「ザ・タワー十条」

　業界関係者の間で話題になっている東急不動産・日鉄興和不動産の「ザ・タワー十条」578戸の第1期1次105戸の登録申し込みが9月23日から始まった。当初、第1期1次の販売戸数は分譲対象394戸の半分近い186戸とされていたが、その半数強に減少した。申し込み締め切りは10月2日で、3日に抽選が行われる。

　物件は、JR十条駅から徒歩１分、北区上十条二丁目の商業地域（建ぺい率66％、容積率797％）に位置する39階建て全578戸(事業協力者住戸184戸含む)。第1期1次（105戸）の専有面積は58.23～127.37㎡、価格は8,290万～30,000万円（最多価格帯11,100万円台）。竣工予定は2024年9月末日。販売代理は東急リバブル。施工は前田建設工業。事業コンサルタントは日本設計。

　現地は、住宅・商業・公益一体の複合開発「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」（地区面積約1.7ha）。2005年11月に十条駅西口地区まちづくり協議会が発足してから2012年10月の都市計画決定、2021年3月の着工を経て今回の分譲開始となった。両社は参加組合員として事業参画している。

　1階〜４階の一部は商業・業務フロア、住戸は6階からで平均専有面積74.32㎡と広いのが特徴。今回の分譲対象は26階以上の高層階となっている。

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　物件ホームページには基本性能・設備仕様レベルなどは公開されておらず、記者は見学していないのでいい加減なことは書かない。いいか悪いか、買うか買わないかは検討者が考えることだ。

　ただ、坪単価にはびっくりした。最低価格の住戸が専有面積約58㎡の住戸であるとすれば坪470万円だし、最高価格住戸の専有面積が約127㎡であれば坪777万円だ。（比較にはならないが、今春に分譲開始され、3か月で完売した十条駅から徒歩4分の三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス十条」41戸の坪単価は353万円だった。地所レジ関係者はどう思っているのか、切歯扼腕しているのか）

　建物の四方は開けており、下層階でも眺望が妨げられる要因は今のところなく、この26階の坪470万円が平均値になる可能性が高い。（個人的には最上階と思われる住戸はとても安いと思う。単価通りのラッキーセブンだ。どこにでもお金持ちはいる。坪1,000万円でも安いのではないか）。

　だとすると、この坪470万円は周辺の今後予定されている周辺物件の値付けに大きな影響を与えるのは必至だ。さしずめ、同じような立地条件から競合しそうなのは、先に分譲開始された三菱地所レジデンス他「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」であり、住友不動産の各物件だ。中でも住友不動産は周辺エリア、あるいは単価的に同レベルと思われる大規模物件を続々供給する。以下の通りだ。

・住友不動産「シティタワーズ板橋大山」（ノースタワー88戸、サウスタワー239戸） 来年1月分譲予定。竣工は2024年7月上旬。

・住友不動産「シティタワー千住大橋」466戸（駅5分、今年11月分譲予定）。竣工予定は2025年4月中旬。

・住友不動産「シティタワー綾瀬」427戸（駅1分、来年1月分譲予定）。竣工は2024年12月中旬。

・住友不動産「シティテラス赤羽」438戸（駅7分、THE EAST300戸、THE WEST 138戸）。今秋から来年1月分譲予定。竣工予定は2024年12月。

・「赤羽一丁目第一地区第一種市街地再開発事業」（住友不動産が事業参画。開発準備組合が設立された段階）

・「上板橋駅南口駅前地区第一種市街地再開発事業」（住友不動産が事業参画する）

　上記のうち「赤羽一丁目」と「上板橋」はあと2～3年先にならないと詳細は固まらないだろうが、「十条」によって価格を上方修正するのではないか（その逆もあり得ないわけではないが）。ほくそ笑んでいるかもしれない。

　同じ北区では、企画力がある大和地所レジデンスが30周年記念プロジェクトとしてフラッグシップブランド〝グラン〟を冠した「ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス&マナープレイス」571戸（駅5分、マスタープレイス318戸、マナープレイス253戸）のエントリーを開始した。来春分譲開始予定で、竣工は2024年末から2025年初。概要には「工業地域」とあるので、価格を抑え、企画で勝負に出るのは間違いない。

　また、着工したばかりで競合は微妙だが、板橋駅前では野村不動産と東日本旅客鉄道が事業参画している「板橋駅板橋口地区第一種市街地再開発事業」がある。

　「十条」の影響はこれだけにとどまらない。再開発計画がたくさんある城東エリアだ。野村不動産が事業参画している「平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」（住宅は370戸、竣工予定は2024年度内）や三井不動産レジデンシャルと日鉄興和不動産が事業参画している「JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業」（住宅は730戸、竣工予定は2027年度）にも影響を及ぼすことになる。街のポテンシャル、東京駅までの交通便を考えれば、「十条」には負けないと考えるのが妥当だ。坪単価は400万円をはるかに突破してもおかしくない。

　参考までに、最近分譲された周辺物件と準都心部のマンションの記事を以下に紹介する。

反響3000件超 ランドスケープ抜群 三菱地所レジ他「板橋大山大楠ノ杜」（2021/12/11）

三菱地所レジ「十条」41戸は坪353万円3か月で完売／台風の目「ザ・タワー十条」（2022/8/1）

南北・銀座戦争か？ 北の「十条」と競合あるか 三菱地所レジ他「戸越公園」（2022/9/10）

エリアの最高値更新へ 三菱地所レジ コンパクト＆ファミリー「赤羽」（2021/9/17）

第1期は全227戸の約6割の135戸 大和ハウス他「王子神谷」圧倒的な人気（2021/12/3）

総武線（亀戸～小岩）の開発に拍車 再開発中心に5000戸超 「亀戸」の上値圧力も（2021/9/1）