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2021/12/11(土) 18:43

反響3000件超 ランドスケープ抜群 三菱地所レジ他「板橋大山大楠ノ杜」

投稿者:  牧田司

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「ザ・パークハウス板橋大山楠ノ杜」

 既報の「ザ・パークハウス川越タワー」の取材の帰り、同じ東武東上線の三菱地所レジデンス・三菱倉庫「ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜」を見学した。昨年、現地を見た段階で「素晴らしいマンションになる。どうしても見学しよう」と思っていた物件だ。期待通りのマンションだ。

 物件は、東武東上線大山駅から徒歩7分、板橋区大山町の商業地域・第二種住居地域(建ぺい率:角地緩和で90%・70%、容積率:500%・300%)に位置する14階建て全187戸(募集対象外住戸2戸含む)。専有面積は57.76~117.62㎡、現在、先着順で分譲中の住戸(8戸)の専有面積は59.66~97.66㎡、価格は6,498万~13,098万円。全体の坪単価は355万円。竣工予定は2023年10月上旬。施工は東亜建設工業。

 現地は邸宅、店舗などの跡地で、敷地面積は約5,200㎡。道路を挟んで「ハッピーロード大山商店街」に隣接。敷地南側は川越街道に接道。

 建物は、南北に長い敷地形状を生かし、東向きのワイドスパンの「桜館」、川越街道に面した「楓館」、中庭を挟んだ南向き「楠館」の3棟構成。意匠・デザインには、内蔵のベンガラ色の蔵扉をエントランスに移設し、縦格子や枡格子を新たな素材でリデザインするなど、幾何学的な造形美、石の肌触り、木目のぬくもりを演出する。

 ランドスケープデザインに力を入れているのが最大の特徴。小川を配した1,000㎡超の中庭「翠園」には、敷地内に植わっていた樹齢300~400年と推定される樹高10mのクスノキの巨木2本や樹高12mのソメイヨシノをそのまま保存し、既存の蔵や井戸、母屋などを共用施設に面するように配置。三菱地所レジデンスがSDGsの一環として取り組んでいる「BIO NET INITIATIVE(ビオネット・イニシアチブ)」を導入し、生物多様性に配慮した「ABINC認証」を取得。屋上には庭園を設置する。

 住戸の平均専有面積は72㎡で、主な基本性能・設備仕様は、ディスポーザー、食洗機、リビング親子ドア(クランクインリビング)、ワイドスパン(桜館)、ミストサウナなど。

 11月中旬から販売を開始しており、これまで3,000件超の反響を呼び、全戸の約4割に該当する70戸が成約済み。100㎡超の億ション1戸も抽選になるほどの人気になっている。

 契約者の居住地は、地元板橋区が35~36%、豊島区が10%、そのほかは23区など多岐にわたっている。年代は30~50代と幅広く、職業は会社員6割のほか、会社役員、医師など富裕層も目立つという。

 レジデンスギャラリー副所長・伊藤一樹氏は、「想定を上回る数のお客さまからの反響に驚いています。地元の方のみならず、中広域で探されていたお客さまはアクセスやコンセプトを気に入っていただきご契約いただいている点が特筆すべき点です。中庭の素晴らしさを気に入っていただき、即決で決められた方もいらっしゃる」と話している。

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エントランス

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中庭

◇       ◆     ◇

 板橋区の物件として、価格(坪単価)は決して安くない。しかし、記者は駅からのアプローチ、ランドスケープデザイン、ワイドスパンの住戸プランなどを総合的に判断して、極めて妥当な価格だろうと思う。北区赤羽の再開発マンションは坪単価400万円をはるかに突破するのは間違いない。

 広域から集客できているのもよく理解できる。「川越」の記事でも書いたが、23区内でこの単価の良好な住環境のファミリーマンションは湾岸・城東・城北の一部しかない。価格は安くても、震災のことを考えると二の足を踏む検討者は多いはずだ。

 その点、板橋区の「ハッピーロード」は山の手ではなく昔ながらの店も多く、好きになれない人もいるかもしれないが、アーケード街なので駅から現地まで雨が降っても濡れずに済むのがいいし、女性は夜遅くなっても怖くないはずだ。

 もう一つの推奨材料は再開発計画だ。商店街の中には2024年12月に竣工予定の住友不動産とフージャースコーポレーションが事業参画している「大山町クロスポイント」(0.7ha)と、今年度に都市計画決定予定の積水ハウスが事業参画する「大山町ピッコロ・スクエア」( 1.3ha)がある。

 現段階で詳細は不明だが、「クロスポイント」(345戸)の坪単価は400万円に乗るのではないかと記者は見ている。「ピッコロ・スクエア」はその規模、計画から判断して緑に恵まれたいい街になる。月島のような、博物館入りしそうな古い街並みや店舗との共存を記者はこの街に期待している。

 区内には、似たような街並みの十条駅前の39階建て再開発「J& TERRACE/MALL」(578戸)や「ザ・パークハウス 十条」(64戸)があり、検討者にとっては悩ましい選択になるが…。

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既存樹のクスの巨木

◇       ◆     ◇

 マンションの1階にある約140㎡超のジャグジーバス付きゲストルームが無料になることを伊藤氏から聞いた。詳しい経緯は分からないが、有料にすると旅館業法の許可要件「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に抵触するおそれがあるからではないか(大規模マンションにはゲストルームはつきものだが、各管理組合は宿泊料として金銭を受領していないはずだ)。

 細かいことだが、クローゼットには一時掛けハンガーが付いていた。外出時に何を着ていこうか迷ったときに複数の洋服などを見比べられるようにしたものだ。

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一時掛けハンガー

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プレミアム住戸のモデルルーム

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モデルルームの食器類(記者はてっきり金製のナイフとフォークかと思ったら、同社の女性広報担当者は「ZARAなの」と瞬時に値段をはじいた)

「大山町クロスポイント」再開発着工 住友不・フージャースが事業参画(2021/9/15)

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