「デュオセーヌ大宮東ガーデン」

フージャースコーポレーションは10月8日、シニア向け所有権付きマンション「デュオセーヌ大宮東ガーデン」のメディア向けマンションギャラリーお披露目会を開催した。坪単価は３５０万円になる模様で、高いか安いか言及は避けるが、法定建ぺい率、容積率を大幅に余し、豊かな植栽計画としているのが特徴の一つ。

物件は、JR大宮駅から徒歩43分（運行予定のシャトルバス利用で約15分）、さいたま市見沼区大字東新井字海老沼上の第一種中高層住居専用地域（法定建ぺい率60％⇒消化建ぺい率39.47％、法定容積率200％⇒消化容積率138.75％）に位置する敷地面積約8,456㎡、５階建て延床面積約13,844㎡の全180戸（他に管理運営室、介護事務所等)。

11月下旬分譲予定の第1期1次（28戸）の専有面積は49.14～74.55㎡、予定価格は3,900万円台～8,900万円台（最多価格帯5,100万円台）、坪単価は350万円の予定。駐車場は59台。竣工予定は2028年2月中旬。入居条件は満40歳以上（複数入居の場合、1名が入居条件対象外でも審査により入居が可能な場合あり）。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

現地は、約6haの日本大学グラウンド跡地。今回のマンションのほかに、隣接して大型商業施設「生鮮市場TOP！」と、創建の戸建て「ルナシティ大宮」（203区画）が整備される。

主な基本性能・設備仕様は。リビング天井高2450ミリ、メーターモジュール廊下、引き戸多用、車いす利用可の膝が入る洗面台、玄関ベンチなど。共用施設は介護事務所、温泉大浴場（人工）、レストラン、ラウンジ、シュミレーションゴルフ、プレイラウンジ、カラオケルーム、多目的室など。

4月からホームページを開設してから、これまでの反響数は800件を超え、ホテルでの事前案内会予約は80件。約8割が埼玉県居住者で、そのうちの半数はさいたま市内居住者。「デュオセーヌ」シリーズの県内の物件は3棟目。「光が丘」を計画中。

外観

ラウンジ

ゴルフシュミレーション

大浴場

洗面化粧台

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同社の「デュオセーヌ」シリーズはこれまでかなり記事にしてきたので、そちらも参照していただきたい。

今回の物件については、植栽計画に触れてみる。前段で紹介したように法定建ぺい率、容積率を大幅に余している。一般的な建築物ではまず絶対にありえない。

グラウンド跡地の売買契約がどのようになっているかは不明だが、敷地形状はL字型建物が合理的に建設できる形状になっており、シニア向けであることから駐車場設置率も約33％（付置義務がどうなっているかは不明）に抑え、余った分を豊かな植栽に充てているのが「デュオセーヌ」の大きな特徴の一つだ（一般的なファミリーマンションだったら、この単価ではまず売れないはずだ）。マンション敷地にこれほど豊富な「緑」を配するデベロッパーは数えるほどしかない。同社も含めてこの「緑の価値」を可視化する戦略が必要な気がする。建ぺい率、容積率を余しても、その余った部分をどうすれば価格に転嫁でき、消費者の理解を得られるか。デベロッパーの商品企画力が問われる。

マンションギャラリーに飾られている胡蝶蘭（左がフェイクで、右が本物。観葉植物は大きいのは本物、地衣類のようなものはフェイク）

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