「花小金井35邸プロジェクト(仮称)」（手前は提供公園）

　ポラスグループ中央住宅は4月24日、「花小金井35邸プロジェクト(仮称)」のメディア向け見学会を行った。エリアでは数十棟の戸建てが分譲されている激戦地で、同社物件は「東京ゼロエミ住宅」と「認定低炭素住宅」の認証を受けており、提供公園、ホワイエ、クルドサックによる街づくり、天井高2.7ｍ、天然木のデザインウォール、挽き板フローリング、ソフトクローズ機能付き開き戸などで差別化を図っている。分譲開始は5月下旬。

　物件は、西武新宿線花小金井駅から徒歩15分（バス8分徒歩5分）、西東京市芝久保町5丁目の第二種中高層住居専用地域（建ぺい率70％、容積率200％）に位置する全35戸。第1期（13戸）の土地面積は110.02～123.31㎡、建物面積は88.07～104.66㎡。価格は6,000万円台～。モデルハウス2戸は完成済み。構造・規模は木造2階建(2×4工法)。

　敷地の従前は畑。東京ゼロエミ住宅（水準B）、認定低炭素住宅認定を取得しており、「太陽光発電システム」「蓄電池」「HEMS」、ハイブリッド給湯器、樹脂+Low-E複層ガラスなどを採用。このほかリビング天井高2.7ｍ、無垢材のアクセント壁パネル、挽板フローリング、マルチラウンジ、DENなどを装備している。

　同社マインドスクェア事業部東京西営業所営業課課長・井上鋭氏は「このエリアで供給を開始してから7件目の案件。これまで年間100棟くらいを供給している。当社初の『東京ゼロエミ』認証を受けた『東久留米』（6戸）は半年で完売した。今回の物件の反響は2カ月で約40組。地元居住者は24％で、広域からの反響が多い。これだけのスペックを搭載しているのは〝稀有〟だと思う」と自賛した。

　用地担当の同営業所用地開発課係長・斉藤繁樹氏は「従前は畑。地主さんから2年前に取得した。周辺で宅地化が進み、管理するのが難しいということだったが、これだけの広さの土地は希少価値が高く、再用船して取得を決断した。競合も多いが、当社の認知度を上げ、供給シェアを上げる戦略的な意味も大きい」と語った。

　また、ポラス暮し科学研究所住環境G課長・野田将樹氏は「今回の物件を供給する事業部は当社グループの中でも圧倒的に省エネ開発に熱心な部署。全棟を『東京ゼロエミ』にしたのは凄い。施工したのは注文住宅のグローバルホームなので〝注文仕様の分譲住宅〟でもある。ハイブリッド給湯器も搭載しており、当社の光熱費シミュレーションでは新省エネ基準の約55万円より半分以下の約17万円に抑えられる」とアピールした。

モデルハウス

モデルハウス

　
井上氏（左）と野田氏

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　各氏が自画自賛したように、基本性能・設備仕様レベルは高いと思う。問題は、周辺にはエリアでの実績豊富な兼六ホームの「パークタウン花小金井第33期」（42戸）など数社数十戸の戸建てが分譲中で、価格も4,000万円台から7,000万円台まであり大激戦の様相を呈しており、今回の同社の物件レベルがよくわからないことだ。

　天井高2.7m（階段ステップ15段）、ソフトクローズ機能付き引き戸、天然木を多用した仕上げなどはないはずだが、他社物件を見ていないので何とも言えない（小生を含めたメディアもまたデベロッパーの物件を取材しない。物件を観ないとレベルが高いのか低いのか判断できない）

　「東京ゼロエミ」について。「水準B」（UA値0.46以下）の威力は凄いと思うが、〝見える化〟ができていないのは課題だ。光熱費が半分以下と説明は出来ても、快適性を体験できるようににし、その価値をお金に換算する仕組みを構築すべきだ。

「花小金井35邸プロジェクト(仮称)」完成予想図

2か所に花粉対策施したポラス「花小金井」涙が出るほどうれしくなり、鼻水も止まる（2025/2/20）

自由学園卒の造園学博士・神藤氏監修緑地率30％確保ポラス「東久留米・学園町」（2025/2/6）

UA値0.46 ポラス初「東京ゼロエミ住宅」最上位認証（旧基準）の「東久留米」（2024/12/26）

都心外周部で増える予感ボラスのコンパクト「東久留米」は坪420万円（2024/12/14）

「UNUS.白金長者丸」

　大成有楽不動産は4月23日、富裕層向け高級賃貸マンションの新ブランド「UNUS.」（ウヌス）の第一弾「UNUS.白金長者丸」のメディア向け見学会を行った。目黒駅から徒歩5分の邸宅街として知られる1低層に位置する、２台駐車可能な専用ガレージ付き163㎡など全16戸。車を運転しない記者は唖然、茫然するほかなかったが、価格25億円の「グラングリーン大阪」の事例もあるので、お金持ちには支持されるのだろうと思った。

　物件は、JR・東急目黒線・東京メトロ南北線目黒駅から徒歩5分、品川区上大崎二丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率150）に位置する敷地面積約1,053㎡、地下1階地上3階建て全16戸。専用面積は58.68～166.66㎡。坪賃料は2万円台～。竣工は2025年5月。設計・監理は陣設計。施工は北野建設。

　「UNUS」はラテン語で、「ひとつの」「唯一の」意味。「UNUS.」には「日常(USUAL)」と「非日常(UNUSUAL)」の狭間にある唯一無二の特別な空間を提供する想いが込められている。

　現地は、閑静な邸宅街の一角。道路を挟んだ敷地南側は大田区の「みどり大賞」受賞している賃貸マンション、北側は大建ドムスとともに高額マンション〝ペアシティ〟として知られた東高ハウスが売主で、施工が竹中工務店の1993年竣工の「ミュゼ白金長者丸」23戸。

　専用面積163㎡の住戸のプライベートガレージは広さ約47㎡。床は石張り、電動シャッター、空調機、スロップシンク、電気自動車充電器付き。居室の中から車がみえるようにしている。このほか120㎡台のメゾネット４戸など100㎡超は10戸。

　主な基本性能・設備仕様は、リビング天井高2620ミリ、ZEH－M Oriented、フィオレストーンキッチン天板、食洗機、食器棚、親子ドア、ナグリ調ドア仕上げ、タンクレストイレ、幅800ミリトイレドア、天カセなど。

　同社投資開発本部投資開発事業部 事業室（第一）係長・野澤徹氏は「2014年に賃貸マンション事業を開始してからこれまで約30棟の実績を積み上げてきましたが、新シリーズはピン立地の唯一無二の立地にふさわしい富裕層向けとしました。大型ガレージ付きの賃貸は希少性が高く、内覧の予約が約10件入っています」と話した。

プライベートガレージ（完成予想図）

プライベートガレージ付き住戸のエントランス

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　現地に着いたとき、40年近く昔のバブル発生の頃の出来事が蘇った。現地の少し先に1987年竣工の5階建て「ヴェラハイツ目黒ガーデン」79戸があるが、公庫融資対象外だったため、ほとんどの住戸を不動産業者が買い占めたのを取材したことがある。坪単価は1,000万円を超えていたはずだ。

　今回の物件は、目黒駅から徒歩5分の1低層だ。分譲マンションが取材フィールドの記者は土地を見るとマンション価格に置き換えるのが習い性になっている。すぐ単価を予想した。最低で坪1,500万円と評価したのだが、ガレージ付きは希少価値を考慮して坪1,800万円、グロスで8.9億円とはじいた（もっと高いか。坪2,500万円もありうる）。不動産鑑定士（後で知ったのだが）の野澤氏は笑うだけで何も話さなかったが、瞬時に頭の中でそろばんをはじいていたはずだ…〝狂乱地価〟は始まったばかりだ。少なくともこれからの数年間、不動産鑑定士のそろばんは役に立たない時代がやってくると記者は考えている。アッ、肝心のガレージ付きの賃料を聞き忘れた。〝8.9億円で購入したい〟人が現れたらどうするのだろう。破格の値で売るのか、低い賃料で貸すのか、難しい選択だ。

エントランス（正面は世界最高級のスウェーデン産の黒御影石のモニュメント）

女子大近接する高台一等地大成有楽不学生賃貸「文京護国寺」満室稼働へ（2025/2/27）

〝ぶっ飛んだみどり〟だけでない「グラングリーン大阪」タワマンに絶句（2023/10/23）

 
「ジオ荻窪」

　阪急阪神不動産が5月上旬に分譲する「ジオ荻窪」99戸の現地を見学した。駅からの商業エリアを抜けた1低層に位置する大規模物件で、善福寺川に隣接。意匠設計に著名な会社を起用するなど、首都圏初の常設総合マンションギャラリー開設の第一弾にふさわしい意欲的な物件だ。価格次第で圧倒的な人気を呼ぶ可能性があると見た。

　物件は、JR荻窪駅から徒歩12分、杉並区荻窪二丁目の第一種低層住居専用地域(建ぺい率41.69％、容積率99.98％）に位置する敷地面積約7,013㎡、4階建て全99戸。5月上旬に分譲する第1期（戸数未定）の専有面積は54.93～84.61㎡、価格は未定。竣工予定は2026年3月下旬。売主は同社のほか相鉄不動産。販売代理は阪急阪神不動産。施工はファーストコーポレーション。設計・監理・デザイン監修は長谷建築設計事務所。

　現地の従前は企業社宅。敷地北側は善福寺川、南側は区立中学。三方に接道。建物はコの字型の3棟構成で、ZEH-M Orientedのほか「いきもの共生事業所認証(ABINC認証)」を取得済み。

　住戸棟から独立した木造のエントランス棟を設計した三井ホーム、地元産材のブナの木工家具などで知られる飛騨産業、業界に先駆け照明器具のLED化を実現した遠藤照明、わが国を代表するランドスケープ企業の石勝エクステリアなどとコラボしているのも特徴の一つ。

完成予想図

完成予想図

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　この記事は、先日書いた同社の常設総合マンションギャラリー「ジオ ゲストサロン 新宿」の記事と一緒に読んでいただきたい。その記事では「ジオ荻窪」の分譲単価予想は坪700万円としたが、現地をみて同社はそこまで高値追及しないと読んだ。

　駅からの大半は1低層の住宅街というのはいいのだが、一休みしてタバコを吸い、酒を飲んだりする飲食店やカフェなどがないのは難点だ。（都市計画法34条1号店舗と同様、1低層での用途規制は緩和すべき）

　しかし、商品企画には相当力が入っており、同社の首都圏での記念碑的物件になると確信した。設計・監理・デザイン監修は長谷建築設計事務所のほか、それぞれの分野のプロを起用していることにそれが読み取れる。

　長谷建築設計事務所のホームページに紹介されているマンションの作品の中で記者が見学取材したのはモリモト「ディアナコート浜田山」のみだが、素晴らしいマンションだ。記事を添付したので読んでいただきたい。

　基本性能、設備仕様レベルも、サロンで見学した通りだろうから間違いなく水準以上だ。細かいことだが、トイレドアノブは壁面まで後退させており、浴室タオル掛けも2か所ある。住戸プランは平凡な田の字型でなく、横入り玄関タイプが多い。これも強調材料だ。

　価格がいくらになるか、売れるか売れないか、今後の市場動向を測る試金石でもありベンチマークになる可能性を秘めたマンションだと思う。

現地

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　同社は4月22日、これからの100年間も「お客様から真っ先に選ばれるサービスや体験」を提供し続けるデベロッパーとなることを目指す「DXビジョン」の具現化の一つとして、新たなプロジェクトチーム「FUTR LABO」を同日設立したと発表した。

　今年度の主な取り組みは①ウェルビーイング×オフィスワーカーアプリの実装検討②ビッグデータ×不動産で未来を創る商業施設とオフィスのバリューアップへの挑戦③インバウンド×長期滞在 滞在価値を革新する次世代住環境プロジェクトの3つ。

あふれる本物の緑デジタル技術駆使した仕掛けも阪急阪神不新宿に常設モデル（2025/4/17）

自社社宅跡地公園借景取り込むプラン秀逸旭化成不レジ「荻窪大田黒公園」（2018/1/19）

久々に１低層の〝パークホームズ〟三井不レジ「荻窪」売れ行き好調（2018/12/9）

これを見よ比肩するマンションなしモリモト「浜田山」（2016/3/4）

「ザ･パークハウス武蔵小杉タワーズ」

　三菱地所レジデンスは4月22日、東京建物、東急、東急不動産（事業比率は非公表）とともに開発を進めている武蔵小杉最大級の50階建て2棟1,438戸の免震タワーマンション「ザ･パークハウス武蔵小杉タワーズ」のメディア向け内覧会を行い、モデルルーム事前案内会を4月26日(土)から、販売は8月から開始すると発表した。建築家・隈研吾氏がデザイン監修を務め、「大地から生える二本の大樹」をコンセプトにした「まち一体型複合開発」として整備するのが特徴。物件エントリー数は10,000件を突破しており、人気を呼ぶのは必至だ。

　物件は、JR・東急東横線武蔵小杉駅から徒歩3分～4分、川崎市中原区小杉町一丁目の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率２００％）に位置する敷地面積約20,172㎡、５０階建て〈サウス〉719戸と〈ノース〉719戸の合計2棟全1,438戸。〈サウス〉の専有面積は44.07～136.04㎡、価格は未定。販売開始は2025年8月下旬。竣工予定は2027年9月下旬。〈ノース〉の専有面積は44.07～133.64㎡、価格は未定。販売開始は2026年2月。竣工予定は2028年5月中旬。施工はフジタ。デザイン監修は隈研吾建築都市設計事務所。フューチャリティ、内原智史デザイン事務所なども参画している。

　現地の従前は、日本医科歯科大学武蔵小杉キャンパスで、「小杉駅周辺まちづくり推進地域構想」に基づき再整備されるもの。全体をA・B・Cの3つの地区に分け、今回のマンションはC地区に該当する。

　主な基本性能は免震構造、ZEH-M Oriented、BIO NET INITIATIVE（ビオネット イニシアチブ）、ABINC認証など。スーペリアタイプの主な設備仕様は、リビング天井高2650ミリ（50階のエグゼクティブは3000ミリ、44～49階のデラックスは2750ミリ）、ディスポーザー、食器棚、食洗機、シーザーストーンキッチン天板、タンクレストイレ、浴室タオル掛け2か所、ミストサウナ、戸別宅配ボックスなど。共用施設はスカイビューラウンジ、ゲストルーム、コワーキングスペースなど。

　緑をふんだんにあしらったランドスケープデザイン、本物の木を多用しているのも特徴の一つで、エントランスの（サウス）には石川県能登産（予定）の杉集成材、（ノース）には茨城県産（予定）の杉無垢板を、共用部のデザインウォールに天然木をそれぞれ採用。スーペリアタイプのLDは突板フローリング。

　昨年9月からのエントリー数は10,000件を突破しており、うち7割は都内居住者。

グランドエントランス（サウス）デザインウォールは天然木

完成予想図（公開空地）

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　このマンションについては、同社が昨年9月に行った記者会見の記事を参照していただきたい。

　武蔵小杉エリアには今回の2棟を含め14～15棟のタワーマンションが林立している（うち10棟は南口か）。ほとんどが商業地域立地なので日影は考慮されないし、お互い〝お見合い〟状態で、眺望が確保されているわけでもない。

　今回の物件は、マンションのほか高齢者向け住宅、医療施設、保育所、スポーツジム、スーパー、ドラッグストアなど「まち一体型複合開発」として開発されており、他のタワーマンションとはやや異なる。まちに開かれた共用空間・コスギコミュニティパークやコスギプロムナードなどランドスケープデザインが素晴らしい。

　さて、価格はいくらになるか。この日、取材前に周辺の街並み見て回り、2つのシアターを見終わった段階では、平均単価はひょっとすると坪700万円の大台に乗るかと思った。

　しかし、物件説明、3つのモデルルームを見学し終わって、冷静に判断してそこまではいかないという結論に達した。第一の理由は自己日影だ。建物は一団地認定を受けているので、〈サウス〉の真北に位置する〈ノース〉の日照は考慮されず、日影の影響を受ける。さらに〈サウス〉もまた、駅北口で予定されている三井不動産レジデンシャルのタワーマンションの日影の影響を「少なからず受ける」（同社）のは評価を下げざるを得ない。〈サウス〉1棟なら坪700万円もあるかもしれないが、全体として均すと650万円くらいではないか。（記者は昨年9月、同社が記者発表会を行った時点で「坪単価はボトムで550万円とみた」と書いたが、ほぼその通りになるはずだ）

　3つのモデルルームでは、ドアはカチッと閉まらなかったが白を基調にした73㎡のスーペリアタイプがとてもいいと思った（ターゲットにぴったり）。全体としてオプションはともかく、突出した仕様にはなっていない。これも坪650万円とはじいた理由だ。

　マンションと関係ないが、取材の帰り、関係者から「下丸子が近い。三ちゃん食堂がある」と聞いたので立ち寄った。昭和の居酒屋だ。30坪くらいしかないのに、60人くらいの客で満席。昼間からみんな飲んでいた。席でタバコも吸えた。

73㎡のモデルルーム

103㎡のデラックスモデルルーム（このテーブルは100数十万円か）

シアタールーム

　
販売センターエントランス（〈サウス〉のエントランスもこのようなデザインウォールが採用される）

現地（敷地北側から）

コンセプトは大地に生える二本の大樹監修は隈研吾氏三菱地所レジ「武蔵小杉」（2024/9/28）