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2019/05/22(水) 14:08

分譲事業は「好球必打」(住友不)「量から質(中身)」(三井不)の時代の流れ加速

投稿者:  牧田司

分譲事業で営業利益率10%を確保するのは困難 各社の2019年3月期決算数字(2019/5/22)

 分譲事業で営業利益率10%を確保するのは困難と書いた。別格は住友不動産だ。2019年3月期の「不動産販売事業」は売上高3,318億円、営業利益471億円(営業利益率14.2%)だ。今期計上予定戸数5,300戸に対し期首時点で約80%(前年約65%)が契約済というから絶好調というほかない。

 しかし、第八次中期経営計画(2020/3~2022/3)では「第七次で実現した高水準の利益規模を維持する」としながら、「量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールしていく」「競争激化の用地取得環境が続く中、『好球必打』で着実に確保する方針は継続する」と戦略の転換を匂わせている。量的拡大の時代は終わったとみるべきだ。

 2019年3月期の売上高、営業利益、経常利益、純利益とも過去最高を更新するなど非の打ちどころのない好決算となった三井不動産の分譲事業はどうか。

 投資家向け・海外住宅分譲を含めた売上高は前期比311億円増の5,307億円、粗利益率は38.4%(前期24.7%)と伸び、営業利益は150億円増の980億円(営業利益率9.3%)となった。

 これらの結果に対して、経理部長委嘱の執行役員・富樫烈氏は「営業利益率9.3%はとても高い水準」とし、マンション分譲が大幅に増加し、前期比372億円増の554億円となった海外事業については「出来すぎ」と語った。

 期末契約済み戸数はマンション4,331戸、戸建て119戸合わせ4,450戸となり、今期マンションの計上予定戸数3,400戸の進捗率は約75%。

 完成在庫はマンション141戸、戸建て30戸を合わせて171戸で、計上戸数に対する割合は4.5%しかない。

 三井不動産も〝量から質(中身)〟に完全に移行していることを次の表から知ることができる。

 表は、同社の過去11年間のマンション・戸建ての計上戸数、完成在庫、売上高の推移を見たものだ。

 戸数は2014年3月期にマンション・戸建て合わせ7,473戸を計上したが、その後は漸減しており、2019年3月期は3,754戸に減らしている。ほぼ半減だ。

 しかし、売上高は約17%しか減らしていない。なぜか。1戸当たりの価格を比較するとその理由がはっきりする。2014年3月期は1戸当たり4,618万円であるのに対し2019年3月期は7,594万円だ。実に64%も上昇している。最近は戸建てよりマンションの価格のほうが上回っているのも特徴だ。

 同業他社と比較して、アッパーミドル・富裕層向けで圧倒的な差をつけているのが見て取れる。確実に利益が確保でき、在庫も出さない戦略を徹底しているとみた。(東京建物の2018年12月期の分譲の売上高は726億円で、1戸当たり単価は7,351万円と高い)

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