今年9月、分譲マンションとシニア住宅の複合開発「世田谷中町プロジェクト」の完成を祝う「世田谷中町まつり」で、奥さんと小さな子ども2人の4人家族の入居者（35）は「定期借地権付きなので娘に資産を残せないのが気掛かり。終の棲家にするかどうかは…」と語った。
この言葉にショックを受けた。このマンションの定借期間は70年。定借マンションは更地にして返却しなければならないので、その時点での不動産の価値はゼロになる。親の気持ちは痛いほどよくわかる。
深刻なのは、このように将来の不動産価値がゼロになると示されている定借だけでなく、これからは一部のエリアを除き第一次取得層向けの郊外マンションは〝二束三文〟の価値しか残らないと考えられることだ。すでに郊外部の築年数が古いマンションは坪20～30万円が相場となっている。昭和50～60年代に建設されたマンションは、取得価格の2割、3割に過ぎないのではないか。
株の世界では〝半値八掛け二割引〟という格言がある。仮に取得価格を1,000円とすると半値で500円、これが80%になるから400円、さらに2割引きで320円まで下落するというものだ。マンションも同様で、バブル期の物件はほぼこの水準以下だろう。
人口減少・世帯減少がこれから加速度的に進行する。マンションの需要層も様変わりした。単身者、DINKS、高齢者が相当数のシェアを占めるようになっている。富裕層による投資需要も活発だ。
ファミリー層向けも共働き世帯が専業主婦世帯を逆転して20年が経過する。〝職住近接〟が絶対条件になった。働き方改革を進めない限り、郊外型ファミリーマンションは大きなハンディを抱える。価格の問題ではない。
分譲と同じレベルの賃貸が圧倒的に少ないことが分譲マンション市場を成り立たせているのだが、これも未来永劫続くのか不明だ。富裕層はともかく、一般のサラリーマン層にとって土地・住宅が資産にならないという論調は認めざるを得ない。朝日新聞が「負動産」特集を行っているが、もう笑うしかない。
◇ ◆ ◇
普通のサラリーマン層にとって不動産は資産にならないのではと書いたが、その逆に〝富める者〟とっては千載一遇、超然絶後のチャンスが到来し、われわれが経験したことがない「格差社会」「分断社会」が進行・実現するような気がしてならない。
人口・世帯減少、空き家、相続放棄の激増などはあまねく全国均等に進行するわけではないからだ。一極集中は加速し、東京都千代田、港、中央などの都心部では2050～2060年までは人口が増加すると予測されている。
例えば港区。港区では昭和36年（1961年）の256,088人をピークに一貫して減少し続け、バブル崩壊後の平成8年（1996年）には149,716人へと40％以上も減少した。コミュニティの崩壊を恐れた同区などは、一定規模以上の建築物に対して住宅を付置する条例を設けたほどだ。
その効果というより、都心回帰のマンションブームの効果のほうが大きいとみているのだが、その後は徐々に人口が増え始め、現在は249,242人までに回復した。富裕層も増える一方だ。平成72年（2060年）には過去最多の260,805人になると推計している。
千代田区も同様だ。同区の総人口は平成7 年の34,780人まで減少したが、その後増勢に転じ、平成29年は60,940人（9月1日現在）と実に36年ぶりに6万人の壁を突破した。同区の描く出生率高位シナリオによれば、平成72年（2060年）には98,810人に達すると見込んでいる。現在の約62％増だ。
現在人口73,800人の中央区も平成36年内（2024年）に20万人を突破すると予測している。
需要と供給の市場原理が貫徹されると考えれば、これらのエリアのマンション価格はまず下がらない。港区や千代田区などは軒並み1,000万円を突破し、いわゆるビンテージマンションは坪2,000万円、3,000万円となっても不思議ではない。都心に隣接する江東区湾岸や周辺各区もつられて高くなるのは必至だ。
その一方で、地方の人口が半減し、限界集落が激増したらどうなるか。都心に一部の超富裕層が住むようになったら、郊外にはどのような階層の人が住むのか。
「デフレ脱却絶望的。郊外マンション価格は下がらない」トータルブレイン・久光社長（2017/5/30）
第一次取得層向けの郊外マンションは復活するのか（2016/8/30）
