全区市町村の回復率の表はこちら（ 文書3.pdf 文書4.pdf 文書5.pdf)
令和7年地価公示は全国平均で全用途平均・住宅地・商業地とも4年連続で上昇し、上昇幅が拡大した。デベロッパー各社も「用途を問わず利便性の高いエリアを中心に、地価の上昇基調が継続する可能性がある」（東京建物・小澤克人社長）「景気回復の影響が全国的な地価上昇に波及した結果」（三井不動産・植田俊社長）「交通ないし生活利便性に優れたエリアや、インバウンド需要が見込まれるエリアでの地価上昇が顕著であった。また、オフィス市場においては空室率低下と賃料上昇の傾向が継続し、地価の上昇に反映されている」（三菱地所・中島篤社長）などと、堅調な住宅・不動産市場の反映であるとコメントした。
また、実態を正確に反映しているかどうかについては異論もあるが、「地価公示は、不動産の取引動向や中期的な展望を反映したものであり、様々なマクロ指標と合わせて今後も重要指標のひとつとして注視していく」（野村不動産・松尾大作社長）との声もあるように、社会・経済状況を映す鏡でもある。
問題は今後どうなるかだ。前回の記事で紹介したように、九州や北海道ではリゾート人気や半導体企業進出などでバブル時の価格を大幅に上回っているところもあるが、全用途の平均価格はバブル時の価格の〝半値戻し〟にしか過ぎないことも注視したい。記者は、いつ、誰が〝デフレ脱却〟を宣言するか注目しているのだが、三井不動産・植田俊社長も「デフレから脱却し成長型経済へ向かう『時代の転換点』」という表現にとどめ、慎重な姿勢を示している。
今回は、いまの住宅・不動産市場は異常なのか正常なのか、考えるうえで参考となるデータとして、バブル崩壊直後の1990年（平成2年）と2025年（令和7年）の首都圏住宅地の地価公示を比較可能な約150の首都圏の区市町村の回復率をみた。
合併などで消滅したり誕生したりした区市町村（大宮市、浦和市、さいたま市、東東京市など）は除外したが、これによると、1990年の地価を100とした場合の上昇率（以下、回復率）は東京圏全体で54.8％となっており、東京23区も1990年の坪428.3万円から2025年の坪254.6万円へと回復率は59.4％にとどまっている。
地価公示の数値は、調査地点の数値を単純平均したもので、スポット的にはバブル時の価格を上回っている地点はあるかもしれないが、少なくとも約150市町村の住宅地価格はバブル期の5～6割にとどまっていることに注目したい。
回復率ベスト3は、墨田区88.6％、文京区81.1％、茅ヶ崎市80.9％。上位30区市町村のうち東京都は16区市、神奈川県8市町、埼玉県6市町がランクインし、千葉県はゼロだった。
一方、回復率ワースト3は、埼玉県越生町18.2％、千葉県東金市18.7％、富津市19.0％。ワースト30の内訳は埼玉県16市町、千葉県14市町で、東京都と神奈川県は1つもない。
このほか主だった区市町村の回復率をみると、住宅地地価トップの千代田区は1990年の坪2,996.4万円に対し2025年は坪1,083.4万円。回復率は36.2％にとどまっている。港区は47.9％、世田谷区は59.0％、最近の上昇率アップが目立つ流山市は54.9％、わが多摩市は36.3％、鎌倉市は47.7％、千葉市は36.3％、柏市は40.0％、所沢市は40.8％など。
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このデータをどう解釈するかだが、墨田区がトップとなったのは意外だった。墨田区といえばスカイツリーを中心とした商業地が目立つが、住宅地の評価もつられて上昇したのか。文京区は通勤・通学の利便性と文教地区としてのブランド力、茅ヶ崎市は駅前再開発やリモートワークの普及が評価されたと考えられる。5位の川口市は「住みやすい街ランキング」の影響もあるかもしれない。総じて、利便性の高い準都心エリアの地価回復が目立つ。
一方、ワースト30の大半は埼玉県と千葉県の郊外住宅地だ。毛呂山町、小川町、杉戸町、鳩山町、幸手市、佐倉市、酒々井町、我孫子市、四街道市などバブル期に戸建て供給地として注目されたエリアだ。バブル崩壊ではしごを外され、その後の社会・経済状況の劇的変化により、通勤圏外として見放されたままだ。
いずれにしろ、首都圏の住宅地価格は35年かけて半値まで回復した。このペースが続き、毎年2％ずつ価格が上昇すると仮定した場合、元の水準に戻るのは35年後の2060年になる計算だ。バブル期は〝異常〟ではあったが、元に戻るエリアはごく少数で、過半が消滅するほうに賭ける。
