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2021/10/27(水) 17:14

中高層マンション群の最前列 駅近の公園隣接 大和ハウス「王子神谷」

投稿者:  牧田司

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「プレミスト王子神谷」

大和ハウス工業が12月上旬に分譲する「プレミスト王子神谷」を見学した。駅から徒歩2分の公園に隣接した全227戸。問い合わせは約1,700件に上っており人気は必至と見た。

物件は、東京メトロ南北線王子神谷駅から徒歩2分、JR京浜東北・根岸線東十条駅から徒歩14分、北区王子5丁目の第一種住居地域・工業地域に位置する敷地面積約8,262㎡の10階建で全227戸。専有面積は66.9182.58㎡、価格は未定。竣工予定は令和411月下旬。施工は長谷工コーポレーション。売主は同社のほか京浜急行電鉄、長谷工不動産。販売代理は長谷工アーベスト。

現地は、日本製紙の社宅跡地。敷地北側と南側の一部が公園に隣接。道路を挟んだ敷地南側は戸建て住宅街(少し先に10層くらいの公営住宅があるが)。用途地域は一部工業地域だが、嫌悪施設は全くない。保育園、コンビニが目の前にあり、生活利便施設などは徒歩圏に揃っている。

建物はL字型で分節設計。住戸は全て東南・南西向き。住戸プランは60㎡台の後半が112戸、70㎡台が103戸、80㎡台が12戸。主な基本性能・設備仕様は扁平梁、リビング天井高25302600ミリ、直床、ディスポーザー、食洗機、バルコニースロップシンク、玄関換気窓、通風スリット入り自動閉じリビングドアなど。共用施設はキッズルーム、パーティルーム、ワーキングルームなど。平置き駐車場は110台。生態系に寄与するABINC認証を取得している。

同社東京本店統括マンション事業部東京マンション事業部第二課販売事務所長・松本諭吉氏は、「フルスペック仕様に仕上がった。6月にホームページを開設して以来問い合わせは約1,700件。この種の駅近で板状の物件は都内では出にくく、かなり東京の広域からお越しいただいています。当社も売主だった『ザ・ガーデンズ東京王子』は中古で坪300万円を超えてきています。第1期は100戸、分譲していきたい」と自信満々だった。

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完成予想図

       ◆     ◇

 このマンションについて記者は915日に行われた同社の記者レクチャー会で、同社マンション事業本部事業統括部部長・角田卓也氏に「坪単価260万なら飛ぶように売れると思いますが、そこまで安くならない、アッパー280290万円でいかがでしょうか」と質問した。角田氏は未定としながら「坪250300万円」を匂わせた。

70㎡のモデルルームは、間口が6200ミリで扁平梁を採用しているのでサッシ高は220ミリ確保できており、外廊下側もアウトフレームを採用し、全戸換気窓付き玄関にしているなどパッシブデザインとしているのもいい。スロップシンクを付けたのは「当社営業のこだわり」(松本氏)のようだ。

住環境も申し分ない。表通りから一歩入っているので道路騒音はなく、物件の周辺には3か所も公園がある。敷地南側は低層住宅街を形成しており、高い建物が立つ可能性も低い。中高層住宅街の最前列に位置する。

問題・課題を探せば、「王子神谷」を知っているマンション購入検討者は多くないということだろう。記者は赤羽に住んでいたことがあるので場所は知っていたが、駅に降り立ったのは初めてだった。URの賃貸や都営住宅が多いというイメージしかない。

あとは競合関係だが、2020年・2021年と2年連続で、ARUHI「本当に住みやすい街大賞」を受賞した川口駅圏の野村不動産「プラウドタワー川口クロス」(481戸)と比較する人は多いはずだ。

これにはコメントしないが、記者は「本当に住みやすい街」に懐疑的で、「住めば、北区東京。」も負けないと思う。単価は「川口」は330万円くらいだろうと思う。「王子神谷」はそれより間違いなく低い。赤羽の再開発マンションは坪400万円を突破するのは間違いない。

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隣接の公園(この奥にマンションが建つ)

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南側から写す(交通量は多くない)

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