「ブランズシティ船橋ビアレ」セントラルガーデン

　JR東日本不動産（事業比率70％）と東急不動産（同30％）が近く分譲開始する「ブランズシティ船橋ビアレ」を見学した。船橋駅圏では、駅前の大和ハウス他「プレミストタワー船橋」が千葉県のこれまでの記録を大幅に更新する新価格の坪600万円でも売れていることから話題を呼んでおり、市内の分譲中、これか今後これから分譲される予定物件をトータルすると3,000戸を超える大激戦地だ。

　現地は、東日本旅客鉄道（JR東日本）の約4.5haの社宅跡地。同社と東急不動産ホールディングスが20123年2月に業務締結し、事業化する案件の一つ。分譲マンションのほか賃貸マンション（約280戸）、商業施設、再エネ発電施設などを整備する。敷地南側は市立小学校に隣接。

　分譲マンションは4棟構成で、住戸の9割が南向き。平均面積は71㎡。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2600ミリ（一部除く）、ディスポーザー、食洗機など。共用施設はライブラリーラウンジ、パーティーラウンジ、シアタールーム、ゲストルーム、コンフォートラウンジ、プレイラウンジ、DIYスタジオ、フィットネスルームなど。

　昨年から物件ホームページを開設しており、これまでのエントリー数は2,500件超。3月20日からモデルルームを公開し、これまでの来場者は743組。来場者の居住地は、城東エリアなど総武線沿線居住者を中心に市内居住者が55％。年齢は30代34％、40代20％など子育て世代中心だが、20代（17％）、60歳以上（14％）なども少なくない。

　物件は、JR・東武アーバンパークライン船橋駅から徒歩9分～11分、船橋市市場一丁目の第二種住居地域に位置する敷地面積約27,060㎡、8～14階建て4棟全738戸。7月18日から登録を開始する第1期（戸数100～120戸になる模様）の専有面積は54.79～123.08㎡、予定価格は5,700万円台～15,900万円台（最多価格帯7,900万円台）、坪単価は370万円。駐車場は383台。竣工予定は2028年1月下旬～2028年9月下旬。販売代理は東急リバブル。施工は長谷工コーポレーション。デザイン監修は光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所。管理は東急コミュニティー。

「SAKURA COURT」

模型

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　シアターが映し出されてすぐ、デザイン監修を担当している光井純氏が登場し、デザイン、コンセプトなどについて語った。光井氏は多くのマンションを手掛けているが、東急不は「ブランズシティあざみ野」と「ブランズタワー大阪本町」に次ぎ3物件目（JR東日本はほとんどないはず）。千葉県のマンションでは、「幕張ベイパーク」「パークシティ柏の葉キャンパス」「Brillia Tower千葉」がある。

　マンション購入検討者は、デザイン監修や監理がどこかをチェックする習慣を身につけたい。光井氏もランドスケープを強調したように、今回の物件の特徴の一つは総合設計制度の適用を受けていることだ。

　同制度は公開空地などを設けることで容積率や高さ規制の緩和を受けるもので、千葉県内でこの制度の適用を受けているのは、南船橋駅圏の「若松二丁目住宅マンション建て替え事業」（野村不動産、三井不動産レジデンシャルが事業参画）もそうだが数としては多くない。今回の物件では、敷地西側の提供公園のほか、敷地中央の一般にも公開するセントラルガーデンは圧巻。「雨水貯留槽」や「雨庭（レインガーデン）」も導入する。

　競合関係だが、駅前の坪単価600万円の大和ハウス他「プレミストタワー船橋」（677戸）や、駅から徒歩4分の坪400万円超の三井不動産レジデンシャル「パークホームズ船橋」（121戸）との競合はなく、同じ価格帯の駅南口から徒歩10分の三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 船橋レジデンス」（89戸）とは競合しているようだ。「若松二丁目住宅マンション建替え事業」（576戸）は昨年10月着工されたが、物件ホームページは開設されておらず、現段階での競合はないようだ。

　価格（単価）について。高いか安いかは市場（購入検討者）が決めることで、東京駅を中心に物事を考えるのはどうかと思うが、都内23区では、交通便などにもよるが坪単価は軒並み500～600万円を突破。北側では利根川を越えた埼玉県でも坪単価は400万円超となっており、東側では江戸川を超えた千葉県も坪単価は400万円超だ。今回の「ブランズシティ船橋ビアレ」の坪370万円は、豊富な共用施設を考慮すればとても安いと思うが…。

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