「パークタワー千住大川端」

 　三井不動産レジデンシャルは10月9日、大規模複合開発「AQUA GATE 千住大川端」の第一弾プロジェクトとなるマンション「パークタワー千住大川端」の物件ホームページを同日に公開したと発表した。同地では、総面積約5.2haの工場跡地などに約2,100戸の住宅・サ高住のほか、商業施設・子育て施設が2034年までに整備される。

　物件は。京成本線京成関屋駅から徒歩3分、東武スカイツリーライン牛田駅から徒歩4分、足立区千住関屋町の工業地域に位置する敷地面積約10,943㎡、34階建て制震構造の全586戸。専有面積は46.70～108.97㎡。竣工予定は2030年1月下旬。設計はアールアイエー・長谷工コーポレーション、施工は長谷工コーポレーション。デザイン監修はホシノアーキテクツ。

　現地は、計画地の東側は東京製鐵千住工場の閉鎖後、遊園地やスポーツ施設などとして暫定的に利用され、西側は岡田商事の工場として利用されていたが、1994年に千住大川端地区住宅市街地総合整備事業が大臣承認された。その後、関係者間で協議がなされ、2025年６月に「千住大川端地区地区計画」が都市計画決定された。

　総開発面積は約5.2haで、タウン名称は「AQUA GATE 千住大川端」。5つの地区で構成されており、インフラなどの整備は足立区、東京製鐵、岡田商事、東武鉄道の地権者3者が整備する。工期は2期に分かれており、竣工時期は第1期が2030年頃、第2期が2034年頃となっている。各地区の計画は次の通り。

　B-1地区（事業予定者：未定、竣工時期：２期）敷地面積約9,000㎡、35階建て延床面積約52,400㎡。用途は共同住宅・店舗。住宅は約470戸。

　B-2地区（事業予定者：岡田商事、竣工時期：１期）敷地面積約3,700㎡、10階建て延床面積約7,600㎡。用途はサ高住・グループホーム、保育所、店舗など。住宅は約90戸。

　B-3地区（事業予定者：住友不動産、竣工時期：１期・商業施設、２期・共同住宅等）敷地面積約13,600㎡、2階建て・38階建て延床面積約80,500㎡。用途は店舗・共同住宅。住宅は約690戸。

　C-1地区（事業予定者：旭化成ホームズ・東武鉄道・JR東日本伊藤忠不動産開発、竣工時期：１期）　敷地面積約5,000㎡、29階建て延床面積約30,000㎡。用途は共同住宅。戸数は約270戸。

　C-2地区（事業者：三井不動産レジデンシャル、竣工時期：１期）敷地面積約10,944㎡、34階建て延床面積約10,944㎡。用途は共同住宅・保育所・店舗。住宅は586戸。

　今回の物件は、この再開発の先陣を切るもので、立地的には隅田川に面しており、一番恵まれているか。敷地内にはスポーツコート・キッズスペース・ドッグラン・屋外パーティルーム・キャンプサイトなどからなる約5,500㎡のアウトドアフィールドと多彩な共用施設を設ける。建築家・星野裕明氏が代表取締役を務める「ホシノアーキテクツ」がデザイン監修を担当する。

位置図

右が隅田川

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　用途地域でもわかるように、現地周辺は工場街だった。隣駅の「千住大橋駅」近くでは約12haにも及ぶニッピの工場跡地を中心とした「ポンテグランデTOKYO」も開発途上で、これまで10数年間でマンションは4物件約1,300戸が分譲されている。

　常識的に考えたら、「ポンテグランデTOKYO」と同様に住宅の販売スピードは年間200戸、多くても300戸くらいではないか。住宅はすべてが分譲マンションではないが、向こう10年くらいかかるプロジェクトだ。

　さて、肝心の価格はどうなるか。建築費が高騰しているので何とも言えないが、後発組としては、三井不レジに高値挑戦してほしいところだろう。しかし、記者は逆だと思う。同社は競合物件が多いときは、言葉は悪いが〝売り抜け〟戦略に出るのが常だ。坪単価は低めに設定すると見た。坪450～480万円くらいではないか。呉越同舟で笑うのはどこか、興味津々。B街区は複合日影の影響を受けそうだ。

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