「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」
三井不動産レジデンシャルが分譲中の「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」を見学した。JR京葉線南船橋駅から徒歩3分の全231戸で、８月から販売を開始しており、これまで約100戸を成約。大激戦の京葉線で順調なスタートを切った。駅前の約45,242㎡の船橋市有地の再開発も三井不動産グループに決定するなど、人気化するのは必至だ。
物件は、JR京葉線南船橋駅から徒歩3分、20階建て全231戸。専有面積は58.64～77.72㎡、現在販売中の住戸（6戸）の価格は3,688万～4,968万円（最多価格帯4,100万円台）。坪単価は204万円。竣工予定は2022年1月下旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。
現地は、南船橋駅から徒歩4分（動く歩道を通れば1～2分）の京葉線線路際の三井不動産の所有地。道路を挟んだ対面は「IKEA－TOKYO－BAY」、徒歩4分に「ららぽーとTOKYO－BAY」、徒歩6分に「三井不動産ロジスティクスパーク船橋」。
駅前の市有地約45,242㎡の再開発計画も今年2月、「公募型プロポーザル方式」に応募した2者の中から三井不動産グループが圧倒的な差をつけ選定された。詳細は未定だが商業、物販、飲食、サービス、公園のほかマンションも2棟（高さ規制40ｍ）も建設されることが決まっている。
建物は南向きで、70㎡台のファミリータイプが中心。京葉線線路の騒音対策としては北側窓と角住戸の東側・西側は二重サッシを採用している。
販売を担当する同社千葉支店営業部主査・井狩青太氏は、「7月からスタートし、8月に第一期67戸を供給しました。当初は来場を制限しており、周辺の中古相場が120～150万円というエリア特性も手伝っていま一つの動きだったのですが、その後、都内城東エリアでも坪単価は300万円をはるかに上回っていることからどんどん人気が上昇し、現在は約100戸の成約。極めて順調に進捗しています。駅前も三井不動産グループの再開発計画が決定。将来が楽しみな街です。千葉支店の他の『柏の葉』『柏』『海浜幕張』もみんな好調です」と話している。
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この物件は今年2月、三井不動産「MFLP船橋＆GATE」内にオープンした「MFLP ICT LABO 2.0」を取材した際、建設地に看板が掛かっていたので知った。記事には「坪単価は200万円を下回ることはない。坪210万円はどうだろう。この単価だったら70㎡で約4,500万円。そんなに的を外していないはずだ。同社は高値追求をしないと読んだ」と書いた。坪単価は平均204万円というからどんぴしゃりということか。
現在は駅前の商業施設は乏しいが、三井不動産の複合再開発も決定したので様変わりするはずだ。「ららぽーと」「IKEA」にも近く、船橋競馬場もある。
京葉線では計画戸数を含め7,000戸をはるかに超える大量のマンションが分譲中だが、それぞれ駅からの距離、単価の違いなどもあり競合より相乗効果のほうが大きいのではないか。
駅からの徒歩時間について。不動産公取協の広告表示規約では徒歩時間は80ｍを1分として計算し、「動く歩道」もただの歩道としてカウントされる。実際は1～2分で雨に濡れなくて駅に着くはずだ。「動く歩道」は三井不動産がJRの土地を賃借し整備したもので、同社が維持管理を行う。
建設現場
実質10か月で300戸超の驚異的売れ行き 大和ハウス「プレミスト船橋塚田」（2020/10/20）
坪245万円に納得 コロナ禍で半分以上を成約 三井不動産レジ「柏タワー」（2020/9/7）
