長谷工総研・CRIデータから作成
  首都圏マンション総供給戸数と完成在庫推移.pdf

　このところずっと胡乱な頭の片隅にわだかまっていることがある。マンションの着工戸数と供給戸数の乖離の拡大もそうだが、各社の好決算の割には完成在庫数がじわじわと増加していることだ。長谷工総研のCRIのデータによる首都圏の完成在庫数3千戸台は、年間4～5万戸のマンション着工戸数からすれば多くはないが、供給戸数2～3万戸に対する比率は20％近くに達しており、完全に赤信号だ。これまでの記事と重複する部分もあるが、その謎に迫ってみた。

　長谷工総研のCRIのデータを基に作成した別表を見ていただきたい。総供給量に対する完成在庫率はじわじわと増加していることが分かる。2026年4月末の総供給戸数7,572戸に対する完成在庫は3,902戸で、完成在庫率は実に51.5％に達しているCRIは詳細なデータを把握しているはずだが、公表することはまずない。他の業界紙誌なども調べて記事にすることをしない。情けない）。期分けなどせず、一挙に全戸を販売するのが当たり前だったバブル期前だったら〝バーゲンセール〟のオンパレードだろう。

　不動産公正取引協議会（公取協）は、新築マンションとは「建築後1年未満であって、かつ、これまでに居住の用に供されたことがない（誰も住んだことがない）もの」と定義している。したがって、築1年以上経過したマンションを「新築」とはうたえないことになっている。また、住宅ローンを借りる際は、新築と中古とでは金融機関によって借入限度額や返済期間が異なるケースもある。

　「完成在庫」の定義もまた難しい。AIによると「完成在庫とは、製造業やアパレルなどの製品では『販売・出荷可能な状態にある製品の在庫』を指し、不動産業界では『建物が竣工（完成）したにもかかわらず、買い手や借り手が見つからず売れ残っている物件』」を指す」とあるが、これは正確ではない。

　市場が右肩下がりの状況では、在庫を抱えることは販売経費がかさみ利益率の低下につながるが、現在のような価格の〝異常〟な上昇局面では、販売時期を完成後にしたほうがより高い利益率を確保できるケースも珍しくない。

　例えば住友不動産。同社にはもともと「完成在庫」なる概念がない。2026年3月期の販売セグメント売上高3,240億円に対し営業利益は762億円で、営業利益率は23.5％と同業他社と比べて高いが、計上戸数3,368戸のうち「完成済み未契約戸数」は1,461戸にも達している。しかし、同社は「約3年分、6,000戸超の完成“財”庫が今後の安定的な供給と利益の支えになる」と決算説明資料で謳っている。

　野村不動産も10年くらい前から「完成在庫」を「販売中」「未販売」に分けて数字を公表している。2026年3月期の完成在庫は237戸（前期527戸）で、「販売中」は141戸（同248戸）、「未販売」は95戸（同279戸）となっている。

　このほか、三井不動産や三菱地所など大手デベロッパーも、敢えて竣工販売に切り替えるケースが増えている。完成してから1年以上が経過している「三田ガーデンヒルズ」（1002戸）は数十戸が「未分譲」の可能性が高い（三井不動産の2026年3月末の完成在庫は36戸だが、決算数値は「引き渡し」が原則なので「三田」が含まれる可能性は高い）。昨年12月に完成した三菱地所「ザ・パークハウス 亀戸九丁目」99戸の販売開始は今年3月だった。先に、第1期40戸が即日完売したと発表した総合地所の「ルネ柏ザ・レジデンス」（53戸）も建物は2026年3月に竣工済みだ。

　このように見ると、完成在庫の多寡が市場動向を図るモノサシになるかどうかは疑わしい。そこで、物件SUUMOから「即入居可」マンションを検索した。東京都では787物件のうち完成済みが544件、「即入居可」が150件ヒットした。各物件を調べたら1日以上かかるだろうし、先にも書いたように「即入居可」には「未販売」が含まれるのかどうかは不明なので、調べても徒労に終わりそうなのでやめた。

　ただ、どのような物件が「即入居可」となっているかを知ることはできる。列挙すると⓵億ションなど高額住戸②最寄駅から距離がある郊外物件③自社で販売部隊を持たない大手系、またはブランド力が弱い中堅デベロッパー-などだ。一言でいえば市場は二極化が進行しているということか。

　これらのうち、いくつかの会社の決算数字を調べた。営業利益率は10％を割っているところが少なくない。大手デベロッパーは軒並み20％を突破しているのと対照的だ。SUUMOで「新価格」「価格改定」を検索したら7件ヒットした。これは序ノ口に過ぎない。今後、市場競争力のないマンションの値引きが始まると見た。

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