「桜上水ガーデンズ」鳥瞰図

分譲坪単価は「月島」や「富久町」と同じ330万円 調布より高い？

　野村不動産と三井不動産レジデンシャルは９月10日、旧住宅公団「桜上水団地」の建て替えマンション「桜上水ガーデンズ」の記者発表会を行なった。1964年の東京オリンピックの翌年に竣工した17棟404戸を９棟878戸に建て替えるもので、全棟免震構造を採用、約4.7ｈａの広大な敷地を生かした住棟配置が特徴。

　物件は、京王線桜上水駅から徒歩3分、世田谷区桜上水四丁目に位置する6～14階建て全878戸（非分譲364戸含む）。専有面積は58.48 ～ 111.84㎡、価格は未定だが、坪単価は330万円前後になる模様。入居予定は平成27年8月下旬。設計・監理は日建ハウジングシステム。施工は大林組・清水建設。

　敷地が位置する地域の建ぺい率は60％、容積率は200％で、地区計画によって高さ制限が45ｍに定められていることもあって、建物の建ぺい率は約41％、容積率は約161％に抑えられている。広大な敷地を生かして既存樹約180本を残し、新たに約360本の高木を配し、緑を再生した。全住戸の54％に相当する476台の駐車場は全て建物内と敷地内の地下に配し、人工地盤上の緑化も図っている。

　住戸プランは３戸から５戸に1基の割合でエレベータを設置し、両面バルコニータイプを多く取り込んだ。天井高は約2.6ｍ。2.2ｍのハイサッシも採用している。

　モデルルームは今週末からオープンし、11月に第1期（マックスで278戸）を分譲する。資料請求は約5,000件で、京王線沿線だけでなく山手線内の居住者の問い合わせも多いという。

　従前団地は、平成元年に建て替えを目指す「考える会」が発足。バブル崩壊を経て同18年に建て替え決議を行なったが、全体の５分の４の同意は取りつけたものの、棟別の３分の２以上の同意が得られず成立しなかった。結局、同21年の３度目の集会でようやく建て替え決議が成立した。両社は同14年から事業協力者として参画していた。

　発表会に臨んだ野村不動産 執行役員 開発企画部住宅事業本部 プロジェクト開発グループ担当の松崎雅嗣氏は「これまで大変な苦労があった。法を整備して建て替えの迅速化を図るべき」と語り、同部マンション建替推進部長の森重克人氏も「全員合意を前提とする一団地認定の廃止に4年も要した。13人17件を裁判に持ち込まざるをえなかった」と、建て替えを迅速に進める法の整備を訴えた。

エントランスゲート

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　もっとも注目したのが坪単価だった。関係者から単価は300万円をはるかに越えるということは聞いていたが、京王沿線に三十数年住む記者にとっては「これは高い」というう印象を受けた。同沿線でもっとも街のポテンシャルが高いのは調布、府中、聖蹟桜ヶ丘で、街の機能が揃っているのは多摩センターだ。住むにはいい街では千歳烏山、仙川、若葉台あたりか。明大前は便利だが、富裕層・アッパーミドルが住む街ではない。

　桜上水もいい街ではあるが、商業施設など生活利便施設が乏しいのが最大の難点だ。坪330万円というのは「富久町」や「月島」と同じ単価だ。「武蔵小杉」よりも「晴海」よりもはるかに高い。同じ京王線では三井不動産レジデンシャルの「浜田山」が坪単価400万円だったが、こちらはいかにも富裕層向けのマンションだ。近く調布駅前で分譲される再開発マンションはひょっとすると300万円を切るかもしれない。

　この単価設定について「高くないか」と質問した。同社広報部長の北井大介氏は「マンションの価値は単価だけではない。二度と出ない立地で、免震や緑化も図った。最上級のマンションで、価格は妥当と考える。お客さまにも評価されるはず」と答えた。確かに。北井氏が話したように、高いか安いかはお客さんが評価することだ。

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　話題を提供しよう。このマンションの設備仕様は野村不動産の「プラウド」でも三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ」でもない。事業比率は公表されていないが50：50のはずだ。まさか「アトラス ブランズタワー三河島」のよう「プラウド桜上水パークホームズ｣などの名称は付けられないだろうが、双方のブランド名がないのも「おやっ」と思った。これは組合の意向だろう。

　さらにもう一つ。この前の「富久町」では「第九」がBGMに使用されていたが、今回はバッハの有名な「Ｇ線上のアリア」のバイオリン独奏音楽が流れた。

　記者は来年、野村不動産が仙川で分譲する駅7分の275戸のマンションに注目している。単価にして「桜上水」より50万円は安いはずだ。こちらは何とか京王線のサラリーマンにも手が届くか。「桜上水」と「仙川」は競合するのかしないのか。

中庭