全体像
2020東京オリンピック・パラリンピック選手村に利用され、その後は分譲・賃貸住宅などとなる「HARUMI FLAG」の事業主10社は４月23日、メディア内覧会を開催し、販売センター「HARUMI FLAGパビリオン」を4月27日（土）にオープンすると発表した。分譲は7月から。
「HARUMI FLAG」は、中央区晴海にある約13haの土地に分譲マンション4,145戸、賃貸住宅1,487戸を合わせた5,632戸や商業施設を含めた24棟を建築し、保育施設や介護住宅などを取り入れ、人口約12,000人が住む街とする計画。
パビリオンは、三井不動産レジデンシャルが分譲中の「パークタワー晴海」のパビリオンに呉越同舟の隣接地。ARやVRなどの最新技術を活用し、臨場感のある実際の暮らしが体験できるコーナーやモデルルーム5室が設けられている。
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異例の内覧会だった。昨年10月に開設したオフィシャルサイトに対するエントリー数か約15,000件に達し、見学予約は6月中旬まで満席の約3,000件あるというビッグプロジェクトだ。普通ならひな壇に10社の幹部が顔をそろえ、代表者（三井不動産レジデンシャル）が挨拶し、メディアの質疑応答時間を設けるはずだが、この日は同社東京オリンピック・パラリンピック選手村事業部推進室・古谷歩氏が約15分にわたって概要説明を行ったきりで、質疑応答はなし。
なので、聞きたいことが山ほどあった記者は完全に気勢をそがれた。もっとも聞きたかった価格（単価）については、「専有面積は60㎡から150㎡。価格は未定。5,000万円台から１億円超」（古谷氏）としか説明されなかった。
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街づくりや住宅の基本性能・設備仕様は文句の付けようがない。素晴らしい。並みの坪300万円台、400万円台クラスよりはるかに優れている。
書き出したらきりがないので最小限にとどめ列挙する。街づくりでは、メイン道路・舗道は飛行機が緊急着陸したハドソン川と同じくらいの幅（最大約110ｍ）。新橋へ10分圏内というBRTを活用したマルチモビリティステーション。設置率約45％全1,300台の駐車場は地下。中高木約3,900本。共用施設は51カ所。水素ステーション。1週間程度の災害時発電機能。CASBEE最高ランクS、世界初の「LEED-ND計画認証」取得…。
住戸プランでは、マスターアーキテクトに光井純氏を起用し、6つのゾーンをそれぞれの建築家・デザイナーが担当。日本設計、日建ハウジングシステム、三菱地所設計なども参画。住戸は2階以上。平均面積は85㎡、100㎡以上は約310戸。ゆとりあるアルコーブ。廊下はメーターモジュール。ドア幅は900ミリ。天井高2500ミリ以上。ワイドスパン。2100ミリサッシ高。キッチン収納付き。ビューバス、全戸エネファーム+蓄電池搭載…。
これは好みだが、記者は敷地南側の「SEA VILLAGE」（設計：日本設計・長谷工コーポレーション、施工：長谷工コーポレーション）の分節手法を用い、一部アクセントカラーのブルーを用いた波型バルコニーデザインが気に入った。全体的には光井氏の好みのデザインとなっている。
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これだけのものを見せつけられると先日書いた坪250万円予想を上方修正せざるを得ないが、譲渡契約の「敷地譲渡契約締結後、東京都の事由により事業計画を変更する場合及び特定建築者が応募時に提案した資金計画に比べ著しく収益増となることが明らかとなった場合は、敷地譲渡金額について協議する」ことを回避し、坪280万円程度に抑える模様だ。
記者は、あの昭和60年の天皇在位60年記念硬貨と61年秋に分譲された民活マンション第一号「西戸山タワーホウムズ」、そして62年2月に売り出されたNTT株の「3大財テク商品」と同じように、このレガシーマンションが坪250万円で分譲されれば申し込みが殺到し、さらにオリンピック、新元号の三点セットでデフレ脱却が実現するのではと夢見たのだが、坪280万円は微妙な価格だ。戸数が多く、BRTを活用したマルチモビリティステーションがうまく機能するかも読みづらく、最寄り駅の勝どき駅の混雑などを考えると何とも言えない。
坪280万円なら〝離れ業〟ともいうべき開発法による評価手法を用いた不動産鑑定士の顔に泥を塗ることにはならないのではないか。
参考まで紹介するが、「西戸山」576戸の来場者は約6万人に達し、申し込み倍率は実に44.2倍だった。
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模型（手前が「SEA VILLAGE」）
シアター（手前のお二人はそのままおててつないで入水しそうな雰囲気がある）
