策を打ち出して欲しい。そうでないと、所得格差の拡大が広がりマンション市場もいびつな市場になる。都心部も郊外部も、大手も中小もバランスよく売れるのが健全な市場だ。