「クレヴィア新御徒町」

　伊藤忠都市開発が近く分譲する「クレヴィア新御徒町」（52戸）と「クレヴィア西馬込」（44戸）のモデルルームを「ギャラリークレヴィア有楽町イトシア」で見学した。現地は見ていないが、商品企画は間違いなくいい。いかにも同社らしい物件だ。「新御徒町」から紹介する。

　物件は、都営大江戸線新御徒町駅から徒歩5分、都営浅草線蔵前駅から徒歩9分、台東区鳥越一丁目の商業地域（建ぺい率56.71％、容積率499.56％）に位置する14階建て全52戸。専有面積は32.11～67.69㎡、価格は未定だが、坪単価は460万円の予定。竣工予定は2023年12月上旬。設計･監理は陣設計。施工は第一建設工業。分譲開始は7月上旬の予定。

　最大の特徴は、全住戸の天井高が約2.7m以上で、約2.2mのハイサッシ、1LDKでも5000ミリ以上のワイドスパンという商品企画だ。効率的な設計により、限られた面積を最大限に活用するもので、「TEN-DAKA」「YOKO－HIRO」「TATE－BAKO」「AKA-RI」の4つの特徴を「Hi－SUMA」と総称している。

　また、省エネ法の省エネ基準に比べ一次エネルギー消費量を10％以上削減し、その他低炭素化に資する措置が講じられている場合、「住宅ローン減税」などの優遇を受けることができる「低炭素建築物」認定を、同社としては初めて受けた物件でもある。

　さらに、ドレッシングルームは「スタンダードミラー」「ストレージミラー」「イルミネーションミラー」の3つのミラーと「ユーティリティ・キャビネット」「デザイン・キャビネット」の2つの収納を組み合わせることでできる6通りのプランを、自分の好みで自由に選べる無償の「DRESSIMO」を採用する。

32㎡のプラン

◇   　　　　　◆　　　　　◇　　　　　　　　　　

　現地を見ていないので何とも言えないが、立地はおおよその見当がつく。隅田川花火を見るためにマンションを買うお金持ちがいるエリアの一角ではないか。坪単価は高いような気もするが、23区のコンパクトマンションは軒並み坪400万円を突破してきているので、こんなものかとも思う。

　さて、約2.7ｍの天井高。このところ激しいマンションの価格上昇に反比例するように、天井高はどんどん低くなっている。2500ミリあれば高いほうとかで、2400～2450ミリが当たり前になっている。天井高を下げればその分だけ鉄やコンクリも少なくて済むのでコストは下がるし、天井高を下げることで階数（戸数）を増やすことも理論的には可能だ（実際は容積率の規制があるので難しいが）。

　今回の物件で天井高を2.7ｍとしているのは、建ぺい率、容積率などの法的規制によるものだろうが、供給が増え競争も激化しているコンパクト市場に与えるインパクトは大きい。

　間違いなく居住性は向上する。しかし、その居住性を定量的に計る物差しはない。デベロッパーは天井高を下げたのでその分価格を下げたとか、逆に高くしたので価格にオンしたなどとは絶対言わない。建基法では居室の天井高は2.1ｍ以上と定めているのみだ。

　その価値判断材料になると思うので、三井不動産レジデンシャル「パークコート六本木ヒルトップ」とモリモト「ディアナコート本郷弓町」、そして先日見学した三菱地所レジデンス「The Parkhabio（ザ・パークハビオ）SOHO 大手町」の記事を添付する。

　「六本木」のリビング天井高は標準階でも3,400～3,450ミリ、最上階は4,150ミリだった。「本郷弓町」は、建基法ではあと2層積み上げられたのにそうしないで、天井高を2.7ｍ確保した。これが圧倒的な人気を呼んだ要因だった。三菱地所レジの「MIデッキ」には感動した。

　今回の物件もまた、どんどん退行する居住性能に一石投じるものだ。反響が注目される。

ハーフモデル（天井高2400ミリならエアコンの下部あたり）

「DRESSIMO」（デザイン性なら左、収納重視なら右とか）

感動的な天井高2730ミリの「MIデッキ」 職住一体型SOHO 三菱地所レジ「大手町」（2022/6/15）

あっぱれ！モリモト　階数を2層分減らし天井高2.7ｍ確保「本郷弓町」（2014/5/23）

現段階で最高品質のマンション三井不レジ「パークコート六本木ヒルトップ」（2011/11/16）