「プレミスト山吹神楽坂」エントランスラウンジ
大和ハウス工業が分譲中の「プレミスト山吹神楽坂」を見学した。販売開始２カ月で半数が成約・申し込み済みとなっており、好調に推移している。デザイン・機能性など商品企画が優れたマンションだ。
物件は、東京メトロ有楽町線江戸川橋駅から徒歩4分・同東西線神坂駅から徒歩7分、新宿区山吹町の商業地域に位置する13階建て全81戸（事業協力者住戸30戸含む）。専有面積は37.42～72.69㎡、第1期1・2次（12戸）の価格は7,340万～9,890万円（最多価格帯8,500万円台）。坪単価は420万円。竣工予定は平成31年9月上旬。施工は飛島建設。
現地は、表通りの江戸川橋通りから一歩入った商業地域で、建物の絶対高さ40ｍのエリアの一角。道路を挟んだ南側は絶対高さ30ｍの準工エリアで、さらにその先は絶対高さ20ｍの第2種住居地域。
敷地は東西に長い3方道路の角地。南側は道路などの空地が11～12ｍあり、東側は幅員約11ｍの道路に接道。アプローチの公道に面した部分には高木を、住棟側には落葉低木を配し、床は石畳調とするなど周辺の景観にも配慮。共用部分には組子デザインを多用している。
住戸は全て南向きで、角住戸の71～72㎡のタイプは6700ミリのワイドスパンで、62・66㎡も間口は6950ミリ、57㎡のコンパクトは開口部が大きく、梁型が少ないのが特徴。リビング天井高は約2450～2500ミリ、フルフラットサッシを採用し、バルコニーに奥行き最大約2.5ｍの木調スノコを敷き詰めることで広々と使用できるようにしている。
このほか、基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、フィオレストーンキッチン天板、フィオレストーン天板、食洗機など。
販売事務所長の同社東京本店マンション事業部第一事業部営業第一課・石川雄也氏は、「神楽坂周辺では10年の実績があり、前回の『プレミスト新宿山吹』84戸は坪405万円だったが1年で完売した。今回は、他社も苦戦した1億円超を設けておらず、プランなど商品企画に力を入れた。神楽坂駅と江戸川橋駅の2駅が利用できるのが評価されており、地域の特性を反映してお医者さんの申し込みが目立ち、三重や和歌山など遠方からの購入もある」と語った。
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まず、坪単価について。モデルルームを見学する前に現地をチェックした。神楽坂駅から江戸川橋通りを歩き、路地に入り、敷地東側の道路に出て、江戸川橋駅近くにある販売事務所に向かった。
途中で同社広報担当の方とばったり出くわした。内心では坪400万円を超えるだろうと思ったが、「わたしの単価予想。398万円だったら売れるでしょうね」と話した。念頭にあったのは三菱地所レジデンスと伊藤忠都市開発、積水ハウスの近接マンションだった。
結果は外れたが、石川氏の話を聞き、模型・モデルルームを見て坪420万円に納得した。伊藤忠の物件もよかったが、今回の物件は専有面積を圧縮している一方で、間口を広くし、リビング・バルコニーを一体として利用できるようにし、コンパクトタイプも梁型を出にくくしている商品企画がいい。
72㎡のモデルルームの出来栄えもよかった。担当したのはフューチャリティ・水谷雅文氏だった。「和」がコンセプトで、和紙調のデザインクロスは絵画のようで、リビング－主寝室の動線、障子壁、ホテルを思わせる小上がり付きの主寝室の提案が印象的だった。
このままオプション通りにすれば1,000万円はかかるだろうし、お客さんはそんなにお金を掛けないのも分かってはいたが、この種のアッパーミドルが対象のモデルルームは思い切った提案をどんどん行うべきだ。玄関を入って〝素敵〟と思わせるものでないとだめだ。
その点からして、「赤坂翠嶺」もそうだったが、今回の「山吹神楽坂」も見学者を満足させる出来だった。
モデルルーム
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石川氏から同社の金城智杓氏の名前が出た。このプロジェクトにも関わっていると聞いた。今回の取材の本旨ではないのでここでは書かないが、添付した記事「日本橋浜町」「神楽坂」「六番町」をぜひ読んでいただきたい。
組子について。記者は本物を採用するわけがない、フェイクだろうと思ったが、本物だった。創業59年の富山・タニハタの製品だ。これはいい。デザイン監修は南條設計室の野呂信哉氏。
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