三井不レジ 目の前が公園「目白」 予約ほぼ満席
三井不動産レジデンシャル「パークホームズ目白ザ・フォレスト」
来場予約 土・日曜は６月上旬までほぼ満席
「パークホームズ目白ザ・フォレスト」完成予想図
三井不動産レジデンシャルが6月中旬に販売開始する「パークホームズ目白ザ・フォレスト」を見学した。4月27日に予約制でモデルルームをオープンしたが、6月上旬まで土・日曜は約50席が全て満席で、平日でも20～30組が訪れているとか。人気は必至だ。
物件は、JR山手線目白駅から徒歩9分、又は山手線池袋駅から徒歩9分、豊島区西池袋２丁目の第１種中高層住居専用地域に位置する5階建て全71戸。専有面積は38.49～89.11㎡、価格は未定だが坪単価は304～305万円程度になる模様。竣工予定は平成26年3月下旬。施工は三井住友建設。
物件の特徴は、目白駅からほぼ一直線の閑静な住宅街を通れることと池袋駅も徒歩圏であることだが、それよりも道路を隔てて敷地南東側全面に江戸時代に狩場の休憩所になっていたと言われる「上り屋敷公園」があることが最大の特徴だ。公園内には見事なムクノキのほかケヤキ、サクラなどの大木も植わっている。38㎡のタイプを除く70戸の住戸がこの公園に面しており、将来にわたって南側の環境が担保される。また、現地は立教大学などとともに第一種文教地区にも指定されている｡
価格も割安感がある。記者は現地をみて〝これなら坪単価は320～330万円〟とはじいたが、冒頭に書いたように304～305万円に収まりりそうだ。単価が低く抑えられるのは、敷地北側の住棟以外の部分に都市計画道路が計画されていることもあるようだ。
建物は白を基調とした外観で、梁内蔵耐震壁を戸境壁に採用することで居室内の梁型を少なくした三井住友建設のオリジナルスキット構法が採用されている。
モデルルームの来場が多いことから、現地の販売責任者は「一挙販売もありうる」と話していた。
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| 現地（右がマンション敷地） | 公園のムクノキ |
1時間でリンゴ800個 数時間で10万の売上「こだわり商店」
1時間にリンゴ800個、数時間に10万円の農産品が売れる
新宿区西早稲田の「こだわり商店」
安井氏
近江商人の商法の基本とされる「三方良し（さんぽうよし）」という言葉がある。「売り手良し」「買い手良し」「世間良し」の三つの「良し」を満足させるのが肝要という意味だ。この究極の顧客満足ともいうべき商売を実践している新宿区西早稲田の「こだわり商店」店主・安井浩和氏（35）に話を聞く機会があった。
「こだわり商店」は、早稲田大学に近接した約400の店が加盟する「早稲田大学周辺商店連合会」の一角にある。麻雀屋だった空き店舗を改装した店舗の面積は約7坪。開業は平成19年10月。
屋号にもあるように、商品の安全性、本物志向に徹底してこだわっているのが特徴だ。狭い店には宮城県南三陸町から栃木県茂木町、東京都桧原村などの産直品から米、野菜、魚、肉、調味料、酒、菓子類まで全国のあらゆる農産物や加工品が並べられている。業種としては食料品販売業と呼ぶのだろうが、いわゆるアンテナショップでもある。
特徴はそれだけではない。ものを売るだけではなく、環境問題やバリアフリーの街づくり、地域の活性化などにも積極的に取り組んでいることだ。環境問題は15年前から早大と連携して早稲田商店会が取り組んでいるもので、安井氏もメンバーの一人として参加している。ハワイ旅行券をつけたり地域通貨などを発行したりなどして大ヒット。「街中から空き缶やゴミがなくなりました。子どもたちが旅行券や地域通貨ほしさにゴミ箱をあさる光景もみられました」
バリアフリーの取り組みでは、当時、早大生だった乙武洋匡氏が電動椅子に乗り、いかに街にはバリアが多いかを訴えた。これも話題になった。
修学旅行生の店頭販売・販売体験の手伝いを行なっているのも社会教育・ 地域貢献活動の一環だ。年間に受け入れる修学旅行生は約20校、約1,000人にのぼる。 商品の並べ方、名札の付け方、接客マナーなど販売のイロハを安井氏は手ほどきする。
「ここの商店街はそれほど人通りが多いほうではありません。それでも、この前、青森の修学旅行生がリンゴを売ったら1時間で800個売れました。800個？ 尋常じゃない数字。大きなスーパーの1日の売り上げと同じぐらいです。何が嬉しいかといえば、全然ものを売る経験などない子どもたちが最初は戸惑い、声も掛けられない状態から残り30分ともなると大騒ぎになる。その笑顔を見るのが嬉しいんです。学校だから利益を出しちゃまずいから、金額は赤十字などに寄付するんですが、社会貢献にもつながるわけです」
こうした一連の活動がマスコミなどで取り上げられるようになり、いまでは全国から視察団が訪れるようになった。これまで約260団体に達している。
店頭販売する度会中学校の生徒
◇ ◆ ◇
店を始めたきっかけが面白い。「父（潤一郎氏）がスーパーを経営しておりまして、私はその手伝いをしていました。3歳ぐらいのときから手伝わされていました。父は早稲田商店会の会長を務めており、その街づくりの活動から小泉チルドレンに走り、衆議院議員になったとき（平成17年の東京ブロック比例区で当選）、私に跡を継げと言ったのですが、スーパーの将来性なども考えて独立してやろうと決めました｣「開業するに当たっては全国20～30カ所を見て回りました。自分で食べておいしいと感じたものしか売らないと決めました」
栃木県茂木町の100アイテムを販売したのを皮切りに現在では32都道府県1,200アイテムに増えている。「全て産地直送。90％が無添加です。私が納得するものしか売らないので、食べてばかり。ウエストはこれごらんの通り」と大きな腹を抱えて笑う。
店頭に掲げられたＰＲ看板
◇ ◆ ◇
記者が安井氏と出会ったきっかけは次の通りだ。
三菱地所が協力企業となっていた農水省のキックオフイベント「ジャパンフードフェスタ 2012」を昨年11月に取材したとき、わが故郷の三重県度会（わたらい）町が「度会茶」と「鹿のコロッケ」の販売をしており、そのとき町役場の方と話しをした。
その町役場の方から「度会中学校の就学旅行で町の特産品の販売体験を早稲田の『こだわり商店』で行なうので取材してほしい」との連絡を受けた。
正直、〝不動産に全然関係ない修学旅行生を取材して記事など書けない〟と思ったが、安井氏から話しを聞くうちに〝これは地域の活性化、環境問題、バリアフリーの視点から面白い記事になる〟と考え記事にした。
安井氏によると、「度会中学校さんはネットで当店のことを見つけてくれて来られました」とのことで、当日の模様は安井氏がブログで次のように書いている。
「お陰様で、無事に事故もなく度会中学校の修学旅行地元産品PR販売が終了しました！過去最高売上の108,300円を記録しました！！最後に大隈講堂で売上発表してお決まりの一本締め！生徒代表から御礼の言葉を頂きました。『ビラ配りから販売に入り、売れなくても皆で頑張ろうと声を掛け合った結果、全ての椎茸を売り切ることが出来たのは本当に嬉しかったです』 この言葉を目をキラキラしながら皆の前で言ってくれたんです。今まで頂いた言葉の中で一番嬉しかった。販売始めの時間帯はやらされてる感があったのに帰り際にはこう変わるんです。もう見ていてゾクゾクするくらい気持ちのよい瞬間です」
 販売風景 |
 幟や看板で宣伝告知もする生徒 |
◇ ◆ ◇
度会中学校の修学旅行生は3年生の82人。その生徒が3時間半ぐらいの間にしいたけ、お茶、あられなど金額にして10万円以上を売ったと地元の人が聞いたら仰天するのではないか。度会町は伊勢市に隣接した人口約8,500人の町。鎌倉時代、伊勢神宮の神官、度会氏が唱えたとされる「度会神道（伊勢神道）」発祥の地とされている。
冒頭に近江商人の「三方良し」を取り上げたが、「近江泥棒、伊勢乞食」という言葉がある。これは県民性を示す言葉で､窮したときに取る行動を対比したものだと言われているが、そうではなくて高飛車な態度を取る近江商人と、手すり足すり低姿勢で臨む伊勢商人の商法の違いを意味する言葉だと記者は考える。数時間で過去最高の10万円の売り上げを達成できたのも「伊勢商法」のお蔭かもしれない。
 全国から寄せられた感謝の手紙類 |
 法被を着て宣伝する生徒 |
生徒と一緒に記念写真に納まる安井氏
ポラスグループ ４カ所目のプレカット工場「東北」稼動
ポラスグループ 木材プレカット工場 4カ所目の東北工場が稼動
右から中内代表、話を聞く村井知事､北大路プレカット事業部長
挨拶する中内代表
ポラスグループは5月10日、木材プレカットの生産で国内トップを誇るポラテックの子会社のポラテック東北が宮城県加美町に建設した東北工場が今年2月に稼動したのに伴い竣工披露パーティを行なった。震災後初めての宮城県外からの大型立地案件で、村井嘉浩・宮城県知事、猪股洋文・加美町長らも参加し竣工をを祝った。
東北工場は構造材が月産10,000坪（30坪換算で約330棟分）、垂木や間柱などの羽柄材が月産8,000坪で、将来的には加工機を増設して月産15,000坪（約500棟分）まで構造材の生産能力を高める。5月現在で工場の稼働は月産4,500～4,700坪。夏にはフル稼働を目指す。工場の敷地面積は約27,000㎡。地元採用は16名（新卒4名含む）。
冒頭挨拶したポラテック東北の社長も兼ねるポラスグループ代表・中内晃次郎氏は、「震災後、当社にできる支援は何かと考えたが、確実に復興に役立つものとしてプレカット工場の建設にたどり着いた。地元の優秀な人材も16人確保できた。加美町の魅力の一つといわれるようにしたい」と語った。
村井知事は、「震災後の住宅需要が逼迫しており、人がいない、材料が足りないという問題もあるが、工場建設は時宜にかなった事業。雇用も確保していただいたし、フル稼働するよう手伝っていく」と挨拶。猪股町長は、「雇用していただいた社員の一人は結婚したい人がいたが、非正規雇用だったため相手方の親御さんが首を縦に振らなかった。採用が決まってご両親に報告に行ったところ、その場で娘さんとの結婚の許可をもらった」と、工場建設に伴うエピソードを披露し会場を沸かせた。
新卒採用の一人、後藤涼太氏（18）は、「震災で多くの家をなくされた方がいるので手助けしたい。両親も就職を喜んでくれた。まだ分からない部分も多いが、先輩に学んでしっかり技術を身につけたい」と話した。
ポラテックは今回の工場の稼動により、茨城県、滋賀県、静岡県とあわせ4拠点で月産146,000坪（約4,800棟）の構造材加工能力を持つプレカット最大手としてシェア拡大を目指す。中内代表は「消費税の動向を見守りたいが、空白エリアの九州あたりが工場新設の候補」と、さらに拡大する意向を示した。
壇上で手を結ぶ関係者
後藤氏
有為転変、諸行無常…プロパストは再び輝くか
有為転変、諸行無常 …プロパストは再び輝きを取り戻すか
「ワザック流山おおたかの森」完成予想図
プロバストが販売代理をしている東日本ハウス「ワザック流山おおたかの森」を見学した。もともとプロパストが企画した物件で、東日本ハウスが事業を継承し、突き板フローリング、ソーラーパネル、活水化システムを付加して分譲するものだ。
物件は、つくばエクスプレス/東武野田線流山おおたかの森駅から徒歩3分、流山市流山都市計画事業新市街地地区一体型土地区画整理事業施工区域内に位置する10階建て全27戸の規模。専有面積は67.10～76.13㎡、1期（13戸）の価格は3,240万～4,120万円。竣工予定は2013年6月下旬。施工はりんかい日産建設。
◇ ◆ ◇
モデルルームを見た瞬間、同社が一世を風靡した一連のマンションがよみがえった。冒頭の突き板フローリング、ソーラーパネル、活水化システムを除けば、商品企画はプロパストのそれだった。
カラーリングはデザイン性を重視。リビングドアはソフトクローズ機能付き。キッチンの天井高はリビングと同じ 2420 ～ 2450 ミリ。洗面・トイレ手洗いカウンターもおしゃれなものを採用している。
◇ ◆ ◇
同社のこれまでの足跡をたどるとまさに有為転変、諸行無常の言葉がぴったりだ。
記者が同社のマンションを最初に見学したのは2002年竣工の「コンパートメント東京中央」（208戸）だった。まるでブティックのような販売事務所の造作や白と黒、赤を基調としたカラーリングに仰天した。
以来、「レゾンデパン大磯」（48戸）「プラティーク日本橋」（86戸）「ラ・マーレ白金」（67戸）「レジデンシア春日安藤坂」（105戸）「ラ・プラース ウエスト」（120戸）「オリゾン マーレ」（396戸）「ガレリア グランデ」（413戸）「リヴィエ マーレ」（207戸）「プラーサ ヴェール」（524戸）など主だったものを全て見学してきた。
同社はモデルルームの飾る花1本を探すのに都内の花屋を駆けずり回り、パンフレットを入れる紙袋は手垢の跡が目立たないようコーティング加工までした。敷地内の松の大木を残すため建物の形状を変えることもためらわなかった。記者はそうした同社のこだわりとマンション事業に対する熱い思いに共感するものがあった。
◇ ◆ ◇
同社は2006年12月、ジャスダックに上場。株価が暴騰した。その矢先、サブプライム、リーマン・ショックが同社を襲った。マンション事業だけでなく流動化事業などにも手を広げていた同社の経営を直撃。瞬く間に〝死に体〟状態に転落。2010年には法人税などの滞納により同社の銀行口座や保有する販売用不動産などが都や国税局から差し押さえされ、同年5月、民事再生法の適用を申請した。負債額は554億円だった。上場は廃止せず、その後、債務の株式化、債務免除などで2011年2月18日付で民事再生手続の終結決定がなされた。
今後の事業展開については、同社の強みであるデザイン力やプレゼンデザイン力を生かして不動産企画事業や販売代理業務を展開し、事業規模の大きなプロジェクトに関しては、共同事業のスタイルによりコスト負担を抑制しつつ事業拡大を図るとしている。
◇ ◆ ◇
デザイナーズマンションの草分け的な存在である同社が再び輝きを取り戻すことができるのか見続けたい。現在、自社分譲の「レジデンシア新横浜」（40戸）は1カ月も経過していないにもかかわらず約半分が売れているという。
三井不動産 今期戸建分譲 過去14年間で最多950戸
三井不動産 今期戸建て分譲 過去14年間で最多の950戸
同社が昨年分譲した「ファインコート目黒」
三井不動産の平成25年3月期決算は、「賃貸」「分譲」「マネジメント」の主要３セグメントで増収増益となったことから売上高は過去最高の１兆4,456億円、前期比1,075億円（8.0％）の増収、営業利益は1,481億円、同比221億円（17.6％）の増益、経常利益は1,230億円、同比205億円（20.1％）の増益、当期純利益は594億円、同比93億円（18.6％）の増益となった。
次期は売上高１兆5,300億円（前期比5.8％増)、営業利益1,600億円（同8.0％増）、経常利益1,320億円（同7.3％増）、当期純利益650億円（同9.3％増）を予想している。
◇ ◆ ◇
同社の売上高が過去最高となったのは、ここ10年ぐらい賃貸ビルや商業施設を積極的に増やし、マンションや戸建て分譲もコンスタントに販売してきたので当然の数字だと思う。有利子負債は2兆1,202億円と2兆円を突破したが、金利安が続いており業績を圧迫するまでにはいたっておらず、首都圏オフィスビルの空室率も3.8％（前期末4.4％）と低下しており、分譲住宅の完成在庫もマンション223戸、戸建て57戸の合計280戸（前期末404戸）と大幅に減少している。
売上高の過去最高は平成21年3月期の1兆4,189億円で、営業利益と経常利益の過去最高は平成20年3月期のそれぞれ1,792億円、1,628億円だ。このまま推移すれば来期あたりに営業利益、経常利益とも過去最高を達成しそうだ。
◇ ◆ ◇
記者が注目したのは戸建ての収益と戸数だ。当期は464億円（前期比30億円増）、795戸（同9戸減）で、戸当たり単価は5,848万円（同450万円増）となったが、次期の戸数は950戸（同19.5％増）を予定している。
以下に同社の戸建の収益と戸数を紹介する。
・ 2000年3月期 475億円 821戸
・ 2001年3月期 432億円 769戸
・ 2002年3月期 462億円 900戸
・ 2003年3月期 469億円 921戸
・ 2004年3月期 396億円 841戸
・ 2005年3月期 330億円 676戸
・ 2006年3月期 355億円 706戸
・ 2007年3月期 354億円 707戸
・ 2008年3月期 353億円 713戸
・ 2009年3月期 301億円 572戸
・ 2010年3月期 444億円 829戸
・ 2011年3月期 502億円 925戸
・ 2012年3月期 434億円 804戸
・ 2013年3月期 464億円 795戸
つまり950戸という戸数は過去14年間で最多になる。2000年3月期以前の数字は把握していないが、同社はバブル崩壊後、自社開発による面開発は行なっておらず、あるいはバブル崩壊後でも最多となるかもしれない。
マンションほど戸建ての販売戸数はマスコミも注目しないが、一建設グループを筆頭とするいわゆるパワービルダーやハウスメーカーを除いたデベロッパーの中では同社が断トツの多さだ。2位の野村不動産は2013年3月期で売上高353億円、638戸を計上し、三井不動産を追撃する態勢を敷いているようだが、この差は詰まるのかつまらないのか。他のデベロッパーも戸建てを増やす意向で、戸建て市場が面白くなる。
日本綜合地所「鶴見東寺尾」 管理コスト抑え健闘
日本綜合地所「ヴェレーナ横浜東寺尾」 管理コスト抑え健闘
「ヴェレーナ横浜東寺尾」完成予想図
日本綜合地所の「ヴェレーナ横浜東寺尾」がバス便のハンディを抱えながら、ランニングコストを抑制した企画が奏功し激戦の駅圏で順調なスタートを切った。
物件は、 JR 京浜東北線鶴見駅からバス約11分徒歩1分、または京浜急行本線生麦駅から徒歩13分、横浜市鶴見区東寺尾5丁目に位置する7階建て全80戸の規模。専有面積は68.26～75.40㎡、現在先着順分譲中の住戸（13戸）の価格は3,179万～3,499万円（最多価格帯3,200万円台）、坪単価は163万円。竣工予定は平成26年2月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。4月末から販売を開始し、これまで10戸に申し込みが入った。
◇ ◆ ◇
見学の目的は、昨年10月に会社更生手続きが終結し、再スタートを切った同社のマンションがどのようなものなのかを確認するためだ。会社更生手続き終結後では今回が3物件目だった。
鶴見駅圏はマンションの激戦地で、同社のマンションなど20物件ぐらいが供給されている。その多くは同社と同じような中小規模物件で、どのように他社と差別化を図っているかが最大の関心事だった。
まず、モデルルームを見て1階の6住戸に同社オリジナルの商品企画であるオープンエアリビング付き住戸があるものの、他は他のマンションと同等の仕様に思えた。しかし、これまで数多くの同社のマンションを見学してきた記者にとって、何か特筆すべきことがあるのではと思案していたとき、もらったチラシの「ランニングコストを抑えて、ゆとりある暮らしを実現」というコピーと、「管理費＋修繕積立金＝13,230円」の数字が目に飛び込んできた。
記者はこれまで管理費や修繕積立金の額についてはほとんど関心を払ってこなかった。坪当たり600～700円で、修繕積立金はその半分ぐらいが相場ということぐらいは頭に入っているが、どこも似たり寄ったりだと考えてきた。ところがこのマンションは70㎡で約13,000円というのは、少なくとも同じ規模のマンションとでは月額6,000円から7,000円は安いと睨んだ。
そこで同社と競合しそうな物件の管理費と修繕積立金の額を比較してみた。その通りだった。競合物件のそれは 70 ㎡弱で 18,880 円だった。月額 5,650 円の差があった。年額にしたら 67,800 円だ。
なぜ同社のマンションは管理費・修繕積立金が少ないのかを聞いた。一つは駐車場（特に機械式）を31台に抑えたこと、第二はエレベータを1基に抑えたこと、第三に共用施設を設けていないことが主な理由だという。
なるほどと納得した。断っておくが、管理費・修繕積立金の額の多寡はマンションの価値とはまた別問題だ。少なければいいというものではない。しかし、第一次取得層にとっては住宅ローンのほか、2～3万円の支出は大きいし、これに駐車場料金もかかってくる。80戸ぐらいの規模でエレベータを1基に抑えるのは許容範囲だと思うし、共用施設を設けていないのもまた理解できる。このマンションは〝贅肉〟をそぎ落とすことがコンセプトであり、それがユーザーにアピールしたということだ。
やはり、同社のマンションにはひと工夫があり、マンション激戦区である鶴見駅圏においてすでに10戸の申し込みが入るなど健闘しているのが分かる。
現地は、バス便ではあるがラッシュ時にはそれほど交通渋滞はなく、生麦駅までほぼフラットの道を歩けること、周囲にはなかなか立派なマンションが建っていることなどは地元のユーザーが一番よく知っていることだ。「東寺尾五丁目」では10年ぶりのマンション供給だという。
◇ ◆ ◇
同社が今年3月から分譲開始した「ヴェレーナシティ行徳」は1期1次、2次の全50戸を完売、ゴールデンウィークから1期3次を分譲開始し5月6日現在、20戸の申し込みが入っており、順調なスタートを切った。
完成予想図
一般社団 日米不動産協力機構設立
一般社団法人 日米不動産協力機構（JARECO）設立
一般社団法人 日米不動産協力機構（JARECO）は5月8日、同機構を今年2月22日に日本大学経済学部教授・中川雅之氏を発起人として法人設立登記（本店所在地 千代田区）を完了し、本年3月26日に全米リアルター協会（NAR）と「相互協力・相互サービス提供」の協約を締結したと発表した。
JARECOは、国際的な不動産流通政策の研究・情報交換を産学連携で行う組織として、NARとの相互協力を通じ、世界各地にある NAR 協約国（アジアをはじめとする60カ国）やその国の関連団体・不動産・住宅関連の研究機関・シンクタンク・大学との連携を図り、わが国の不動産流通市場の活性化に貢献することを目的として設立された。設立を記念して5月31日に設立記念シンポジウムを開催する。
JARECO事務局は、当面の間は仮事務局として日本大学経済学部中川雅之研究室に置く。事務局員は今中弘明氏。電話は03-5843-8372。ホームページは http://www.jareco.org
最後の同潤会「上野下アパート」 地所レジが見学会
最後の同潤会「上野下アパート」 三菱地所レジデンスが現地見学会
「上野下アパート」
三菱地所レジデンスは5月8日、同社が「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」に基づき建て替える現存する最後の同潤会アパート「上野下アパート」の現地見学会を行なった。
同アパートは昭和4年に建設された4階建て2棟全71戸の鉄筋造で、関東大震災後に16カ所で建設された同潤会アパートのはしりのマンションの一つ。終戦時の東京大空襲にも奇跡的に焼け残ったが、築後84年が経過し、建物の老化や面積の狭さ、住宅設備の旧式化・劣化などが激しいことから建て替えられるもの。完成後は制震構造の14階地下1階建て全128戸（店舗4区画、集会室除く）のマンションに生まれ変わる。三菱地所レジデンスは参加組合員として72戸を分譲する。
外観は洗い出し仕上げ
1階部分の通気孔
◇ ◆ ◇
この日公開されたのは2号館の4つある階段室のほか、ファミリー向け・単身者向け住戸、共同水場、共同トイレ、屋上など。時間にして約30分だった。
同潤会アパートは外観だけなら数物件見ているが、実際の建物の中に入るのは初めてだった。ファミリー向けが約25㎡、単身者向けが約10㎡という狭さにももちろん驚いたが、当時としては最新の設備機器や技術が採用されたであろうことは容易に想像できた。
もっとも驚いたのはダストシュートが各戸に取り付けられていたことだった。キッチンの近くにある金属製のフタを開けて生ゴミなどを捨てると1階まで自動的に落ちる簡単なものだが、これなどは現在の最新のマンションと考え方は同じだ。
もう一つは、通気・採光によく配慮されていることだった。1階の床下をはじめ各居室には全て自然換気口がついていた。内階段の階段室にも通気・採光窓が設置されていた。これもいまのマンションと変わらない。このほか、4階には浴室もトイレもない単身者向けの共同水場と共同トイレが設置されており、各階段室ごとに防火扉も設置されていた。屋上には共同水場があり、洗濯場や物干し、ベンチなどが設置されていた。これなども最近のマンションでいうコミュニティ施設となんら変らない。集会室には受付の窓口があり、窓の格子デザインも美しい。1階部分には鍵つき郵便受けが設置されていた（この郵便受けは当時からあったのかどうかは聞き忘れた）。
 居室 |
 玄関ドア |
 ダストシュート |
◇ ◆ ◇
現地見学会で建て替えにいたるまでの説明を行なった上野下アパートマンション建替組合理事長・森瀬光毅氏（69）の話しも興味深く聞いた。森瀬氏は「このアパートを語るには戦前戦後の歴史を振り返る必要がある｣と切り出し、昭和4年の大恐慌のときに建設され、16年の戦争勃発のときに住宅営団に移管され、20年の東京大空襲にも奇跡的に焼け残ったこと、サンフランシスコ条約が締結された昭和26年に居住者に分譲され、所有者の組織「協和会」が設立されたこと、平成21年に管理組合を設立したことなどを語った。
また、「あまり都を批判したくないが、区分所有法もないとき都は売りっぱなしで何もしてこなかったのが、建て替えを遅れさせた」と悔しさを滲ませ、「当初から住んでいる方は103歳の川口さんなど施設に入っている人を含め3人ぐらいしかいない。私の母親も3年前に亡くなった。皮肉な結果だが、建物の老朽化だけでなく高齢の入居者が減ったのも建て替えにつながった」と話した。
建て替え後については、「ここは子ども会や婦人会なども盛んに行なわれていた。みんな親や兄弟のようなもの。人情溢れる下町の精神を残していきたい。私も100歳まで頑張る」と語った。
森瀬氏
 集会室の格子窓 |
 集会所の受付 |
◇ ◆ ◇
記者は三菱地所レジデンスが建て替えを発表した昨年、〝これで同潤会アパートは見納めになる〟と思い、1階にあった区分所有者が経営する飲み屋で酒を飲み、いろいろなことを聞いた。アパートは風呂なしなのでみんな利用したと思われる隣にある風呂屋も利用した。酔っ払っていたので記憶は確かではないが、記者のような貧相な身体とは対照的な黒光りする肌に立派な刺青が彫られている人の裸身にしばし見とれたのもここだったはずだ。
 郵便受け |
 階段室 |
 屋上 |
 共同水場 |
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三交不 新ブランドの〝プレイズ〟「おおたかの森」好調
三交不動産 新ブランド〝プレイズ〟「おおたかの森」出足好調
「プレイズ流山おおたかの森」完成予想図
三交不動産が5月中旬に分譲開始する同社の〝アトレ〟に替わる新ブランド〝プレイズ〟を冠した「プレイズ流山おおたかの森」を見学した。第1章（期）として分譲する予定の28戸を上回る戸数に対して購入要望が入っており、上々のスタートを切った。
物件は、つくばエクスプレス・東武野田線流山おおたかの森駅から徒歩11分、千葉県流山市十太夫に位置する7階建て全74戸の規模。専有面積は69.37～84.03㎡、予定価格は2,600万円台～3,900万円台（最多価格帯3,000万円台）、坪単価141万円。竣工予定は平成26年2月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。
建物は道路面から約2.2ｍの高さに位置しており全戸南向き。無償のカラーセレクト、キッチン高さセレクトのほかに、住宅ローンに組み込める有償の間取りメニュー、グレードアップメニューが選べる「プレイズセレクト」が利用できるのが特徴。35年返済で月々6,000円（200万円）、3,000円（100万円）、2,000円（75万円）コースなどが提案されている。
4月27日から30日までの3日間の事前案内会に分譲予定の第1章28戸を上回る30戸以上に購入要望が入っており、販売担当者は確かな手ごたえを感じ取っていた。
◇ ◆ ◇
この物件については、今年の不動産協会の新年賀詞交歓会で同社東京支店支店長・森本浩史氏から「今年初めにおおたかの森で坪単価140万円の大規模マンションを分譲する」と聞いており、その単価の安さに驚き、見学を約束していた。
おおたかの森駅圏のマンションについては開業時から５物件ぐらい取材しているが、駅近では坪180万円というのが相場で、駅から11分とはいえ坪140万円というのは圧倒的な割安感がある。30戸以上に購入要望が入ったのは当然だろう。70㎡で賃料が18万円という同駅圏の賃料相場からして70㎡で2,800万円台という価格帯はいかにも有利だ。
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同駅圏のマンション・戸建て市場は今後益々活況を呈す。現在、同社のマンションのほか住友不動産が3年前から3物件で合計548戸を、東日本ハウスが27戸をそれぞれ分譲中だし、タカラレーベンも近く65戸のマンションを分譲する。さらに、駅から数分のところでは三井不動産レジデンシャルが敷地面積約9,800㎡の用地を取得済みだし、タカラレーベンが駅近で33戸を分譲する。
また、大手ハウスメーカー7社による95区画の大規模戸建て・土地分譲の「クイーンズフォレスト」の分譲も始まった。
コスモスイニシア・阪急不「練馬春日町」１期27戸即完
コスモスイニシア・阪急不動産
「ジオ・イニシア練馬春日町」 １期27戸が即日完売
「ジオ・イニシア練馬春日町」完成予想図
コスモスイニシアと阪急不動産の共同事業マンション「ジオ・イニシア練馬春日町」を見学した。３月末 に分譲した１期27戸が即日完売しており、ゴールデンウィーク明けに２期８戸が分譲される。
物件は、都営大江戸線練馬春日町駅から徒歩2分、練馬区春日町5丁目に位置する７階建て全52戸の規模。専有面積は58.71～93.09㎡、２期（8戸）の価格は4,198万～6,198万円（64.08～92.09㎡）、坪単価は230万円。竣工予定は平成25年10月下旬。施工は村本建設。
最大の特徴は、駅から徒歩２分と近い割には、周囲は中高層マンション街で閑静な立地条件。豊島区役所第四出張所へは徒歩1分、「としまえん」にも徒歩10分。マンションの供給が少ないエリアで､これほどの駅近マンションは8年ぶりの供給のようだ。これも人気の要因の一つだ｡
マンションは、4つのステップ、つまり①プラン②カラー③スタイル④マイオーダーをカスタマイズできる「セレクト・スタイリング」を採用しており、家族構成や好みに応じてプランやカラーが選べるようになっている。引き戸を多用し、トイレドアの把手を壁面まで後退させたりしてユニバーサルデザインにも配慮。キッチン天板は人造大理石かフィオレストーンの選択性。キッチンカウンター天板はカビを防止するため壁に接している部分に立上がりを設けている。
