「プレミストつくば研究学園」
大和ハウス工業（事業比率80％）・旭化成不動産レジデンス（同20％）が分譲開始した「プレミストつくば研究学園」（602戸）を見学した。第1期1次の供給戸数は150戸で、うち8割強に申し込みが入るなど好調なスタートを切った。戸数はつくば市最大、坪単価270万円は市内最高単価、初月成約戸数100戸超は市内初。用途地域は準工業地域だが嫌悪施設などはなく、駅前の約7.2haの公園に徒歩2分というのも特徴の一つ。
現地は、最先端技術の社会実装と都市機能の最適化を進める「つくばスーパーサイエンスシティ構想」の実現を目指す「（仮称）つくば学園南プロジェクト」として位置づけられているエリアの一角で、敷地は日本自動車研究所（JARI）の所有地（総面積約155,390㎡）を大和ハウスが2023年12月に取得したもの。分譲マンションのほかスーパーマーケット「カスミ」、思学舎グループの学習塾、茗溪学園中学校高等学校などが予定されている。
物件は、つくばエクスプレス研究学園駅から徒歩9分、つくば市学園南二丁目の準工業地域に位置する敷地面積約23,513㎡、15階建て全602戸。第1期1次（150戸）の専有面積は61.67～108.17㎡、価格は4,490万～14,980万円（最多価格帯5,400万円台）。坪単価は270万円。竣工予定は令和9年9月。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。駐車場は723台（平置き232台、自走式364台ほか）。ランドスケープ監修はランドスケープ・プラス。
建物は南向き中心のコの字型で、主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、低炭素建築物認定、直床、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機など。共用施設はライブラリーサロンや、３Dプリンタなどを備える多目的実験室「ケンキュウラボ」、キッズルーム「アソベース」、ワーキングスタジオ、パーティールーム、2タイプのゲストルーム、フィットネススタジオ、ゴルフルームなど。
販売ギャラリーは、同社が運営管理を行っている敷地面積約145,385㎡の北関東最大の複合商業施設「iias（イーアス）つくば」に設けられており、広さは約200坪。写真も添付したので見ていただきたい。マンションギャラリーにはまず見えない。女性向けの何かのサロンのような雰囲気が漂っている。これほど美しい販売ギャラリーを見るのは、2017年の京急電鉄の「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」か、2020年の大和ハウス「プレミストタワー白金高輪」以来だ。通りがかりの人でも2m×1ｍのタッチモニターで物件のことを知ることができ、エントリーも可能だ。
話を聞いたのは同社東京本店マンション事業部営業部第六課課長・三澤節氏と同部第二課販売事務所長・戸田裕之氏。最初に話題になったのは、つくば市の人口増加率は東京23区を除けば全国市の一位にランクされていることだった。総務省の発表テータによると、令和7年1月現在の全国区市の前年同月比人口増加率は中央区の5.98％が1位で、2位は台東区の1.74％、つくば市は3位の1.47％になっている。
両氏によると、昨年11月から開始したエントリー数は2,250件、今年2月からオープンしたモデルルーム来場者は680組、5月15日から販売開始した第1期1次の成約件数は8割強。成約者の約5割は地元・近郊居住者で、3割弱はTX沿線居住者。
坪単価はつくば市内の最高値（新価格）で、研究学園駅圏では11年振りのマンション供給、販売初月の成約戸数が100戸超というのはつくば市初とのことだった。成約者の属性などは想定内とのことだった。
マンションギャラリー（右はタッチモニター）
模型
キッチン（カウンター、テープルはオプション）
◇ ◆ ◇
市内のマンション相場について。記者はつくば駅圏のマンションや分譲戸建てをこれまでかなり取材している。20件は下らないはずだ。市場を劇的に変えたのは12年前のタカラレーベン「レーベン ザTSUKUBA」だ。坪単価は、当時の相場だった120万円をはるかに上回る160万円だったが人気を呼んだ。価格の最高峰は、5年前の日本エスコン（現エスコン）「レ・ジェイドつくばStation Front」（218戸）の坪235万円だった。これまた担当者も驚くほどの人気になった。
今後はどうか。長谷工コーポレーションが中心となって開発を進めている駅近くの「国家公務員宿舎跡地(90街区)」のマンションの坪単価は300万円半ばになるのは間違いない。
「研究学園」はどうか。いい街ではあるが、快速は停まらない。これは割引材料となる。しかし、それでも最近の建築費の高騰から坪単価は300万円を突破するのではないかと予想を立てた（同社は販売開始の前にプレス・リリースを発表したが、記者はすぐ取材を申し込んだので、リリースは読んでいない。着工した段階では「坪単価は250万円超」と書いた）。前段で紹介したように第1期1次は坪270万円だった。大外れ。
価格は基本的には市場が決定するものなのでこれ以上触れないが、かなり割安感があるはずだ。両氏とも、都心から1時間圏でこれから着工するマンションの坪単価は300万円以下はありえないと語った。
75㎡（全体平均専有面積は74.4㎡）のモデルルームは回遊性の高いアイランド型キッチンを採用しており、とてもよくできている。108㎡(1スパン14戸)のハーフモデルがまた素晴らしい。最高価格の14,980万円（坪単価458万円）も成約したのは当然だ。都心部ならこの価格でワンルームも買えない。記者は一番人気になると予想した。
◇ ◆ ◇
取材を終えてから約1時間半、現地周辺と研究学園駅前公園を見て回った。公園は総面積7.3haで、従前は湿地帯だったためかヨシ原が広がり、自然林に近い樹林地に時間が経つのも忘れた。この公園の価値は大きいはずだ。残念なのは、駅前は民有地で、その大半は駐車場で占められており、公園へのアプローチは迂回しなければならないことで（それでも表示は駅から徒歩2分だが）、車優先の「つくば」の街づくりが如実に表れている。今回の物件の駐車場設置率が120％にも達しているのはそのためだ。車（自転車）がないと移動が大変なのがつくば市だ。
研究学園駅前公園のヨシ原
公園から現地を望む（クレーンが立っているところ）
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