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2013/10/14(月) 12:09

用地取得から9年…住友不動産「スカイフォレストレジデンス」分譲へ

投稿者:  牧田司

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「スカイフォレストレジデンス」完成予想図

 住友不動産は10月12日、新宿区で開発を進めている大規模複合開発「新宿スカイフォレスト」内の免震マンション「スカイフォレストレジデンス」のモデルルームを公開した。

 物件は、JR 山手線高田馬場駅から徒歩6 分、新宿区大久保三丁目に位置する26階建て全361戸の規模。41.86~81.74兵㎡。価格は未定。竣工予定は平成26 年12 月下旬。設計・施工は大林組。

 「新宿スカイフォレスト」は、JR東日本社宅跡地の約2.4haに今回分譲される「スカイフォレストレジデンス」のほか、37階建てオフィス棟(上層部賃貸住宅)、広場などが配置されるA-1 街区、生活利便施設などからなるA-3 街区で構成。

 「スカイフォレストレジデンス」は、白と黒を基調としたガラスを多用したデザインで、建物の床下を鉄筋コンクリートで固め、地表近くの地盤で建物を支える「直接基礎工法」とした上で免震構造を採用。

 住戸は1LDKから3LDKまで多用なライフスタイルに対応し、水周りの移動も可能な「カスタムオーダーマンション」システムを一部に採用。建物完成後でもプランとインテリアカラーの選択ができる住戸も設定する。天井高は約2.6m。駐車場は地下方式。

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 今回のマンションで注目されるのは、用地取得から販売まで実に9年も経過していることだ。

 同社マンション事業本部東京事業所営業課営業一係主任・大屋康一郎氏は開発の経緯について次のように説明した。

 用地をJR東日本から取得したのは9年前。当初は30階建てと15階建てのマンションのみを計画していた。ところが、新宿区が建築物の高さ規制を40mに強化する動きが表面化(都市計画決定は平成18年)。計画の見直しが迫られた。そこで同社は周辺の地権者などの協力を得て高度地区の特例を受けられる地区計画エリアとして指定されるようにした。

 それが冒頭の計画で、オフィスタワーは150m、マンションは90mとする緩和措置が盛られた地区計画の都市計画決定がされたのが平成22年3月。その直後、東日本大震災が起き、同社は当初の予定だった耐震構造から免震構造に変更するため設計のやり直しを行なった。

 用地取得から販売まで9年もかかったのはこのためだ。地区計画は、名称や位置、区域を定めて建築物の用途や絶対高さ、建ぺい率、容積率、意匠・デザインなどを詳細に決めて、市町村が施行する制度だ。地域の街づくりを建基法、都市計画法で担保するのに有効な手法とされる。全国の自治体が高さ規制を強化するきっかけとなった国立市の場合は、公告縦覧から議会での可決までわずか2カ月だった。

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 分譲単価について大屋氏は「決まっていない」と話したが、比較対象となるのは同社の池袋の「グランドミレーニア」や新宿・富久町の「Comfort Tower」だろう。何に価値を求めるかだが、記者は住宅地のマンションとすれば、戸山公園にも隣接している今回の「スカイフォレストレジデンス」が断然いいと思う。坪単価は350万円ぐらいになるのではないか。

 参考までに。線路を挟んだ対面には〝民活第一号マンション〟と呼ばれた今回のマンションと同じJRの社宅跡地マンション「西戸山タワーホウムズ」(576戸)がある。バブル発生の昭和61年に分譲され、来場者約6万人、申込者約2.5万人に達した空前絶後のマンションだ。真夏の炎天下、登録申し込み者が西戸山公園を何重にも取り巻き、申し込みを終えるまで数時間かかったのを覚えている。確か坪単価は260万円ぐらいではなかったか。

 

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