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2014/05/06(火) 00:00

住友不「国立」 気になる単価 野村不「立川」とも競合

投稿者:  牧田司

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「グローブアベニュー国立」完成予想図

 住友不動産の「グローブアベニュー国立」を見学した。国立駅圏では5棟目の大規模マンションで、街並みが美しい「大学通り」からは徒歩2分。価格がいくらになるか注目の物件だ。

 物件は、JR中央本線国立駅から徒歩18分、またはJR南武線谷保駅から徒歩8分、国立市富士見台二丁目に位置する7階建て全277戸の規模。専有面積 は54.92~87.04㎡、価格は未定。竣工予定は平成27年2月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売開始は6月中旬。

 現地は、国立駅南口から真っ直ぐ伸びた大学通りを歩き、桜通りとの交差点を右に折れたところ。旧NTTの社宅跡地。

 敷地は南北軸が長い長方形で、南側は桜通りに面している。用途地域は桜通りから20mまでは第一種住居地域(建ぺい率60%、容積率300%)、その他 は第二種中高層住居専用地域(同60%、同200%)。建物の高さは20m、住棟はコの字型で、西向きが中心。敷地北側には高さ44mの明和地所「クリオ レミントン国立」が建っている。

大学通り(桜).jpg
大学通り

◇     ◆   ◇

 なぜこのマンションの高さが20mなのかについては改めて書くことにして、ここでは価格予想に絞る。

 記者は、販売担当者が話に乗ってこないのを承知で「坪200万円はどうですか」と鎌をかけた。案の定、全然相手にしてもらえなかった。記者だって坪200万円の安値になるとは全然思っていないが、担当者は口を堅く閉ざしたままだった。

 よって、単価予想はあくまで記者の判断によるものだ。当たる確率は7割くらいだと思っていただきたい。

 目安になるのは、北側にある明和のマンションだ。詳細は省くが、明和が東京海上から用地を取得した平成11年から国立市との事前協議-住民の反対運動- 建築確認をめぐる争い-地区計画による高さ規制-裁判-結審までずっと取材してきた。当初、同社が予定していた販売単価は坪210~230万円だった。

 当時と今とでは状況が異なるが、ユーザーの取得能力など総合的に判断して今回も坪230~240万円になると読んだ。

 この単価予想にはもうひとつ指標がある。同社の販売担当者が「競合するのは野村さんの立川」と語ったように、野村不動産の立川駅前の再開発タワーマンションの単価がいくらになるかだ。双方の駆け引きが単価設定に大きな影響を与える。

 「立川」が坪300万円を超えてくるようだと「国立」も高値追求できるだろうが、「立川」は坪300万円を超えないと記者は見ている。坪285~290万円ではないか。となると「国立」もアッパーで240万円くらいに落ち着くというのが記者の読みだ。

 いま、デベロッパー各社は競合物件の価格に非常にナーバスになっている。相手に高値をつけてもらえば、自社のマンションも高く設定できるからだ。

エントランス.jpg
エントランス

住友不動産 明和地所の国立マンションの隣接地に7階建て277戸(2014/4/24)

 

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