ホロレンズを体験する同業の記者（左）と同社関係者

　野村不動産は７月21日、７月に分譲する「プラウドシティ越中島」のモデルルーム見学会を行った。坪単価は300万円強になる模様で、価格的には近隣の湾岸物件よりかなり安い。都心に近く、住環境も思われているほど悪くない「越中島」の良さを訴えきれれば早期完売しそうだ。資料請求は約2,000件。

　物件は、京葉線越中島駅から徒歩4分、東西線門前仲町駅から徒歩11分、江東区越中島二丁目に位置する15階建て全305戸。専有面積は63.98㎡～91.24㎡、第１期は100戸くらいの模様で、予定価格は5,400万～9,000万円、坪単価は300万円強になる模様。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は平成31年1月下旬。分譲開始は９月。

　現実世界と仮想世界を複合させた「マイクロソフト ホロレンズ」をマンション販売に活用するのは日本初というのが記者向けの触れ込みだ。「ホロレンズ（HoloLens）」は、日本マイクロソフトが2017年1月から国内の法人と開発者向けに提供を開始した製品で、VR（Virtual Reality）と異なり、現実世界と仮想世界が見えている状態のまま、3Dの仮想物体である「ホログラフィック」を重ねて表示できる。より臨場感が体験できる。

　見学会では、ホロレンズを装着して建設中の敷地を見学すると完成後の建物が見える現場見学会も行われた。

　約83㎡のモデルルームには、IoT家電により予約時間に自動で開くカーテン、カメラ付き・スマホ連動で食材管理ができる冷蔵庫が備えられ、46プランの中から最大2,592通りの無償セレクトメニューのうち「時短コンフォート」を選ぶと、排水－洗浄－お湯張りが自動でできる「自動洗浄浴槽」も提案されている。

　来場者にはパンフレットと同様の内容が盛り込まれているタブレットを配布することでペーパーレスも実現している。同じ取り組みでは三井不動産レジデンシャルが「浜離宮」「晴海」で採用しており、同社も「綱島」で初めて採用した。

　資料請求は約2,000件で、先週、約100組を対象に事前案内会を開催し、約30件の購入申し込み希望があったという。関係者は「想定外の多さ。歩留まり率も極めて高い」と販売に自信を見せている。

外観

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　「ホロレンズ（HoloLens）」のことはよくわからない。記者も体験しようと思ったのだが、「屋外で使うことを想定していなかった」（同社広報）ため、暑さのせいでバッテリーが切れてしまい見ることができなかった。記者と同じように体験出来なかった人もいた。なので、このことについては記事にしようがない。スグレモノなのだろうとしか言いようがない。

　それより注目したいのが価格設定だ。同じ湾岸では「晴海」で三井不動産レジデンシャルが、「有明」で住友不動産が、「品川シーサイド」で京浜急行と積水ハウスがマンションを分譲中で、トータルすると約4,450戸にもなる。坪単価は「品川シーサイド」がやや安く308万円からで、「晴海」「有明」は320～340万円（一部予想）だ。

　これらのエリアと比べると、「越中島」は知名度で負ける。越中島駅には普通の人はまず降りない。記者は取材で2度ほど駅に降りたことがある。海洋大でのイベント取材と伊藤忠都市開発が６年前に分譲したマンションの見学が目的だった。行く前は倉庫街かと思っていたが、嫌悪施設はなく、住環境としてはまずまずという印象を受けた。東京駅に２駅だ。

　同社もマイナーなイメージを払しょくするために様々な仕掛けを行ない、価格的な割安感を印象付けようという狙いであることがわかる。記者は坪単価300万円前後を予想していた。300万円をはるかに超えてくるようだと、他の物件には勝てないと読んでいた。坪単価は300万円強と聞いて十二分に戦えると思った。

ハーバースカイテラス

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　販売事務所で物件を担当する同社住宅事業本部営業推進部プロモーション課・佐々木まどか氏から声を掛けられた。どなたか全然記憶になかった。佐々木氏から「富久クロスの担当…」と言われ、すぐ「第九」を思い出した。興味のある方は添付した「富久クロス」の記事を読んでいただきたい。

　「越中島」は驚くほどの音楽は流れなかったが、佐々木さん、今度機会があったら記者の好きなラヴェル「ボレロ」、ヘンデル「水上の音楽」を挿入音楽として採用していただきたい。「ボレロ」の演奏時間は約15分。独身の頃、起きて出勤するまでの時間だった。これを聞くとやる気が出た。「水上の音楽」はとにかく美しい。死んだらこの曲を流してもらうようにしている。エンヤも好きだが、これは何か所のモデルルームで聞いたことがある。

プレミアム・スカイラウンジ

“地揚げ”から30年 坪330万円のマンションに再生「Tomihisa Cross」（2013/9/5）

「富久クロス」完成　四半世紀の波乱乗り切り街再生（2015/9/14）

伊藤忠都市開発　マンション〝空白区〟の越中島に 「クレヴィア越中島」分譲（2011/2/1）

「グランクレール世田谷中町」シニアレジデンス

　東急不動産は7月1日、分譲マンションとシニア住宅の複合開発「世田谷中町プロジェクト」の「グランクレール世田谷中町」シニアレジデンスの入居を開始する。全176戸のうち半分以上が契約済みで、2003年にグランクレールシリーズを供給開始してから過去最高ペースの進捗を見せているほか、分譲マンションの契約者のうち4割強が60歳以上を占めるなど「世代循環型」の街づくりが評価されている。入居開始に先立つ29日、メディア向け内覧会を行った。

　「世田谷中町プロジェクト」は、東急田園都市線用賀駅から徒歩15分、世田谷区中町5丁目に位置するNTTの社宅跡地約3.4haで開発が進められている期間70年の定期借地権付き複合開発。分譲マンション「ブランズシティ世田谷中町」252戸とシニア向け賃貸住宅「グランクレール世田谷中町」（シニアレジデンス176戸、ケアレジデンス75戸）からなる。東京都「一般住宅を併設したサービス付高齢者向け住宅整備事業」第1号選定プロジェクトでもある。

　「グランクレール世田谷中町」は、これまで15施設約1,050戸を供給してきた同社の「グランクレール」シリーズで過去最大の規模。建築基準法第55条の適用を受け、建物の高さ10ｍから12ｍに緩和されているのも特徴の一つ。

　専用面積は約38㎡のワンルームから約63㎡の2LDKまで。利用料は前払方式と月払方式の選択制で、月払方式は月額賃料約24万円のほかサービス費、管理費、朝・昼・夜の食費代込みで43万円台から。共用施設はラウンジ、ダイニング、多目的室、大浴場、シアタールーム、ティーラウンジなど。24時間見守りサービス、健康サポート、アクティビティなどのサービス、ケアレジデンスへの住み替え制度も利用できる。

　併設施設は訪問介護事業所、看護小規模多機能型居宅介護事業所、カルチャールーム、コミュニティサロン、認可保育所など。

　同社ウェルネス事業ユニット　ヘルスケア事業本部 シニア住宅事業部 事業企画グループリーダー部長・林靖人氏は「過去14年間に蓄積されたノウハウを結集した。昨年7月から募集を開始したが、開業時の契約率は過去最高ペース。契約者は区内が20％強のほか都内が3分の2で、神奈川県も20％強あるなど広域から集客できている。2人入居の広めのタイプから入居が決まっている。親がシニア住宅、子が分譲を購入するケースも5～6件ある。マンション購入者約100件のうち4割弱が60歳以上というのも大きな特徴」などと話した。

　
中庭

　
ダイニング（左）とカフェラウンジ

エントランスラウンジ（ランの鉢が約30鉢）

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　このプロジェクトについては、別掲の記事を参照していただきたい。シニアレジデンスの契約が入居開始時点で半数以上というのにはいささか驚いた。住環境の良さと至れり尽くせりのサービスが評価されたのだろう。高齢化不安・独居不安、地域コミュニティの希薄化などの社会的背景に加え、共働き世帯の増加、保育園不足などの世田谷区が抱える課題を解決する「世代循環型の街づくり」が評価されたと言ってよい。

　もう一つ驚いたのは分譲マンションに占める高齢者の購入比率の高さだ。同じような例では大和ハウス「プレミスト高尾」や相鉄不動産「グレーシアタワー二俣川」でも見られたが、これらはいずれも駅に近い複合プロジェクトだった。駅からやや距離があっても条件が揃えば〝元気〟な高齢者が分譲を選択することが分かった。今後の商品企画の参考になる。

スカイテラス

　
報道陣にふるまわれた昼食（カロリーは550～700カロリー）

東急不動産 「世代循環型」の街づくり「世田谷中町プロジ ェクト」一部完成（2017/4/28）

「Refio成増」エントランス　

　近鉄不動産は６月23日、リノベーション賃貸レジデンス事業に参入すると発表した。第一号物件として、近鉄グループ企業が板橋区成増に所有していた築25年の社員寮を取得、一棟リノベーションを行い賃貸レジデンス「Refio成増」に転用する。

　物件は、都営地下鉄副都心線・有楽町線成増駅から徒歩５分、東武東上線成増駅から徒歩７分、板橋区成増１丁目に位置する４階建て全28戸。専用面積21.76～25.93㎡、月額賃料は70,000～88,000円。2017年8月リノベーション工事完了。入居開始は2017年８月。

　エントランス部には天然材を使用し、既存建物のタイルとうまく調和させ、専用部内は、無垢フローリングなどの素材を採用。全28戸11タイプの多彩なプランを用意。

　キッチン付き「コモンスペース」の設置やセキュリティの向上など一棟リノベーションならではの共用施設のバリューアップも行う。デザインや素材、ライフスタイルなどにこだわりのある都心勤務の単身者をメインターゲットとする。

モデルルーム

「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」

　野村不動産（事業比率60％）・関電不動産開発（同30％）・パナホーム（同10％）の「プラウド綱島SST」を見学した。極めてレベルの高いマンションだ。坪単価270万円台後半も、街全体の価値を含めれば割安感がある。圧倒的な人気を呼びそうだ。

　物件は、東横線綱島駅から徒歩11分、横浜市港北区綱島東四丁目の37,000㎡超の次世代都市型スマートタウン「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」（Tsunashima SST）内の一角に建つ10階建て全94戸の規模。専有面積は70.76～85.40㎡、価格は未定だが、坪単価は270万円台の後半になる模様。施工は三井住友建設。入居予定は平成30年3月中旬 。販売開始は7月上旬。

　事業地は、野村不動産が主導する約56,000㎡の「日吉複合開発計画地」に近接するほか、綱島駅前では再開発計画もあるなど街が一変しそうなエリアに位置し、敷地面積37,000㎡超のパナソニックの事業所跡地。持続可能な街の実現に向けて10団体が街づくりに参画。CO2排出量の2005年度比40%削減、新エネルギー利用率30%以上などの先駆的な数値目標を掲げ、新たに設置するタウンマネジメント拠点にはタウンエネルギーセンター、水素活用拠点、国際学生寮を設置する。マンションの1階には小規模保育所も設置される。

　参画する団体のうち東京ガスグループはタウンエネルギーセンターでガスコージェネレーションシステムを導入する。JXエネルギーは水素活用拠点の運営に携わり、燃料電池自動車への水素供給のほか、未来の水素社会に向けた各種取り組みを推進する。慶應義塾大学は国際学生寮を開設。Appleはスマート技術開発施設を、ユニーはスマート商業施設をそれぞれ設置・利用する。

　マンションは、①IOTの活用②快適性と経済性の両立➂高い環境性能④「デリバリーステーション」の導入－など業界初・同社初の取り組みが行われる。地区計画により高さ規制20ｍから31ｍに緩和されるのが特徴の一つ。

　敷地は準工だが、南側には倉庫がある以外、戸建てに細分化されており高い建物が建つ可能性は低い。

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　いろいろな切り口からアプローチできる魅力的なマンションだ。次世代都市型スマートタウンについては省略する。別掲の記事を参照していただきたい。

　強調したいのは、先日も書いたのだが「CASBEE 横浜」の最高等級Ｓクラスを取得していることだ。延床面積2,000㎡以上は届け出義務、2,000㎡以下は任意となっている条件はあるが、平成21年以降「Ｓ」ランクを取得した分譲マンションは、22年度の「プラウド綱島」「プラウド横濱中山」、23年度の「Brillia City横浜磯子」、28年度の「ドレッセWISEたまプラーザ」とこのマンションの５物件しかない。野村不はこのうちの3物件を占める。

　制度については市のホームページで確認していただきたいが、極めて高い価値がある。仮に市で年間3,000戸のマンションが供給され、1棟当たりの規模が50戸とすると、この8年間で供給されたマンションのうちＳクラスは1％くらいしかないことになる。野村不などの意欲的な取り組みを評価したい。東京都の「マンション環境性能表示」制度は★の数で評価するものだが、満点の15点（旧制度は12点）は多くはないが、横浜のＳよりははるかに多い。

　何度も書いてきたが、環境性能比用事制度はとてもいいと思うが、質の高いマンションが市場で適正に評価されるようインセンティブを与えるべきだ。そうしないと最高を目指すデベロッパーはいなくなる。行政の印籠だけでは購入者も魅力を感じない。

　専有部の快適性の取り組みでは、積極的な大京と同レベルのパッシブデザインの導入のほか、防水仕様で持ち運びができる「プライベート・ビエラ」が面白い。電気機器のリモコン操作ができ、浴槽でプロ野球中継を見ることもできる。電気機器はパナソニック製でないとリモコンが作動しないのは難点。

　便器もパナソニック製「アラウーノ」だったのには少し驚いた。販売担当の植田忠尚氏によると座り心地が良く、洗浄剤をセットするだけで自動的に便器を掃除してくれるものだった。8階以上のプレミアム住戸にはこれまたパナソニック製の「酸素美泡湯」が標準装備。

　費用がかかり重くて大量のCO2を排出するパンフレットをなくした〝ペーパーレス〟の取り組みもいい。来場者に配布される専用のパスワードが記入された名刺大のカードだ。パソコンにパスワードを打ち込むだけでパンフレットに記載されているものと同様の情報を見ることができる。近い将来、これが当たり前になるかもしれない。

　ペーパーレスは三井不動産レジデンシャルも取り組んでおり、「浜離宮」や「豊洲」ではタブレットがパンフレットの代わりに来場者に手渡される。

　オプションだが、ホテルに見られる電動カーテンをマンションでは初めて見た。リビングに設置されるもので、ちょうど居合わせた同業の名物記者Ｓさんに「これどうですか」と聞いたら「わたし、お金安くてもいらない」と断った。同感だ。寝室の電動カーテンならわかるが、リビングのカーテンくらい手で開け閉めすべきだ（記者はよく開けっ放しにし「外から丸見えじゃないの」とよく怒られたが）。

　告知開始から2カ月で資料請求は1,000件を突破しており、販売担当の植田忠尚氏は手応え十分のようだ。「第1期は60戸程度を予定している。ここが売れなければ東横線の物件はみんな厳しい」と話した。「Tsunashima SST」の道路を挟んだ対面にある2011年分譲の「プラウド綱島」（99戸）は坪単価は200万円で即日完売している。

「Tsunashima SST」CO2排出量を40％削減目標掲げる 野村不など会見(2016/3/28)

長期優良住宅が「CASBEE」で評価されないのはなぜ(2013/6/13)

「CASBEE横浜」のＳランクを取得した野村不動産「プラウド綱島」 全99戸一挙販売へ（2011/3/3）

「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」（Tsunashima SST）

　野村不動産、関電不動産、パナホームの３社は６月15日、パナソニックの事業所跡地で開発中の「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」（Tsunashima SST）内にあるマンション「プラウド綱島ＳＳＴ」のモデルルームをオープンしたと発表した。

　「次世代の暮らし」を提案するためプラウドシリーズで「初」の商品を多数導入。IOTの活用によりテレビ視聴、インターホン応答、家電のコントロール操作を、エネルギー情報と合わせて一つのデバイスでの操作やスマートフォンによる住まいの遠隔操作を可能とした。

　快適性と経済制の両立を目指すため、パッシブデザインとともに次世代型エネルギーマネジメントサービス「エネコックe」を導入し、2005年度比でCO2約30％削減の実現と、一般のガス併用住宅に比べて約20％の光熱費の削減を目指す。

　さらに、グローバルな環境認証評価「LEED」のGOLD取得を目指し、プレ認証を取得している。また、横浜市の建築物環境配慮制度「CASBEE 横浜」で最高の「Ｓ」クラスを取得済み。

　また、「デリバリーステーション」を初めて導入し、マンション内の宅配ボックス設置率を住戸比約35％（一般プラウドの設置率約15％）に引き上げる。

　物件は、東急東横線綱島駅から徒歩11分、10階建て94戸。専有面積は70.76～85.40㎡。施工は三井住友建設。竣工予定は2018年2月中旬。

　告知開始後約2カ月で資料請求数1,000件を突破している。

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　レベルの高いマンションであるのは間違いない。過去8年間で「CASBEE 横浜」の「Ｓ」ランクを取得した分譲マンションは、22年度の「プラウド綱島」「プラウド横濱中山」、23年度の「Brillia City横浜磯子」、28年度の「ドレッセWISEたまプラーザ」とこのマンションの５物件（このうち同社が３物件）しかない。それ以前を含めても6物件くらいしかない。

　近く見学してレポートしたい。

「プラウド綱島ＳＳＴ」
 

「ザ・テラス戸塚グランターミナル」完成予想図　

 大和地所レジデンス（事業比率65％）と菱重プロパティーズ（同35％）が分譲を開始した「ザ・テラス戸塚グランターミナル」を見学した。駅から5分のフラットアプローチで後背地が森、道路を隔てた対面が大規模商業施設「サクラス戸塚」という立地。平均専有面積は77㎡のファミリーマンションだ。

　物件は、JR・横浜市営地下鉄ブルーライン戸塚駅から徒歩5分、横浜市戸塚区戸塚町字二十ノ区に位置する11階建て全175戸。第1期1次（28戸）の価格は4,998万～8,298万円（最多価格帯5,600万円台）、専有面積74.51～93.29㎡、坪単価は260万円。竣工予定は平成31年1月下旬。施工は東亜建設工業・多田建設。

　現地は、1階エントランス部分からヒルトップまで約8層分ある北下がりの斜面地。

　建物は東南向き「ヴィラ ド デリス」とその背後にそれぞれ雁行させた東向きの「ヴィラ ド シエル」「ヴィラ ド ブリーズ」「ヴィラ ド エール」の4棟構成。住戸プランは平均専有面積77㎡のファミリー向けで60プランバリエーションの多彩な間取りを用意しているのが特徴。

　基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、御影石カウンタートップ、食洗機、ミストサウナなど。メーターモジュールの廊下幅を確保しているのも特徴の一つ。

エントランス

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　東戸塚と戸塚駅圏でのマンション供給が相次ぎ大激戦の様相を呈している。とくに戸塚駅圏では駅前の再開発が完了し、供給増と共に坪単価も高騰。駅近物件は300万円を突破した。

　しかし、単価上昇はグロス価格の上昇につながり、7,000万円が厚い壁と言われている。

　今回の同社の坪単価は、先行する三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス 戸塚フロント」の坪270万円を意識した設定で、こちらのほうが駅から2分遠いこともあるが、低めに設定し、なおかつ面積を広くして競合に負けない商品企画にしている。93㎡のコーナーサッシ付きのモデルルームもよくできている。

　同社広報担当の横山淳二氏から聞いたのだが、同社のマンション期末完成在庫は40戸程度、完成物件の5％しかないという。その理由を聞いたら、上場時と比べ平準化が進んでいるのが大きいという。

　今回の物件は戸塚駅圏最大級（過去10年間においてＪＲ東海道本線「戸塚」駅利用のバス便を除く新規分譲された物件で最大。ＭＲＣ調べ、2017年1月現在）の規模で、森に隣接するというメリットをどうアピールするか。大手デベロッパーとの競合に挑む。

ウォーターコート

グロス7,000万円の壁突破した三菱地所レジ「ザ・パークハウス 戸塚フロント」（2017/6/14）

「ザ・パークハウス 戸塚フロント」完成予想図

　三菱地所レジデンスが分譲中の「ザ・パークハウス 戸塚フロント」を見学した。戸塚駅西口から徒歩3分、駅前の市街地再開発が完了し、今後の開発が期待される「戸塚駅西口第3地区」の一角にあり、横浜市有地の公募売却によって建設されているもの。ハードルが高い「横浜市市街地環境設計制度」の適用により、通常約31ｍから約44ｍの高さ規制の緩和を受けている。2月から販売を開始し、現在、全106戸のうち約80戸が成約済み。

　物件は、JR・横浜市営地下鉄ブルーライン戸塚駅西口から徒歩3分、横浜市　戸塚区戸塚町に位置する14階建て全106戸（ほかに店舗7戸、地域交流施設1戸）。専有面積は61.37～125.89㎡、6月末分譲予定の第3期（戸数未定）の価格は4,740万～6,750万円(最多価格帯5,900万円台)、坪単価は約270万円。竣工予定は2018年5月下旬。施工はフジタ。事業主は同社のほか大洋建設。

　現地は、物件名にもあるように駅前の戸塚区総合庁舎、戸塚パルソ、トツカーナなどの駅前の再開発が完了し、今後開発が期待される「戸塚駅西口第3地区」のフロントに位置。

　Ｌ字型の建物は、「横浜市市街地環境設計制度」の適用により、通常約31ｍから約44ｍの高さ規制の緩和を受けているのが特徴。デザイン監修は三菱地所設計の多田直人氏。格子を多用したシンボリックな外観で、基壇部には4種のタイルを採用し、一部ガラスカーテンウォール仕上げとしている。

　1・2階に地域交流施設や「安心して利用できる店舗（未定だが、コンビニなどは不可）」が予定されている。

　住戸は3階からで、採光面が多いプランが中心。ディスポーザ、食洗機、フィオレストーンカウンタートップが標準装備。

　同社第一販売部販売グループリーダー・河嶋謙介氏は、「問い合わせは1,800件超、来場者は約700件。2月末から販売開始し、現在約80戸が成約済みの進捗は計画をオーバーしているが、当社の戸塚駅東口の物件も含め競合を避ける意味でもっと上を目指していた。現状、ファミリーがターゲットのグロスの壁とみていた7,000万円台は残り1戸、横浜市環境設計制度の恩恵を受けた11階以上も残り3戸なので、評価を得られたと考えている。7月には東口の駅近の『ザ･パークハウス戸塚ガーデン』129戸のモデルルームもできるのでぜひそちらも見ていただきたい」と話した。

ランドスケープ

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　戸塚駅圏のマンションは昨年3月に伊藤忠都市開発他「クレヴィア戸塚」を見学した。まだ少し残っているようで、坪単価300万円（グロスで7,000万円）の壁は厚いのかと思っていた。

　そのグロスの壁を三菱地所レジデンスは破った。駅近の資産性が評価されたのだろう。同社が東口で分譲予定の「ザ･パークハウス戸塚ガーデン」を検討しているユーザーも多いはずだ。いったいいくらの価格設定をするのか。坪300万円の壁を突破するか。

　高さ規制について。もうばかばかしいからあまり書かないが、建築物の絶対高さ規制は緩和すべきだ。この物件は「横浜市市街地環境設計制度」の適用を受けてはいるが、それでもリビング天井高は2430～2455ミリだし、柱・梁型が結構出ている。公開空地や緑化率の確保以外に基本性能や天井高など居住性を制度の評価項目に入れるべきだ。優れたものは思い切った緩和をすれば、優良なストック形成につながる。人＝居住性の視点が制度には欠けている。

モデルルーム

伊藤忠都市×神奈川中央交通×横浜公社 官民協業の「戸塚」人気必至（2016/3/1）

　マンション管理業協会（管理協）は6月13日、定時総会後の懇親会を開き、先に理事長に就任した岡本潮氏（東急コミュニティー会長）が冒頭、「フローからストックの時代へ大きく変換した今、住みやすい住環境を整えるマンション管理業の役割は益々増大する」などと話したうえで、建物と居住者の2つの〝老い〟への対応に加え、管理員などの従事者の高齢化と人材不足という〝第三の老い〟について具体的な実態調査を行うと話した。業務範囲を明確にする標準管理委託契約書の改定も行うと語った。

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　〝第三の老い〟問題については、前理事長の山根弘美氏（大和ライフネクスト相談役）もしばしば語っており、いよいよ本格的な取り組みが始まる。

　しかし、一口に管理員といっても雇用形態は非正規雇用の準社員、パート、アルバイト、派遣などが一般的で、実態を把握するのは難しい。

　全国にどれくらいの管理員がいるのか管理協に聞いたが把握していないということだった。管理戸数約43万戸のマンション管理業トップの大京アステージはホームページで「管理員等（マンションサポーター）」は5,362名としており、大京グループの穴吹コミュニティの1,761名を合わせると7,123名（16年3月末）だ。管理戸数では大京アステージを上回る約44万戸の日本ハウズイングは「準社員」が3,826名（平均62.8歳）で、このほかパートなどの臨時使用人が6,336名としている。準社員は必ずしも管理員だけではないので正確な数字は把握できないが、双方を合わせると1万人を突破する。

　マンションの全国ストック約634万戸と、両社の管理員の数などから類推して全国の管理員の数は8～9万人とみたがどうだろう。

　同協会が何から手を付けるのか不明だが、管理員の実態を明確にしていただきたい。でないと「マンション管理業に従事する職員が、生きがいや誇りをもって業務ができる環境づくりを強力に推進」（平成29年度事業計画）することは困難ではないか。

　標準管理委託契約書の改定も待ったなしだ。同協会の調査資料でも、業務範囲が不明確なことから〝サービス労働〟に対する管理員のストレスが高いと報告されている。マンション管理の車の両輪の一つである「コミュニティ」の価値をどのように測るのかという難しい問題もある。

　懇親会では民泊新法について来賓の国会議員の方々も触れたが、記者はマンション管理組合がしっかり対応すれば混乱は起きないと思う。

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　懇親会後、新旧役員の歓送迎会が同じ第一ホテル東京内のレストランで行われることを聞きつけ、レストランの前と対面の喫煙室、1階下のカフェで張り込みをした。何か大きなニュースがつかめるかもしれないと思ったからだ。

　残念ながら「何もないよ」（ある役員）で空振りに終わったが、記者と同じようによくタバコを吸う役員などから今後の取材に役立つヒントを得た。

マンション管理協 管理員の待遇改善を重要課題に 呼称も変えてほしい（2017/3/24）

第3の高齢化－マンション管理従事者の高齢化、人材難に取り組む 山根・管理協理事長（2017/1/18）

「オーベル東林間レジデンス」完成予想図

　大成有楽不動産が販売中の「オーベル東林間レジデンス」を見学した。駅から徒歩5分、区画整理された戸建てが建ち並ぶ住宅街の一角で、坪単価190万円という値付けとよく工夫されたオリジナル収納などの商品企画が評価され、第1期48戸が順調に売れている。

　物件は、小田急江ノ島線東林間駅から徒歩5分、相模原市南区東林間四丁目に位置する6階建て全79戸。専有面積は65.41～86.83㎡、現在分譲中の住戸（5戸）の価格は3,360万〜4,490万円。坪単価は190万円。竣工予定は平成30年1月下旬。設計・監理はジムス建築設計事務所。施工は大成ユーレック。販売代理は大成有楽不動産販売。

　現地は、駅から徒歩5分。周辺は土地区画整理事業によって区画割された住宅街の一角。3方道路の敷地は容積率200％の第一種中高層住居専用地域だが、敷地の南面は一戸建てが建ち並んでいる。建物はコの字型で、住戸は南東向き（全体の72％）が中心。

　前面道路幅約6ｍに面した部分は幅約60ｍ、奥行き約2.6ｍの「サウスガーデン」とし、住戸のテラス側から道路に向かって樹高を下げる工夫を行っている。　　

　住戸の商品企画では、同社オリジナルの「オレンジラボ」をフル装備。マルチシェアストレージ（共用収納）、マルチシューズシェルフ（下足入れ）、マルチクローゼット、オレンジキッチンなど使い勝手がよく収納量を増やせるようにしているのが特徴。

　同社マンション事業本部マンション事業部事業室（第二）主任・堀内文普氏は、「東林間でのマンション供給は8年ぶり。これから大量の供給が始まるので競合に負けない商品企画にした。狙い通り、〝待ってました〟というお客さまが多く、極めて順調に売れている。歩留まりも高い。東向きは3,000万円台からだが、近く分譲される物件に負けない」と話した。

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　坪単価はぴったりだとおもう。この前も書いたが、小田急線小田原線海老名駅西口では約3,000戸のマンションがこれから供給される。一方、小田急江ノ島線では、東林間駅の隣駅「中央林間」駅圏では同社も売主になっている857戸もの「ドレッセ中央林間」が分譲される。さらに「町田」や「相武台前」では野村不動産の「オハナ」もある。大激戦となるのは必至だ。

　同社の今回の物件は、住環境がよく駅に近いという利点もあるが、高値追求は難しいと読んでいた。坪190万円はぴったりだと思う。

　一つ強調したいのは収納、とりわけ今回初採用した「オレンジドレッサー」がよく工夫されていることだ。

　①掃除がしやすい②化粧がしやすい③収納がたっぷり－この3つを満たしているもので、掃除がしやすいように壁付水栓を採用、化粧がしやすくするためには三面鏡のガラスは顔と30㎝くらいにし、ゴミ箱などが入る底板なしスペースを設けている。全体的なデザインも美しい。

　〝しっかり造り込みをすれば売れる〟見本のようなマンションだ。

「オレンジドレッサー」

　冒頭の間取り図は、間口が6ｍ、奥行きが10ｍの専有面積60㎡の3LDKプランだ。これを見て「これはうちのマンションじゃない」と言い切れるデベロッパーはどれだけいるだろうか。ほとんど皆無ではないか。

　マンション建設費が高止まりで推移するいま、デベロッパーはグロス価格を抑えようと懸命になっている。その苦肉の策として18坪の3LDKが登場した。

　この現状を、かつて長谷工コーポレーション（当時長谷川工務店）の専務から長谷工不動産社長などを歴任したトータルブレイン・久光龍彦社長（76）は皮肉交じりに次のように語った。

　「もう30年以上も昔、故・佐藤美紀雄先生に散々叩かれて困り果て、お蔵入りさせた田の字型の『コンバス』が亡霊のようによみがえった。これはダメですね。デベロッパーは考えなきゃ」

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　久光氏が語った「コンバス」とはどのようなものだったかを少し長くなるが紹介する。

　「コンバス（CONdominiumu BUilding System）」は、長谷川工務店が昭和48年に編み出したマンションの究極の経済設計工法だ。間口が6ｍ、奥行きが10ｍないしは11ｍの専有面積は60㎡（18坪）から66㎡（20坪）というという3LDKプランだ。形状が「田の字」型であるため「田の字型プラン」と呼ばれた。

　この経済設計プランは、絶対的な住宅不足解消とマンションの大衆化に貢献した。同社はマンション施工№1という位置を不動のものとした。

　コストを抑制するためには戸数を確保する必要があったため、ほとんどが住環境に難があり規制が緩やかな工業系用途地域に建設されたのも特徴だった。

　ところが〝不況下の大量供給〟が続いた昭和57～58年、郊外の施工比率が30～40％にも達し、どこに行っても同じ間取で住環境に難がある「コンバス」に対する風当たりが強まった。

　批判の論陣を張ったのは住宅評論家の故・佐藤美紀雄氏だった。自称〝弟子〟の記者も徹底して〝長谷工叩き〟の記事を書いた。

　記者がもっとも腹が立ったのは、同社とデベロッパー各社がこの20坪の「コンバス」を「全戸住宅金融公庫付き 広い3LDK（64.40㎡）・2,230万円から」と堂々と広告で謳ったことだった。

　当時、建設省は国民の豊かな住生活を確保するため住宅建設五箇年計画を策定し、第4期五箇年計画（４期五計）では誘導居住水準として都市居住型は4人家族で91㎡、平均居住水準として4人家族で86㎡の目標を掲げていた。

　この４期五計を武器に記者は「御社は国の政策に逆行しているではないか。どうして20坪にも満たない間取りを〝広めの3LDK〟などと宣伝するのか」と捻じ込んだことがある。天下の長谷工が応じるはずはなく、けんもほろろ門前払いを食らった。

　ところが、マンションが売れないのは「長谷工」のせいと、施工が長谷工であることをわからないようにする「長谷工隠し」を行ったデベロッパーが現われた。野村不動産だった。新聞広告に施工会社を掲載せず（公取の違反ではない）、現場では長谷工施工を示す「HK」マーク付きのシートに覆いをかけた。記者は「長谷工隠し始まる」と記事に書いた。

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　いまはどうか。オリンピック景気に沸くゼネコンは、叩かれてばかりいた積年の恨みつらみを晴らそうと反攻に出た。「マンションはやらない」と公言するスーパーゼネコンの幹部がいるほどだ。

　困り果てたデベロッパーがそれこそ手すり足すり、長谷工に「とにかく安くしてくれ」と泣きついているのが現状だ。かつて長谷工がコンバスを売り込んだのと逆の現象が起きている。

　〝長谷工頼み〟がどの程度のものかを示すデータがある。2016年度の首都圏供給戸数に対する同社の施工シェアは100戸以上で56.0％、400戸以上だと実に60.4％に達する。つまり大規模マンションの2戸に1戸は同社施工ということになる。

　冒頭の間取り図は、コストを最優先するデベロッパーが過去の遺物であるコンバスを思い出し、長谷工に再びやらせて出来上がった。

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　残念ながら、亡霊のようによみがえった「コンバス」は成功しているとはいいがたい。では、どうすればいいか。久光氏が一つの解決策を示した。

　「わたしが長谷工不動産の社長に就任し、コンバスから脱却しようと社運をかけたのが『モアクレスト』でした。第一弾の『西台』はよく覚えています」

　「モアクレスト西台」は、昭和62年に竣工した東武東上線東武練馬駅から徒歩7分の11階建て全181戸のマンションで、もちろん施工は長谷工コーポレーション。売主は長谷工不動産。最多価格帯は4,900万円台、坪単価は180万円だった。

　分譲開始は昭和62年2月。第1期79戸が最高72倍、平均27.0倍で即日完売した。引き続いて4月に分譲された第2期89戸も最高84倍、平均26.5倍の競争倍率で即完している。図面が示せないのは残念だが、バルコニー側に3室設けたワイドスパンの71㎡プランや、LDKが18畳大で主寝室が7.9畳大のプランなどを盛り込んでいる。

　今では信じられないような人気だが、当時、不動産市場は〝狂乱〟状態で、62年2月の供給量3,596戸の月間契約率は91.5％だった。

　記者は当時、マンションと建売住宅の全物件の販売状況を毎月調べており、中古でも築9年の「ドムス青山」が坪2,320万円（8億8,000万円、125㎡）で成約されたと記事にしている。

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　昭和62年当時と今はまるで逆だ。第一次取得層の所得が伸び悩み将来不安もぬぐえず、デフレ脱却も絶望的でシュリンクする一方の新築マンション市場の中で果たして田の字型プランは有効か。考え直す必要がありそうだ。

「デフレ脱却絶望的。郊外マンション価格は下がらない」トータルブレイン・久光社長（2017/5/30）