昨日（12月18日）、令和のマンションは昭和の時代に逆戻りしたと書いた。今日はその続き。日進月歩、時代は変わったのに、マンションの法律・規制は旧態依然のまま、もう野垂れ死にを待つしかない状況に追い込まれている。そうならないための私見を開陳する。
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建築基準法の用途規制を見直すべきだ。記者は、訳が分からない何でもありの準工業地域は、規制を強化するか緩和するか、それとも住工混在を促進するか明確化すべきというのが持論だが、もう一つ、第一種低層住居専用地域（1低層）の用途規制を見直すべきだと思っている。
ご承知のように、1低層では、50㎡以下で延べ床面積の2分の1未満の一部の非住宅は許可されるが、低層住宅以外の建築は不可だ。この厳しい用途規制は、今後爆発的に増えると思われる「空き家」などを多様な用途に変更する際の大きな壁になるのは必至だ。第二種低層住居専用地域（2低層）では日用品を販売する店舗は許可されるが、指定エリアは圧倒的に少ない。１低層の１％もない。
このように、低層住宅と非住宅を遮断することが良好な住宅街を形成することなのか。ほとんどの人は「NO」というはずだ。
その意味で、東京都が今年10月改正した「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」で、地区計画により低層住居専用地域の用途規制を緩和し、生活利便施設やサテライトオフィスなどの立地を推進すると示したのに注目したい。
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前段の用途規制とも関連することだが、国土交通省が例示している「分譲マンション標準管理規約」の専有部分の「専ら住宅」も見直すべきだ。
同規約では、第12条第１項で専有部の用途として「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とし、第２項では「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる」と、手続きを踏めばいわゆる民泊利用も認めている。
この条項ほど理解に苦しむものはない。「専ら」に例外はない。「住宅」としての使用以外を認めないとする一方で、およそ「住宅」とは思えない、不特定多数の人の出入りを例外的に認めることは合理的説得力を欠く。
だがしかし、この条項は区分所有法で定める「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」（第６条）、つまり「共同の利益に反する行為」以外はすべて許容されることに道を開いたとも理解できる。
「共同の利益」とは、明らかにそこに共同して住む居住者の利益のことで、「利益に反する行為」もまた居住者が決めることだ。これに国やデベロッパーが関与すべきでないと記者は考えている。
「専ら住宅」がいかに時代遅れであるかをもう一つ示そう。かつて三井不動産は、第一種低層住居専用地域（以前の住専）でのマンション分譲を強化し、準工業地域では街づくりが可能な大規模以外はほとんど供給しなかった。この戦略が奏功し、消費者から圧倒的な支持を得た。
しかし、時代は変わった。同社もそうだし、ほとんどのデベロッパーは〝駅近〟〝資産性〟を金科玉条のように謳い、いかがわしい施設も含めて許可される商業（系）立地にシフトし、大規模が可能な準工業立地の〝大きさ〟をもてはやす。バブル崩壊までの億ションと言えば、十中八九は住居系エリア立地だった。今はその是非すら問うものはいない。
商業（系）と準工立地に共通するのは、「良好な住環境」とは逆に容積率や日影条項が緩く、用途に縛られないことだ。
にもかかわらず、これらのエリアに建てられたマンションの区分所有者のみが「専ら住宅」にどうして縛られるのか。考えたらおかしなことだ。
記者は、野放図にしろと言っているのではない。何を認め何を排除するかは区分所有者が決めることだと言いたいのだ。
「専ら住宅」の規制を緩和したらSOHO、カフェ、学習塾、ママさん保育、家事代行、タクシー代行、貸本屋、子ども食堂…地域内の居住者の日常生活に欠かせない小規模店舗が可能となる。分譲単価も引き上げることができる。これこそ三方よしではないか。
先に行われたマンション管理業協会の「マンション・バリューアップ・アワード2019」で、岡本潮理事長は「区分所有法は制度疲労を起こしている」と語ったし、マンション管理会社の若手社員（U29）による「未来のマンション管理像」のプレゼンテーションでも「専ら住宅」の壁は取り払うべきと主張した女性がいた。勇気ある発言だ。
