大成有楽不動産と大成建設の「オーベル明石町レジデンス」を見学した。横浜・山手や神戸とともに外国人居留地として文明開化を先駆けた由緒ある中央区明石町の一角にあり、建物は大成建設も自ら事業主となりハイブリッド免震工法を採用。「『ひとつ上の安心』という価値」がコンセプトのマンションだ。

　物件は、東京メトロ有楽町線新富町駅から徒歩3分、または日比谷線築地駅から徒歩6分、中央区明石町に位置する12階建て全88戸（非分譲1戸含む）。専有面積は58.59～80.83㎡、価格は未定。竣工予定は2014年2月下旬。設計・施工・監理は大成建設。

　現地は冒頭に書いた通りだが、聖路加国際病院、聖路加ガーデンがある街といったほうが分かりいいかもしれない。現地の目の前には100年の歴史があるという明石小学校があり、周辺には浅野内匠頭邸跡、芥川龍之介生誕の地、慶應義塾大学・立教学院・女子学院・明治学院発祥の地、ガス街灯柱、アメリカ公使館跡など歴史をしのばせる石碑などが随所にある。

　緑も豊かで、聖路加看護大学の敷地内や街路樹にはメタセコイアを筆頭にユリノキ、シナノキ、スズカケ、クスノキなどの大木が植わっている。

　建物は、大成建設の地震の揺れを建物に伝わらないようにする積層ゴムのほかに地震エネルギーを弾性すべり支承で吸収するハイブリッド免震「TASS構法」を採用。外観は細かな縦リブを持つタイルを採用。基壇部に重厚な山形タイルを配しているのが特徴。エントランスには江戸切子の工芸品や銀座の街並みをモチーフにしたデザインアートが掲げられる。

　住戸は1フロア4戸ずつ2ブロックに分離し、サッシは2300ミリのハイサッシを、キッチン・洗面化粧台カウンターには御影石（一部を除く）をそれぞれ採用。グレード感を高めている。

　モデルルーム見学は完全予約制とし、アンケート記入からシアターまで個室で対応しているのも特徴で、これまで地域に縁のある人を中心に400件を超える来場がある。

　大成建設都市開発本部開発事業部課長・藤野明氏は、「大成有楽との共同事業の１号案件として、先に長期優良住宅の『横浜白楽レジデンス』を分譲（完売済）したが、今回が2号案件。 ゼネコンとして先進的な機能の提案を目指し、『ひとつ上の安心という価値』をコンセプトとした共同事業をやっていきたい」と語った。年に1～2件程度のペースで共同事業を行う模様だ。

 

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　価格が決まっていないのが残念だが、この「明石町」のポテンシャルの高さをどこまでアピールできるかがポイントだ。少なくとも他の中央区の物件よりは上だ。

左の壁に掲げられているのがデザインアート（完成予想図）

三井ホームは4月11日、新商品発表説明会を開き、注文住宅企画型新商品「cafe+(カフェ・プラス)」を4月13日（土）から沖縄を除く全国で発売すると発表した。

　同商品は、子育て期にある30歳代の一次取得者を主な対象とした新商品で、子育てママは「自分の時間と有効なスペースがあったら何に使うかという問いに対し、子どもが未就学以下でも子どもが小学生以上でも友人、お客様が使うもてなしの場とする答えが2番目に多いことに着目。そこで、コストパフォーマンスに優れたブランとするとともに〝居場所としてのカフェ〟を提案した。30のベースプランに「ウェルカム・カフェ」「タタミ・カフェ」「クラフト・カフェ」「フィットネス・カフェ」「ブック・カフェ」の5つのカフェスペースを設置。5つのスタイルにそれぞれ2つの形状や大きさの異なるプランを用意することで無限大のライフスタイルに対応できるのが特徴。「カフェスペース」は1.5～3.5畳大。

　発表会に臨んだ長谷裕・専務取締役は「当社がこれまで弱かった一次取得層向けの30歳代の子育てファミリーがターゲット。2,000万円から2,500万円の受注比率はは現在約26％。この層向けは競合も厳しいが、コストパフォーマンスが高い商品なのでお客様に支持されるはず｣と語った。

　プロトタイプの参考価格は延床面積約146㎡（44坪）で24,825,150円（坪単価56万円）。太陽光発電、蓄電システムなどはオプション。販売目標は年間300棟。

ウェルカム・カフェ

タタミ・カフェ

クラフト・カフェ

 

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　同社が新商品を発表すると聞いて、間違いなく第一次取得層をターゲットにした低価格の商品だろうとおもった。その通りだった。なぜ、そう考えたかだが、同社を含めハウスメーカーの取材は多くはないが、どうして2×4トップの全国区の「吉永小百合」の三井ホームは単価の低い商品をあまり供給しないのか不思議に思っていた。三井不動産レジデンシャルは億ションの「パーク・マンション」もあれば、基本的に一次取得層向けの「パークホームズ」、さらにはコンパクトの「ハークリュクス」まで揃えている。三井ホームがアッパーミドルや富裕層向けに特化するというのは記者は理解できない。吉永さんは富裕層にぴったりだが、なかなかどうして庶民的な方だし若年層にも人気のはずだ。

　記者団からは、「これまで高級路線を歩んできたが、路線変更ではないか」「消費税の駆け込み需要を狙っての商品か」「この商品のシェアを伸ばすのか」などの質問が相次いだ。その都度、長谷氏は「路線変更ではない」「消費税の駆け込みが結果として出るかもしれない」「この商品だけを伸ばすのではない」と応えた。これまた当然だ。競争が厳しい第一次取得層向けに注力して他を減らしたら意味がない。ここは三井ブランドを生かして従来弱かった分野も伸ばそうという戦略に間違いない。

　同社によると、フリーの注文住宅と企画型注文住宅の受注比率はおおよそ７：３だという。フリーは平均43坪で坪単価は約81万円、企画型は35坪で坪単価は66万円だ。今回はさらに安い単価で受注増を狙う。

 

フィットネス・カフェ

ブック・カフェ

 

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　この種の商品はかつてUR都市機構が「αルーム」として舗道に面したマンションの1階に設けたことがある。広さは6畳大ぐらいあった。店舗は禁止だが、習い事やギャラリーなどを想定したものだった。最初のうちは入居者はその条件に沿った使い方をしていたが、そのうちにほとんどやらなくなった。

　これは、分譲時に抽選で購入者を決めたことに問題があった。購入するのが最優先になったため、周辺の居住者とのコミュニケーションを図る目的の人が必ずしも購入できたわけではなかったからだ。

　今回の同社の新商品は、需要はあると思う。同社も想定しているように街のトレンドリーダーなママに訴求できれば息の長い商品になるはずだ。

 

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　記者発表会でおいしい「DeLonghi（デロンギ）」のコーヒーがもてなされた。そんじょそこらのまずいコーヒーではない。もちろん「cafe+(カフェ・プラス)」の発表会にあわせた同社の粋な計らいだ。これにも驚いたのだが、記者団もいつも通りたくさん詰め掛けた。40～50人ではなかったか。そこで4月1日付で常務執行役員に就任した前三井不動産広報部長・山本実氏に聞いたが、山本氏も「びっくりした」とその記者団の多さに驚いた。

　デベロッパーもたまにはおいしいコーヒーでも振舞えばもっとマンション見学会の人数が増えるかもしれない。

　国土交通省は4月9日、第１回「都市再構築戦略検討委員会」（委員長：奥野信宏氏）を開催した。地方都市の活力の維持・向上等を目指し、中長期的な視点で都市構造の再構築に向けた戦略を検討するためのもので、6月下旬までに予算要求、税制改革要望としてまとめる予定だ。

 

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大都市もまた深刻な問題を抱えてはいるが、大都市と地方都市の格差が拡大し、地方都市は人口の減少、高齢化、経済の停滞など危機的な状況にある。地域の再生・活性化は待ったなしだ。「都市再構築戦略検討委員会」といかめしい名称だが、今流行の言葉で言えば「都市再構築戦略」はリノベーションプランだ。委員のメンバーにデベロッパー代表がいないのは残念だが、素晴らしいプランが提案されることを期待したい。

　以下に各委員の発言をほぼ発言順に紹介する。記者席はお尻が痛くなる硬い丸椅子のみで、そこにずっと背筋を伸ばし2時間近く座りっぱなし。聞き取りにくい発言もあり、記者のメモる力も退化しているので正確でないこともあることを了承いただきたい。議事概要は国交省からホームページに公表される。

奥野信宏氏（中京大学理事） 　私は「アジサイ型集約都市」と呼ばれる人口が2,000人から5,000人ぐらいの単位の一次生活圏を確保するコンパクトシティがテーマになると考える

根本祐二氏（東洋大学大学院教授） 　これまでの都市計画が成功したのか失敗したのか、何ができて何ができなかったかをきちんと総括することが必要。ＤＩＤ（人口集中地区）についてももう少し分析すべき（この点については国交省は第3回会合で報告すると答えた）

辻琢也氏（一橋大学大学院教授） 　コンパクトシティを形成する要件を明確にすべき。地方都市は農業もそうだが商業・サービス業の空洞化が著しい。今後民間レベルで自立的な都市を維持できるのか

寺島実郎氏（日本総合研究所理事長） 　再構築には三つの〝柔らかな〟視点が必要。一つは高齢化の問題を深く洞察すること。 65歳以上を高齢化人口と呼ぶが、私は高齢化人口を生産人口に組み込むことも必要だと考える。二つ目は技術革新要素を取り入れることだ。コンビニと携帯は都市を劇的に変えた。三つ目は移動という要素だ。リニアは遠い世界でなくなった。固定観念で考えず、柔らかな発想で考えることが必要

若林資典氏（みずほコーポレート銀行産業調査部長） 　ハード・ソフト両面に分けて考えるべき。ハードでは未利用地の利用などを規制も含めてお金のかからない方法が必要。住宅ローンなどは地域によって異なっていい

村木美貴氏（千葉大学大学院教授） 　「身の丈にあった再整備」「規制できるのか」「コンパクトな暮らしやすさ」などについてもっと論議すべき

岸井隆幸氏（日本大学教授）　 広域的な視点で地方都市のあり方を考えるべきだし、地方を鼓舞するシステムも必要。車社会の是非も考える必要がある

藤木正和氏（三協立山社長） 　人口42万人の富山市はよくやっている。高岡市も学びたい

小澤吉則氏（長野経済研究所調査部長） 　人口10万人以下の都市は工場が去り若者がいなくなる構造が深刻。10万人以上の都市はシャッー商店街化が止まらない。中心市街地の空洞化はとめどなく広がっている

正田寛氏（太田商工会議所会頭） 　太田の街は人口が若干増えている

藤沢久美氏（シンクタンク・ソフィアバンク代表） 　アテンションエコノミーが注目されているように、自治体によってはいろいろチャレンジして成功しているところもある。そういう事例に学びたい

 

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　記者は寺島氏が「もっと柔らかな視点が必要」と発言したことに注目した。今から3年前、国交省の「建築法体系勉強会」で学習院大学教授の櫻井敬子氏が同じような発言をしたのを思い出した。櫻井氏は「建基法も都市計画法も息の詰まる法制度。もっとおおらかにアイデア、仕組みを考えてもいいのではないか」と語っていた。

　寺島氏も櫻井氏も専門は都市計画ではないが、専門外の有識者から見ると都市計画法も建築基準法も窮屈な法律に見えるようだ。そのために、寺島氏が語った「全国一律の平板な空間しかできない」という指摘は的を射ていると思う。

　この点について、検討委員会の終了後、国交省都市局長・川本正一郎氏が「これまでの都市計画のツールは市街化区域と調整区域に分け、用途地域を決めていく税や金融と切り離した形で進めてきたが、これでいいのかという疑問もある。既存のツールにとらわれず論議していただきたい」と一歩踏み込んだ発言をしたのに注視したい。

　また、根本委員が「施設」と「機能」の文言について言及し「論点がクラクラしている」と発言したのにも興味をそそられた。根本委員は、本来街の機能を維持すべき手段である施設が自己目的化していると指摘したと記者は理解した。

　門外漢の記者の考えを言わせてもらえば、戦後の都市計画は出発時点で間違っていたと思う。都市計画法の理念にある「都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ」（第2条）というのは名ばかりで、都市と地方、都市と農村を対立軸として考えたことが間違いだったのではないか。「市街化を促進すべき地域」「市街化を抑制すべき地域」という文言にそれが端的に示されている。