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2023/02/27(月) 17:01

都市マス、地区計画に背馳していいのか 問われる公平性と企業倫理

投稿者:  牧田司

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日テレの計画地にある「番町の森」から(右は、確かに空の青には染まず屹立する「日テレスタジオ」)

 前回の続き。建築物の高さ規制より、足元の公開空地・緑地の確保のほうが大事という持論を展開しようと考えていたのだが、取りやめることにした。持論は正しいと思ってはいるが、大澤氏の主張は完璧で、番町エリアは「中層・中高層の住居系の複合市街地」と定めた都市マスタープランと、建築物の高さ規制を60m以下とすることで美しいスカイラインを形成し、歴史と文化を感じさせる街を未来につなげようと住民自らが決めた地区計画は尊重すべきという結論に達したからだ。エリア内のマンションをたくさん取材してきて、お金持ちだけの街になっていいのかという疑問はあるが、地域住民の考えを最優先すべきだと考える。

 なので、以下は記者の持論というよりは、論点を整理し、都市マスタープラン(都市マス)や地区計画、住民合意、区の公平性、日テレの企業市民としての倫理性などについて書くことにする。

◇      ◆     ◇

 日テレの提案は、都市計画提案制度(都市計画法第21条の2)の提案要件(土地所有者等の三分の二以上の同意と区域面積0.5ha以上)を満たしていることから区は提案を受理した。そして、区は「計画提案が行われたときは、遅滞なく、計画提案を踏まえた都市計画の決定又は変更をする必要があるかどうかを判断し」(同法第21条の3の前段)「当該都市計画の決定又は変更をする必要があると認めるときは、その案を作成しなければならない」(同後段)法の定めによって、地区計画の変更を決断したということだ。

 問題はこの後段にある。大澤氏が指摘した「都市計画マスタープラン(都市マス)は2021年5月に改定されましたが、『中層・中高層の住居系の複合市街地』の文言は維持されました。つまり、番町では『超高層』を容認しない姿勢が改めて確認された」-この肝心要の部分について区はスルーしており、令和4年12月8日に行われた千代田区都市計画審議会議でも都市マスとの整合性や、地区計画についてほとんど論議されていない。「我々が去年の3月まで皆で苦労してつくった都市計画マスタープランの精神に合致しているのかどうか、私はもう一度審議会の皆様に問いたいと思っています」という委員の発言があるのみだ。都計審とは激論などを交わす場ではないということなのか。

 あろうことか、「90mという提案が出たのは、かなり事業性の部分は抑えて、地域貢献や公共性に考え方を振ってきたのではないかと思います」と言い放った委員もある。

 日テレ担当者の発言も気になった。計画では敷地面積約12,500㎡(建ぺい率50%、容積率700%)、建築面積約6,400㎡、容積対象面積約87,500㎡となっていることについて、「1,000坪近い土地を区の公共の場所に供する。かつ、その運営も含めて日本テレビが未来永劫これを引き受けていくというのが今回の提案にございますので、単純にビルの収益が幾ら、それからそれに対する容積をどれぐらいアップということで計算したものではないことだけは、まずご理解を頂きたいと。再三、今日冒頭からお話ししましたように、一つの指針として、社内として、我々は700%の容積であれば、今後何とかその運営を含めて事業としても成り立つ」と語っている。

 先の公聴会でも公述人は、この日テレの姿勢は「言語道断」「傲慢さに呆れました」と述べたが、記者もそう思う。議事録を読んで、これでは札束で頬を張るのと一緒ではないかと。なんともやるせない気持ちになった。アンチ巨人だからいうのではない。念のため。

 日テレも企業市民として平成20年に策定された地区計画に同意したのではないのか。それから15年が経過するが、エリア一帯が劇的に変化したとは思えない。地区計画は開発を促進したり、あるいは抑制したりする諸刃の剣の側面を持つ。私権を制限することもある。しかし、その基本は住民合意、つまりみんなで民主的に決めるのが建前だ。区も地域の人たちも建物の高さを60m以下に揃えることで美しいスカイラインが描け、住環境が担保されていると考えている。それを覆すにはそれなりの説明が必要だ。

 開発にあたって駅とのバリアフリー化を図るとか、公共広場を整備する、エリアマネジメントを導入することなどは当たり前だ。どこのデベロッパーも行っている。憲法ともいうべき都市マスで将来的に中高層の街並みを形成しようと決めた矢先に、再開発等促進区に指定する必要性はどこにあるのか、記者はさっぱりわからない。区の公平性、日テレの企業倫理が問われている。

 日テレにはさらに言いたい。平成29年8月、「日本テレビ通りまちづくり方針(案)」をとりまとめ区に提出した「日テレ通りまちづくり委員会」なる組織についてだ。日テレの別動隊ではないのか。構成員は二番町町会、四番町町会、五番町町会、六番町町会、麹町三丁目町会、麹町四丁目町会、日本テレビ通り振興会とあるが、曖昧模糊、杳として知れない存在だ。この組織はその後発足した「日本テレビ通り沿道まちづくり協議会」の主要メンバーとして主導権を握り、150mプランを提示して二項対立を演出した。

 まだある。「日本テレビ番町スタジオ」だ。建物は2021年度のCFT構造賞と第23回日本免震構造協会賞作品賞を受賞した。高さ60m、窓などほとんどない、牧水の「白鳥」でもない、白亜の塔などとも呼べない、治外法権のただの箱、例えていえば福島原発の建屋そのものだ。どこが美しいのか。建物の前には警備員らしき人が、ねずみ一匹たりとも通さないぞという視線で小生を監視する。足がすくんだ。隣接する女子学院と真逆だ。「異形の建物」と書いたが失礼か。

 都計審での発言を少し紹介する。

 ・私、このままでは一気に多数決で日テレ案のイエスかノーかということだけに終わってしまうという気がしてならないのです。一体この日テレ案の今言っている5mの階高で700%(容積率)で90m(高さ)というこの三つの数字が、それとの対案で出ているもの(「番町の町並みを守る会」は階高4.6m、容積率633%、高さ60m対案を示している)の比較において、どのようにその合理性を妥協できるのかという議論がなぜなされないのかと私は不思議でなりません
 ・(地権者への)説明会をやった意見書を頂いて、賛成が47、反対が49だったということですけれども、地権者の総数がそもそも何人いらっしゃるのか、それを教えてもらいたいと思います。それと、もう一つが、区分所有で僅かな不動産しか持っていない人と、二番町にかなりの面積の不動産を持っている人とを同じ土俵で評価するのは少しおかしいと思いますので、この賛成の方と反対の方のそれぞれの面積。合計したもの、それが何㎡ずつか。それと、その比率を教えていただきたいと思います
 ・(これに対して)麹町地域まちづくり担当課長 地権者の数で、今回、登記簿ベースで二番町の全ての地権者様に説明会のご案内をしております。で、数といたしましては1,112名となっております。続きまして、意見書でございますが、数につきましては、先ほどご説明したとおりでございます。参考に、面積についても、合算を出してはいます。賛成が1万2,509㎡、反対のご意見が1,844㎡と、見取りとしてはそういった形になってございます
 ・(この答えに対して)先の委員 地権者が1,112名…今、計算しますと、賛成の方の面積が1万2,509㎡、反対が1,844㎡だとすると、賛成の方の面積の比率は87%、つまり、85%以上の人が賛成と考えてよろしいでしょうか
  ・(これに対して)担当課長 区といたしましては、この結果をもって、そういった形でという判断はしておりません(当然だ。賛成する人と反対する人のそれぞれ面積比率でもって賛否は測れない。みんな平等だ)
 ・未来永劫これからこのまちでお互いに、推進もちょっと待ってという方たちも住んでいくわけでありますから、そこのところの一番肝腎なところは、まちを二分にしない。遺恨を残さない(禍根を残さないの誤り。遺恨試合に発展しないことを祈るのみ)。これが、僕は一番大事だと思うのです
  ・二番町の地権者が1,112名だと区役所の方がおっしゃっていましたけれども、私はそれを前から知っていました。実際には二番町の地権者は大体1,000人ぐらいです。残り110名というのが多分抵当権者、銀行とかを含めてだと思うのです。それで、1,000名の地権者の中で、不動産を所有していて住んでいる人、これが何人いるかですが、僅か180軒です。だから、残り約800軒は不在地主です。持っている人は不在地主、住んでいる人は賃借人です。ですから、先生方が住民の意見とかとよく言われますけれども、賃借人は地権者ではないのです。今回のことで反対している人は二番町でもいます。どういう人が反対しているかというと、高い建物の上のほうに住んでいる人、これは反対しています。低層階に住んでいる人は、もう、千代田区の場合、日照権とかがありませんので、天空率なのです。要するに空が見えればいいと。そういう条件の中で住んでいる人が大多数なわけです。そういう人は、高い建物が出来ても、自分たちの窓から見えないから賛成なのです。駅から直結のエレベーターやエスカレータができて、便利になる。スーパーマーケットができて、便利になる。広場ができて、子どもを遊ばせることができるということで賛成します。そういう状況です。ですから、公聴会をやっても意味がないと思います。同じことの繰り返しです。反対する人は高層階に住んでいる人たちです。また、その人たちを応援する人もいます。信じられない話ですが

 (暴論だと思うので長々と紹介した。二番町の地権者1,112人の権利関係をこの委員の方はどうしで事前に把握していたか。とてつもない時間と費用がかかるはずだ。まあ、この問題はさておくとして、許せないのは、賃借人は〝日照はどうでもいい、空が見えればいい〟と蔑み、「公聴会をやっても意味がない」と語ったことであり、そのような不規則発言に対し異議を唱え、取り消しを求める人がいない都計審とは何かということだ。政治家や首長だったら即首が飛ぶはずだ。しかし、都計審では発言者の名前は公表されない。SNSのフェイクニュースとどこが違うのか)

 区は今回、区としては都市計画法第16条第1項に基づく初めての公聴会を開催した。公述申し込みは73件あり、賛成、反対それぞれ5名、合計10名が公述人として意見を述べた。WEB傍聴は163名だった。このほか賛成、反対それぞれ50名、合計100名の意見と区の見解が示されているように、とても盛況だったようだ。 

◇      ◆     ◇

 計画されている日テレのビルそのものは最高レベルになりそうだ。現時点でわが国最高峰の60階建て三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は高さ200m(単純計算で1フロア約3.3m)だ。もっとも高い階高のマンションは三井不動産レジデンシャルの27階建て「パークコート六本木ヒルトップ」だと記者は思っているのだが、1フロアの平均階高は3.5mくらいのはずだ。

 都心のオフィスでは、皇居に面した三菱地所「大手町パークビル」は29階建て150m(1フロア約5.2m)、三井不動産「Otemachi One タワー」は40階建て200m(同約5.0m)、森ビル「虎ノ門ヒルズ森タワー」は52階建て247m(同約4.8m)、千代田区内では東急不動産・鹿島建設「九段会館テラス」は17階建て75m(同約4.4m)。2027年度竣工予定の三菱地所「TOKYO TORCH」は63階建て390m(同6.2m)だ。

 「九段会館」は見学したとき、天井高は高くないと思ったが、これは歴史的建造物の建て替えで、外観、その他のデザインは最高に素晴らしかった。是非はともかく、日テレの再開発タワービルの階高は約5mとされているので、これらのビルと引けを取らないレベルとなりそうだ。

 この計画が都市計画決定されれば、高さ規制緩和に道を開くことになる。とするならば、せめて都市マスの文言を「中層・中高超高層…」か「中層・中高層など」に改めるべきだ。区は上位計画である「神田警察通り沿道賑わいガイドライン」に盛り込まれていた「豊かに育った既存の街路樹を活用する(白山通りのプラタナス・共立女子前のイチョウなど)」の文言から「など」を軽微な変更事項として課長権限で削除し、神田警察通りの街路樹伐採を容易にした前例もある。「超」「など」を潜り込ませ異議を唱えられたら「軽微な変更事項」として居直ったほうがまだ分かりやすい。

◇      ◆     ◇

 二番町地区地区計画(面積:12.1ha)の目標である「中層・中高層の市街地を形成」することと関連するので、総合設計制度について触れてみたい。

 東京都のデータによると、総合設計制度の適用を受けた建築物はこれまで771件あり、もっとも多いのが港区の185件、以下、千代田区の107件、中央区の97件、品川区の51件、渋谷区の45件、江東区の33件、豊島区の24件、台東区の21件。区域面積を考えれば千代田区は極めて総合設計建築物が多いことが分かる。23区で少ないのは葛飾区の7件、足立区、中野区、荒川区の各6件、杉並区の5件など。

 これだけで街の良否は測れないが、都市マスと地区計画によって住環境が担保されていることも、番町エリアのマンションの価格が高い要因の一つであるのは間違いない。番町エリアのマンションの坪単価は1,000万円を超えつつある。記者の目視した限りでは、日テレの計画地周辺には高さが60m以上の建物は見当たらず、大澤氏も番町エリアには高さが60m以上の建物はないとどこかで書いておられた。

 ※千代田区番町のマンションに興味をお持ちの方はWEB「牧田記者のこだわり記事」https://www.rbayakyu.jp/rbay-menu-kodawari「千代田区 番町」で検索していただくと2013年以降22件の記事がヒットするはずです。

「地区計画変更には大きな疑義」東洋大・大澤准教授 日テレ本社跡地再開発(2023/2/23)

隈研吾氏デザイン〝番町に負けない〟東急不 フラッグシップ「千代田富士見」(2023/1/11)

旧九段会館を保存・復原 最新鋭のオフィスとの融合 東急不・鹿島「九段会館テラス」(2022/9/9)

 



 

 

 

 

 

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