「ブランシエラ川口 The Airy Site」
昨日(2月25日)は川口-川口元郷の「緑」について書いたが、長谷工不動産が4月に分譲する「ブランシエラ川口 The Airy Site」を紹介する。
物件は、埼玉高速鉄道川口元郷駅から徒歩14分(JR川口駅からバス5分徒歩5分)、川口市朝日1丁目の第2種住居地域に位置する7階建て全118戸。 専有面積は58.53~90.32㎡、予定価格は3,000万円台~5,000万円台(最多価格帯3,500万円台)。竣工予定は2020年12月下旬。設計・監理は長谷工コーポレーション、株式会社T設計工房。施工は長谷工コーポレーション。
現地はマンションが建ち並ぶ芝川沿いの一角で、敷地西側が芝川、南側が戸建て、西側が道路を挟んで朝日中央公園。
住戸プランは、芝川に面した46戸が71㎡以上、南向き49戸が69㎡台、公園に面した22戸が58~72㎡。
主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2420mm、ウゴクロなど。
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川口-川口元郷の住環境については昨日書いた記事を参照していただきたい。「川口」は、アルヒの「本当に住みやすい街大賞2020」のトップに選ばれたようだが、これについてはもうコメントしない。見方は人それぞれだ。
だだ、評論家が推奨する割にはマンションの売れ行きはいま一つだ。現在、この物件も含めて6物件825戸が分譲中・販売予定だ。竣工してかなり残っている物件もある。
例外なのは、2年前の野村不動産「プラウドタワー川口」200戸だ。記者も絶賛したが、基本性能・設備仕様が抜群によかった。立地条件もまずまずだった。
なぜ、売れ行きが芳しくないか。一つには商業系や準工立地が多く、住環境に難点があることが指摘できる。街のポテンシャルを引き上げるのは同市の喫緊の課題だと思う。
もう一つは、緑環境・街のポテンシャルとも関係があるのだが、価格の壁だ。
いま工事中の「川口栄町3丁目銀座地区第一種市街地再開発事業」では、野村不動産が475戸のマンションを分譲することになっている。価格は坪300万円をはるかに突破するのは間違いない。
しかし、これは例外だ。川口元郷エリアでは坪単価200万円、20坪で4,000万円が大きな壁になっているようだ。同じ沿線では4年前、ポラス中央住宅が戸塚安行駅から徒歩2分の「ルピアコート川口戸塚」200戸を早期完売したが、坪単価は158万円だった。つまり3LDKで3,500万円台に抑えたのが勝因の一つだと思う(記者は苦戦必至だとみていたが)。
さて、「ブランシエラ川口」はいくらに価格を設定するか。芝川に面した46戸は坪単価180万円を超えるのではないか。一方で、もっとも戸数が多い南向き住戸は面積を69㎡に圧縮しており、徹底して第一次取得層にターゲットを絞り込むとみた。坪単価は160万円くらいに抑えると見た。
ついでに芝川について。ネットなどで調べたら、浸水被害なさそうで、カモが泳いているくらいだから水質も改善されつつあるとか。しかし、清水には程遠く、どす黒い水はよどんでいた。近所の人は「臭うのよね」と話していた。
駅前の河津桜はすでに八分咲き
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