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2022/12/21(水) 18:29

住宅取得環境の厳しさ反映 アルヒ「本当に住みやすい街大賞」

投稿者:  牧田司

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アルヒ 本当に住みやすい街大賞
順位 2023年 2022年 2021年 2020年 2019年 2017年
1 西八王子 辻堂 川口 川口 赤羽 南阿佐ヶ谷
2 流山おおたかの 川口 大泉学園 赤羽 南阿佐ヶ谷 勝どき
3 新小岩 多摩境 辻堂 たまプラーザ 日暮里 赤羽
4 保谷 大泉学園 有明テニスの 柏の葉キャンパス 川口 三郷中央
5 辻堂 海浜幕張 大井町 入谷 柏の葉キャンパス 戸塚
6 たまプラーザ たまプラーザ 王子 勝どき 南千住
7 新川崎 花小金井 小岩 武蔵小金井 南千住 大泉学園
8 川越 月島 花小金井 小岩 千葉NT中央 千葉NT中央
9 東村山 船堀 千葉NT中央 ひばりヶ丘 小岩 小岩
10 鶴ケ峰 新秋津 浦和美園 東雲 矢向 浮間舟渡
アルヒ 本当に住みやすい街大賞 シニアランキング
1 浜町 ひばりヶ丘 武蔵小山 木場 大泉学園  
2 西白井 稲毛海岸 南大沢 大泉学園 神田  
3 大泉学園 相模大野 平塚 平塚 印西牧の原  

 

 年末に発表される「流行語大賞」や「今年の漢字」と張り合う意図もあるのか、今年もARUHI(アルヒ)の「本当に住みやすい街大賞2022」(大賞)が先日発表された。ほぼ毎日チェックする不動産流通研究所「R.E.port」は触れず、週刊住宅と住宅新報が報じたばっかりに知ることになった。善と悪も正と邪も、白と黒も右も左も区別がつかなくなった世の中だ。ほっとけばいいのに、頭の片隅にかすかに残っている正義感が頭をもたげたので書くことにする。今回で3度目だ。来年は書かなくて済むようになってほしい。

 さて、その大賞。始まったのは2017年だ。アルヒは「理想ではなく、実際にその地域で〝生活する〟という視点から、ARUHIのサービスをご利用のお客さまの膨大なデータを基に、本当に住みやすい街を選定することで、人々の住まい選びの参考になることを目的」とし、「これらのデータを基に、住環境、交通の利便性、教育・文化環境、コストパフォーマンス、発展性の5つの基準を設定し、住宅や不動産の専門家が参画する選定委員会による公平な審査」のもと選定したと発表した。

 そのリストをみて記者は驚いた。上位にランクされた「南阿佐ヶ谷」「勝どき」「赤羽」は〝いい街〟だとは思ったが、当時、マンションの売れ行きが最悪だった「三郷中央」が4位に入っており、ほとんど供給がない「浮間舟渡」がベスト10入りしていたからだ。その他ベスト10入りした街のレベルならほかにも数えきれないほどあると思った。

 馬鹿馬鹿しくて無視を決め込んだのだが、その後も大賞はお笑いタレントなどを起用して大々的に宣伝され、それを無批判に報じる業界紙の無神経さにいささか腹を立て、一昨年と昨年、批判的な記事を書いた。それぞれ約3,000件のアクセスがあったので、読まれた読者もいるのだろう。ご存じない読者の方もいるだろうから、過去6年間の大賞のベスト10を別表に紹介する。

 今年は「西八王子」がトップだ。記者は完全に虚を突かれた。「西八王子」は14年前見学した野村不動産「プラウド西八王子」以後、一回も訪れていない。再開発で街が一変でもしたのだろうかと、選定理由を読んだら、八王子IC付近に次世代型複合商業施設が予定されており、JR八王子駅は生活圏で、3LDKのマンションが4,000万円台で、新築戸建てが3,000万円台で購入可能とあった。

 なるほど。その論法が成り立つなら、価格上昇が著しい主要駅の隣駅が〝本当に住みやすい〟駅・街になるということだ。わが京王線でいえば、「調布」の先の「西調布」「京王多摩川」、「聖蹟桜ヶ丘」の先の「百草園」、「京王多摩センター」の先の「京王堀之内」、「南大沢」の先の「多摩境」(この多摩境は昨年ベスト10入りしている)ということか。

 これはこれで分かりいい。毎年ベスト10入りする駅は乱高下どころか、月光仮面やスーパーマンのように突如現れ、たちまち消える理由の説明がつく。

 今年2位に浮上した「流山おおたかの森」もその一つなのだろうが、小生は異論はない。〝母になるなら〟〝父になるなら〟でヒットした井崎市政のお陰だと思う。ただ、この駅・街はもう10年以上前から人気になっている。いまさらという観は否めない。

 このほかの駅・街には触れないが、不思議なのは、「大賞」と「シニアランキング」のいずれかに唯一6年連続ランクインしている「大泉学園」だ。記者もいい街だとは思うが、この程度(失礼)の街は首都圏に100か所も200か所もあると思う。アルヒや選考委員、あるいはその関係者が住んでいるのではないかと勘繰りたくなる。

 不思議といえば、西武線は「大泉学園」を含め「ひばりヶ丘」「保谷」「新秋津(秋津)」「東村山」「花小金井」の6駅がランクインしていることだ。これは先に書いたように「石神井公園」や「所沢」の前後の駅で、狭小戸建ての〝メッカ〟の一つであるからだろう。

 この伝でいえば、街のポテンシャルは西武線に負けない京王線は過去6年間で「多摩境」「南大沢」2駅しかなく、小田急線も「相模大野」のみというのも納得できる。

 大賞の審査委員長を務める住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏も週刊住宅12月19日号のコラム記事で「ブーイングもあるがインパクトも大」とし、「無名とも言える街が多く選ばれたり、昨年大賞の辻堂が今年5位に下がったりするのが、『本当に住みやすい街大賞』の特徴」とし、「なぜ、そのようなことが起きるかというと、『直近1年間で、フラット35の利用者が多かった街』を選考対象としているから。フラット35だから、利用者は年収500万円前後が多くなる。平均的な方々だ。『普通の人』がマイホームを買いやすい街から、諸条件を勘案して、ベストな街を選ぶ」「ために、マイナーな駅でも再開発によって、一気に大賞に輝くことがある。大賞となったものの、その後人気上昇で価格も上がれば、順位が落ちる」と述べている。

 櫻井氏が「ブーイングもあるが」としているのは、小生以外も批判的にみている業界関係者も多いということだろうが、「大賞となったものの、その後人気上昇で価格も上がれば、順位が落ちる」としているのは自己撞着だ。自らマイナーな駅を〝住みやすい〟と持ち上げながら、価格が上昇し〝普通の人〟が買えなくなったらお役御免と切り捨てる。

 これはあまりにも消費者を馬鹿にしていないか。フラット35の利用者は〝普通の人〟が多いのは記者もよく分かるが、取得能力からして〝理想の住宅〟購入をあきらめざるを得ず、次善の選択肢として、いくつかの選好要因を捨てることでマイホームを手にするという、普通の人の厳しい住宅取得環境を大賞は浮き彫りにしている。それを笑いの種にする。その神経が分からない。マッチポンプといったら失礼か。

 そもそも、同社は調査対象となった物件の数を公表していないし、年間20兆円を超える住宅ローン貸出総額に占める同社のフラット35利用者は微々たるものでしかない。大賞を選考した根拠となる利用者の母数、属性などを公表すべきだ。

 だが、しかし、アルヒを通じて住宅を購入された方に罪はない。〝住めば都〟〝痘痕もえくぼ〟だ。どんなマイナーな駅でもいいところはあるものだし、美しいところだけを見るようにすれば、多少の難点など全然気にならなくなる。

 普通の人に住宅を勧める業界関係者の方々も同様だ。十全のマンションも戸建てもほとんど存在しない。難点をカバーする企画でもって良質で安価な住宅を供給していただきたい。

◇        ◆     ◇

 アルヒの本業は、このところの住宅価格と長期金利の上昇により苦境に立たされているようだ。

 住宅金融支援機構のデータによると、2021年度のフラット35の申請戸数は94,705戸(前年度比86.3%)、実績戸数71,788戸(同86.0%)、実績金額22,127億円(同86.4%)となっている。2021年度の住宅ローン新規貸出額は約21兆円で、6年連続20兆円を超えているが、フラット35の利用者は漸減傾向にある。

 一方、フラット35の融資実行件数シェアは27%を超え、12年連続シェアNo.1のアルヒの2022年3月期決算の売上高は251億円(前期比6.1%減)、営業利益61億円(同20.6%減)、経常利益42億円(同18.1減)となっており、融資実行業務は121億円(同14.5%減)と大幅に落ち込んだ。融資実行件数は4,691件(同27.1%減)、融資実行金額(累計)は6,580億円(同15.7%減)。

 2022年10月27日には通期予想を下方修正し、売上高245億円(期初予想比11.6%減)、営業利益45億円(同28.6%減)、当期利益31億円(同27.96%減)を見込んでいる。期末配当予想も30円から25円に減配する予定。

 この業績について、代表取締役社長CEO兼COO・勝屋敏彦氏は「フラット市場は非常に厳しい環境にある。物価高、建築費の上昇を要因とする住宅価格の上昇のほか、長期金利の上昇によって固定金利より変動金利を選択される人が増加したのが要因。今後はSBIグループのTOBにより連結子会社になったが、変動金利にも対応できるよう守備範囲を広げ、シナジー効果の創出に期待している」などと決算説明会で話している。

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