「アイムス東久留米 ピー・ティー・サイト」

　ポラスグループ中央住宅マインドスクェア事業部は12月26日、同社初の「東京ゼロエミ住宅」最上位の「水準3」（旧制度）に該当する外皮平均熱還流率（UA値）0.46認証を受けた分譲戸建て「アイムス東久留米 ピー・ティー・サイト」（全6戸）のメディア向け見学会を行った。この日はぽかぽか陽気だったためUA値0.46の威力は確認できなかったが、玄関ドアは開けっ放しで、エアコンは止められていたにも関わらずとても温かかった。

　物件は、西武池袋線東久留米駅から徒歩8分、東久留米市氷川台1丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する全6戸。土地面積は120.18～122.24㎡、建物面積は94.72～97.31㎡、価格は6,490万～7,890万円（平均7,173万円）。建物は2024年10月に完成済み。構造・規模は2×6工法2階建て。施工はグローバルホーム。

　今年7月からの問い合わせ件数は104件。都内居住者が約7割で、希望価格は6,000万円台～7,000万円。同社の既存顧客比率は37.7％。6戸の内5戸が成約済み。

　現地の従前は畑。物件のすぐ南側は一級河川の黒目川。近くに桜並木と遊歩道が整備されている。黒目川は水源が小平霊園内の「さいかち窪」で、市内を横切り、埼玉県新座市－朝霞市を流れ新河岸川に合流する。

　主な基本性能・設備仕様は、太陽光発電システム、蓄電池、HEMS、高断熱の樹脂+Low-E複層ガラス「APW330」、ハイブリッド給湯器「エコワンX5」、高効率エアコン、アクセントパネル「木もれ美」など。

　同社マインドスクェア事業部設計部部長・鈴木征道氏は、「市の条例による開発行為の最低敷地面背は110㎡以上だが、それより広い120㎡を確保し、東京都の『東京ゼロエミ住宅』に適合させるためハイスペック仕様にして、差別化を図った」と語った。「東京ゼロエミ住宅」制度につい補足したポラス暮し科学研究所住環境Gグループ長・野田将樹氏は、「計画段階では最上位の『水準3』だったが、新基準では『水準B』となった。今後はGXに力を入れていきたい」と話した。

　都のデータによると、令和5年12月末時点で「東京ゼロエミ住宅」の認証を受けた戸建て住宅は都内新築住宅の１割超の7,974戸で、最上級の「水準3」は4,621戸となっている。（2024年9月30日までの旧基準の「水準3」は210万円／戸、2024年10月1日以降の新基準の「水準B」は160万円／戸の助成金が支給される。2024年10月からは基準が改められ、「水準3」は「水準B」となり、最上位はUA値0.35以下の「水準Ａ」が設けられた）

　販売担当のマインドスクェア事業部東京西事業所事業所長・金井秀徳氏は、「東京西事業所は練馬区、板橋区から清瀬市に至るエリアで年間100棟くらい供給しており、東久留米では6番目の物件。パワービルダーは5,000万円台から6,000万円で、（大手の）S社、D社などは当社の物件より1,000万円くらい高い。お客さまからは価格のバランスがいいと評価された」と語った。

内観

現地

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　この記事を書いている今、中央住宅代表取締役社長・品川典久氏が今年6月の決算発表会で「当社で不足しているのは、営業を通じたお客様への説明がよく理解されていないことだ。設計担当は一つひとつ作品だと考えて取り組み、優秀な職人でないとできない施工を行うなど商品力には自信を持っている。これからは営業の教育に力を注ぐ」「もっと（価格が）高くても売れる」などと語ったのを思い出した。

　実は、本日から約2週間前、同社の坪単価420万円のコンパクトマンション「ルピアシェリール東久留米」を取材した。その時、同社広報担当N氏と今回の分譲戸建ての価格はいくらになるか話し合った。「『行徳』のように差別化が図れれば8,000万円でも売れるかも」と記者は話した。

　結果は大外れ。約1,000万円も安かった。金井氏が話したように、このエリアでは価格差にして2,000万円もある戸建て分譲が入り乱れて供給されている市場性を反映したのだろう。同社としても強気な価格設定ができない事情もよく分かった。

　だが、しかし、同社の課題はここにあると思う。ブランディングの強化だ。記者は企業の大小で物件の良否を測るようなことはしないのだが、同社の分譲戸建ては〝大手と互角に戦える〟と何度も書いてきた。リビング天井高は2700ミリ、サッシ高は2200ミリ、CP（防犯）ガラスは原則標準仕様、収納・引き戸・開き戸はソフトクローズ機能付き、食洗機は深型（埼玉中心）、本物の木の多用、階段ステップは15段…などだ。欠けているのは尺モジュールの階段幅くらいではないかと思っている。

　中内代表と品川社長に申し訳ないが、記者は同社の営業力に弱点があるとは思っていない。同社が主戦場とする埼玉県の街のポテンシャルに問題がある。自治体などと連携して取り組むことが必要だと思っている。

　もう一つ。先に〝CP（防犯）ガラスは原則標準仕様〟と書いたが、関連することを一つ。CP（防犯）ガラスを全戸に標準装備した「リストガーデン武蔵新城セキュリティ・タウン」の記事へのアクセス数は4,000件近くに達している。「防犯セキュリティ・ホーム認定」を受けた以降の問い合わせが6倍に増え、「戸建ては（防犯性が担保されていないから）買わない」と決めていた人が購入し、予算より1,000万円も2,000万円も高くても購入したというではないか。

　ポラスが「当社の分譲戸建てはCP（防犯）ガラスが標準」と打ち出せば、来場主、成約スピードは飛躍的に高まるはずだ。この記事は中内代表と品川社長にも読んでいただきたい。（記者が書く同社の戸建て記事へのアクセス数は同業他社物件と比べて少ないのはなぜだ。読む価値がないということか）

現地近くの黒目川

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　取材の帰り。細田工務店が2025年1月に分譲する分譲戸建て「グローイングスクエア東久留米」（全8戸）の現場を見た。駅から徒歩14分の表示だが、黒目川の遊歩道が利用できる。第１期１次（３戸）の敷地面積は101.00～107.23㎡、建物面積は84.46～92.38㎡、予定価格は5,980万～6,980万円。

「グローイングスクエア東久留米」

現地近くの遊歩道

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