「パークホームズ調布 ザ レジデンス」
三井不動産レジデンシャルが分譲中の「パークホームズ調布 ザ レジデンス」を見学した。駅から徒歩6分の邸宅跡地。昨年10月の販売開始からこれまでに全162戸のうち約半数を供給。競合物件がひしめく中、割安単価で早期完売を狙う戦略と見た。
物件は、京王線調布駅から徒歩６分、調布市小島町１丁目の近隣商業地域・第１種中高層住居専用地域（建ぺい率80.94％、容積率245.28％）に位置する敷地面積約4,587㎡、8階建て全162戸。専有面積は57.03～74.86㎡、先着順で分譲中の住戸（4戸）の価格は5,990万～7,190万円（67.30～70.75㎡）。坪単価は340万円。竣工予定は2022年2月下旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。
昨年10月から販売を開始しており、4月末までに第1期の約半数を供給。ゴールデンウィークから第2期の販売が始まっている。
現地は、みずほ銀行の前身「調布銀行」や、創設期の京王電鉄の取締役を務めた地元の名士・井上家の屋敷跡地。
建物は3棟構成で、標準階の住戸は南向きが5～6戸、東向きが12戸、西向きが9戸。
主な基本性能・設備仕様は、直床・二重天井、リビング天井高は1～3階は2550ミリ、4階以上は2500ミリ、人造大理石キッチンカウンター、食洗機、エコガラス（複層ガラスにLow－E膜をコーティング）など。
エントランス
旧井上家（ホームページより）
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調布駅圏では、京王線の地下化工事が完了した2013年ころから駅前の相鉄不動産「グレーシア調布」120戸、住友不動産「セントラルレジデンス調布ステーションコート」190戸、旭化成不動産レジデンス「アトラス調布」331戸が相次いで供給された。その後は目立った物件は分譲されていなかったが、ここにきて供給が増加。その数は8物件815戸にのぼる。大激戦の様相を呈している。同社物件を除く7物件は次の通り。（順不同）
①住友不動産「シティハウス調布」65戸（徒歩4分）
②阪急阪神不動産「ジオ調布」73戸（徒歩10分）
③日鉄興和不・三菱地所レジ「調布ザ・ハウス」64戸（徒歩9分）
④東急不動産他「プランズシティ調布」305戸（徒歩7分）
⑤ブリス「ブリシア調布」31戸（徒歩12分）
⑥日鉄興和不・リビタ「リビオレゾンTHURSDAY」50戸（徒歩6分）
⑦大和ハウス工業「プレミスト調布クロス」65戸（徒歩8分）
これらはそれぞれ立地条件が異なるが、坪単価は320万～370万円の範囲に収まっており、競合は免れない。このほか同沿線では単価水準が近いつつじヶ丘駅前の日鉄興和不動産「リビオつつじヶ丘 タワーレジデンス」105戸が分譲中で、府中駅圏では三菱地所レジデンス他「ザ･パークハウス府中」182戸が近く分譲開始となる。
今回の取材は、競合他社から「三井さんが単価を引き上げてくれれば、うちも売りやすくなるのだが…」という声を聞いていたので、それを確認するためでもあった。
坪単価340万円と聞いて、〝わが道を行く〟隣接の住友不動産「シティハウス調布」65戸を除いてみんな割を食うと思った。設備仕様レベルは普通の〝パークホームズ〟だろうが、立地もさることながら外観デザインはいい。同業他社の動向を睨みながら割安単価に設定することで〝いち抜け〟を企図したのではないか。〝仲良しこよし〟で足並みをそろえないのはいかにも同社らしい。
京王線の〝割り負け〟については、この前書いた東京カンテイ「2020年 マンションPER」の記事を参照していただきたい。新宿から15分の調布は、小田急線だと成城学園前、東急線だと二子玉川、田園調布、JR中央線だと三鷹とほぼ同じだ。池袋からだと東上線の朝霞、西武線のひばりが丘、東京駅の総武快速だと亀戸あたりか。
このうち調布が単価水準で勝てるのは朝霞、ひばりが丘で、亀戸とは互角か。成城学園、二子玉川、田園調布とは同格とは言わないが、単価は200万円くらい引き離されている。街のポテンシャルはそんな負けていないはずなのに。
現地（手前が住友不動産のマンション）
建設現場
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京王線の同社のマンションでは、近く初台駅から徒歩2分の建て替え「パークホームズ初台 ザ レジデンス」115戸（一般販売対象住戸65戸）が分譲される。敷地北側に高速・甲州街道が走っており、京王線の鉄道の騒音も気になるが、南側は緑道に面しており、借景・住環境は申し分ない。坪単価450万円以下はありえないと見たが、500万円に届くかどうか。
「パークホームズ初台 ザ レジデンス」の建設現場
「志茂」「多摩センター」は〝割安〟か 東京カンテイ「2020年 マンションPER」（2021/5/8）
〝北千住に負けるな〟割り負け京王線の希少免震 日鉄興和不「つつじケ丘」（2020/1/9）
「道」を景観に取り込んだプラン秀逸 旭化成不動産レジ「アトラス調布」完成（2015/5/20）
調布駅前の一等地 住友不「セントラルレジデンス調布ステーションコート」（2014/3/21）
相鉄不動産 調布駅前の一等地で再開発マンション（2013/10/3）
