「リブネスモア戸田公園」

　大和ハウス工業は9月24日、分譲マンションをリノベーションした「リブネスモア戸田公園」の9月30日の引き渡しを前に報道陣に公開した。

　「リブネスモア戸田公園」は、1989年（平成元年）12月に竣工した売主・リクルートコスモス・大和土地建物の9階建て46戸の分譲マンションを竣工と同時に個人が1棟まるごと購入、賃貸として運用していたものを2017年7月、同社グループの旧大和ホームズオンライン（2019年3月に同社が吸収合併）が取得し、賃貸にしていたもの。

　リノベに当たっては、大和ライフネクストによる建物劣化や給排水管、電気設備調査に加え、第三者機関による遵法性調査、建築躯体調査を実施。

　外観デザインを一新したほか、駐車場の増設、宅配ボックスの設置などバリューアップ工事を施し、専有部は顧客の多様化するライフスタイルや家族構成、好みのインテリアに応えるために同社の戸建て「家事シェアハウス」のオリジナルアイテムを採用、テレワークスペースや共働き世帯のための提案を行っているほか、間取り・設備などを自由に設計できるスケルトン分譲（約840万円割引）も用意している。

　同社は、昨年から賃貸マンションや社宅などを区分所有型にリノベーションした分譲マンションを「リブネスモア」ブランドとして展開しており、「リブネスモア茨木」（販売戸数33戸、うち14戸が契約済み）、「リブネスモア生駒」（販売戸数18戸、うち17戸が契約済み）に続き3棟目。東日本エリアでは初の物件。

　今後も分譲マンションや賃貸マンション、オフィスビル、社宅、寮などを買取り、新たに付加価値を付けて物件を売却する買取再販事業を推進し、リブネス事業を拡大してく。同社営業本部リブネス事業推進部部長・平井聡治氏は「全国の提携不動産98社を含み総合相談窓口での対応が可能になった。どんどん強化していく」と語った。

　物件は、JR 埼京線戸田公園駅から徒歩8 分、戸田市下前1丁目に位置する9階建て。リノベーション施工は長谷工リフォーム（共有部）、リファイブデザイン、バウテック、LIXIL トータルサービス（専有部）。建物竣工は1989年12月。施工は市ヶ谷組(元請)、長谷工コーポレーション(下請)。

　リノベーション着工は2020年1月6日。竣工は2020年9月23日（共有部）、2020年6月26日（専有部）。引き渡し開始は2020年9月30日。総戸数46戸のうち分譲は40戸（「フルリノベプラン」22戸、「セレクトプラン」11戸、「自由設計プラン」7戸）、賃貸6戸（住戸5戸・店舗1戸）。モデルルームオープンは2020年7月10日。販売開始は2020年7月10日。専有面積は66.34～81.79㎡、価格は3,498万～4,228万円（第一期2戸、第二期一次8戸）。坪単価は170万円。

　
リノベ後（左）とリノベ前

モデルルーム（リビングダイニング）

テレワークスペース

自由設計プラン

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　取材してうれしかったことが一つあった。モデルルームを見学しているとき、同社スタッフから「牧田さんでは」と声を掛けられた。とっさには思い出せない記者に「もう20年以上前に山梨の『響きが丘』を取材していただいた佐々木です」と名刺を出された。

　そのとたん、まざまざと当時の感動がよみがえった。「響きが丘」は山梨県住宅供給公社が分譲した甲府市郊外の開発面積約約24ha、総区画数351区画の大規模戸建て住宅地「双葉・響きが丘」で、同社が設計・施工を担当した。ランドプランが素晴らしかった。

　記者は、これまで見学した数百件のハウスメーカー、デベロッパーの大規模分譲地の中で、この「双葉・響きが丘」は10指に入る優れた分譲地だと今でも思っている。そのランドプランや戸建ての商品開発に関わっていた佐々木氏にお会いできて、今日の取材のことなどすっ飛んでしまった。

　年齢を伺ったら61歳とのことで、名刺の肩書には「東京本店不動産ストック事業部建設部シニアエキスパート 一級建築士 佐々木祐輔」とあった。お互い年を取ったものだ。

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　以下は、佐々木氏を含め同社が昨年10月に新設した「リブネス課」の皆さんと、全国57拠点約100名というスタッフの方全員に贈るエールだ。厳しいことを言うようだが、これは全て期待が大きいからで、同社ならやってのけると確信しているからだと受け取っていただきたい。

　今回見学した「戸田公園」は、これまで見学した数十件のリノベマンションと比べると〝並〟だと思う。二流三流の会社ならこれでもいい。しかし、連結売上高4兆3,802億円（2020年3月期）で、将来的には10兆円を目指す同社のビジネスとしてはいささか物足りない。

　リノベに当たって共用部を充実させ、専有部の設備機器を一新はしているが、しょせんリフォーム・リノベは元通りにはなるだろうが、住宅の基本性能を劇的に向上させることはできない。これから既存住宅に求められるのは新しい価値を吹き込むことだ。同社はその先頭に立つべきだ。

　例えば、熱・音の侵入と流失が一番大きいサッシ。従前の網入り単板ガラスのままだったのはやむを得ないことかもしれないが、この前見学した同社のZEHマンション「プレミスト平和台」はそうだったように、これをLow－E樹脂サッシにすることなどいとも簡単なはずだ。「平和台」と同じ日に見学したリファイニング賃貸マンション「ヴァロータ氷川台」の記事も添付する。コロナ過で来場を制限（1回20人×5回転）したにもかかわらず制限いっぱいの200人超が見学に訪れた。見学者は不動産や銀行関係者が多いと聞いた。新築の7割のコストで新築並みの価格設定が可能となる青木茂氏のリファイニングは10回以上取材しているが、記事へのアクセス数は数万件に達している。

　それに対して、今回の分譲坪単価は170万円だという。価格が高いか安いか、これまでの来場者は約40件で、成約は1件というのは多いのか少ないのか、これはお客さんが判断することだろうが、記者は新築なら坪200万円も可能ではないかとはじいた。南面の緑の借景が素晴らしいからだ。緑が少ない戸田市ではこれは貴重だ。

　もう一つ、これは蛇足だが、従前の建物についても触れておきたい。記者は、従前の売主がリクルートコスモスで、竣工が平成元年と聞いてすぐ、担当者に「分譲時の坪単価は250万円くらいではないか」と聞いた。担当者の方は調べて当時の価格表をコピーして渡してくれた。中層階の中住戸は70㎡で5,084万円、つまり坪単価は240万円で、最上階の73㎡は5,690万円で坪単価は257万円だ。

　いまこの単価では売れないのは百も承知している。それでも飛ぶ鳥を落とす勢いのあった当時のリクルートコスモスに少しでもいいから迫ってほしかった。当時、億ションのトップブランドは圧倒的なマンション供給量を誇った大京でも、富裕層向けにも力を入れていた三井不動産でもなく、リクルートコスモスだった。年間で1,000戸くらいの億ションを分譲していた。

　当時のブランド「グランフォルム」を彷彿させる濃紺のタイルが低層部に用いられており、記憶がよみがえった。

　佐々木氏との再会といい「グランフォルム」といい、うろんな記者の記憶を昨日のようによみがえらせてくれたのには感謝したいが、業界の記録に残るような物件を供給してほしい。

現地

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